뛰는 정부 위에 나는 부동산투자자

송고 2019.09.26 14:26 | 수정 2019.09.26 14:37
김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

실거래가·갭투자 목록·규제회피 방법 실시간 공유

권역·투자목적별 카카오톡 단체방마다 1000여명씩

현 정부 출범 이래 10여차례 이어진 규제에도 불구하고 서울 아파트값 상승세는 그칠 줄 모르는 모습이다. 부동산 전문가와 공인중개사들은 마땅한 대체 투자처가 없는 상황에서 투자자들이 서울 아파트에 이목을 집중하고 있기 때문이라고 분석했다.

실제로 한 곳당 1000명 이상의 참여자가 있는 카카오톡 단체방에는 아파트 단지별 실거래가와 갭투자 우량주, 급매물 등 각종 정보가 매일 공유되고 있다. 투자자들이 빠르고 정확하게 정보를 습득하고 이른바 '돈이 되는' 곳으로 재빨리 투자할 수 있는 여건이 조성된 셈이다.

부동산 정보를 공유하는 카카오톡 단체방 목록ⓒEBN 김재환 기자

26일 한국감정원이 발표한 주간아파트가격동향에 따르면 이달 4주차 서울 아파트값 상승률은 전주 대비 2배 확대된 0.06%로 조사됐다.

갑작스러운 상승폭 확대 원인에 대해 감정원은 저금리 기조와 추가 상승 기대감, 신축아파트의 상승세 등이 반영된 결과라고 분석했다.

문제는 표본(전국 2만7502호) 조사로 시세를 가늠하는 '아파트가격동향'이 아니라 실제 거래된 매물로 집계한 '실거래가'는 폭등 수준으로 올랐다는 점이다.

지난 6월 기준 서울 아파트 평균 실거래가는 ㎡당 1099만원으로 전년동월 대비 31% 올라 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 실거래가 지표는 현행법상 최장 60일의 거래 신고기간 이후 집계돼 시차가 있다.

부동산 전문가와 공인중개사들은 전반적인 집값 동향과 관계없이 실거래가 상승세를 예의주시하는 투자자들이 SNS 등을 이용해 돈이 되는 서울 아파트에 집중적으로 몰려들고 있다고 진단했다.

서울 서초구 A공인중개사사무소 대표는 "요즘은 정보가 다소 제한돼 있던 예전과 달리 (카카오톡) 단톡방에서 실거래가 정보가 실시간으로 공유되면서 돈이 될 만한 곳들에 거래와 수요가 집중되는 경향이 있다"고 설명했다.

실제로 A공인중개사사무소 대표를 통해 가입한 카카오톡 단체방에서는 수시로 단지별 실거래가와 거래량, 웃돈 추이, 갭투자 목록이 공유되고 규제 회피 상담 등이 이뤄지고 있다.

예를 들면 2년간의 일시적 다주택자 기간 또는 임대사업자 제도를 활용해 수익률을 높이는 방법과 문의자의 자본금으로 최대의 시세차익을 볼 수 있는 매물을 추천받는 식이다.

특히 거주주택 외 투자주택을 마련한 후 △노후에 살 정비사업 조합 가입 △단기 수익용 급매 또는 경매투자 △자녀 상속 또는 법인을 활용한 절세 등 세무사 또는 전문가에게 들어야 했던 정보도 쉽게 알 수 있었다.

방 종류는 서울 강남·강서·강북 또는 서울과 수도권 등 지역별로 다양했고 ‘단타방(단기 투자방)’과 같이 목적에 따라 만들어진 곳도 있다. 인원은 한 곳당 적게는 700여명이고 대부분 1000명 이상이다.

이처럼 시장 참여자들이 실거래가로 발빠르게 움직이는 현실에 비해 정부는 시장동향지표를 토대로 "시장이 안정됐다"며 안일하게 대처하고 있다는 비판도 나온다.

국토교통부는 지난 17일 서울 아파트 실거래가가 급등하고 있다는 언론 보도에 대해 "9.13 부동산 대책 이후 주택시장이 안정적으로 관리되고 있다"며 해명자료를 냈다.

감정원 주택동향조사 기준 서울 주택 시세가 지난해 11월부터 반년간 떨어진 후 올해 7월부터 이달까지 한 주당 0.03% 내의 안정적인 상승률을 보이고 있다는 이유에서다.

또 실제 거래된 매물이 전체 주택가격을 대변하지 않기 때문에 실거래가 급등세를 시장 불안으로 해석하긴 어렵다고 해명하기도 했다.

강남구 B공인중개사 대표는 "래미안 라클래시 청약 경쟁률을 보면 부자가 얼마나 많은지 알 수 있다"며 "최근 카카오톡처럼 정보 공유가 쉬워지면서 이들의 자금이 서울 아파트로 흘러드는 속도가 더 빨라지고 방법도 다양해지는 것"이라고 말했다.

지난 25일 발표한 래미안 라클래시 1순위 청약은 112가구 모집에 1만2890명이 몰려 평균 경쟁률 115대 1로 마감됐다. 중도금 대출이 불가능해 최소 13억원에 달하는 집값을 모두 현금으로 구매해야 하는 단지다.

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