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"분양가상한제, 집값 안정 의문"…청약 쏠림·시장 과열 우려도

강남4구 22곳 등 총 27개동 핀셋 지정…과천·대전 제외
전문가들 "풍부한 기축 수요에 매도자 우위시장 유지"

김재환 기자 (jeje@ebn.co.kr)

등록 : 2019-11-06 16:35

▲ 분양가상한제 적용지역 현황.ⓒ국토교통부
분양가상한제 적용 지역이 지정된 가운데 전문가들은 집값 안정효과에 대해 의문을 제기했다.

저렴해진 가격의 분양시장이 기축 주택 수요를 흡수하더라도 서울 집값을 높일 정도의 충분한 대기 수요가 형성돼 있는 데다 선정된 지역도 서울 일부에 국한됐다는 등의 지적이다.

부동산 전문가들은 6일 국토교통부가 발표한 분양가상한제 적용 지역 발표에 대해 이같은 우려를 나타냈다.

이번 정부 조처는 분양가격을 낮추고 수요자들을 분양시장으로 유도해 기축 주택가격을 안정시키기 위해 이뤄졌다.

하지만 다수 전문가는 분양가 하락 효과가 주택가격 안정으로 이어지지 않을 가능성이 크다고 지적했다.

분양가상한제 지역도 일부 지역에 국한된 데다 분양가격이 낮아진 만큼 청약통장이 더 몰려 합격선이 높아지고 결국 별반 다르지 않은 기축 수요가 유지될 가능성이 높기 때문이다.

또 재건축 지위양도 및 분양권 전매금지, 다주택자에 대한 양도세 중과 등으로 주택시장에 유통되는 매물이 많지 않아 매도자 우위 시장이 지속될 수 있다는 점도 문제로 꼽혔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제로 시행사 또는 건설사의 과도한 이윤이 제한돼 종전보다 분양가격이 하락할 전망"이라면서도 "2007년과 달리 전국적인 시행이 아닌 데다 분양가상한제 지역으로 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추길 수 있다"고 설명했다.

▲ 분양가상한제 지정 요건.ⓒ국토교통부
양지영 R&C연구소 소장은 "서울 집값은 결국에는 오른다는 학습효과가 있고 주택을 매입하려는 수요가 많은 상황에서 매물이 없으니 간혹 나오는 매물은 가격이 크게 뛰어 거래된다"며 "매물이 시장이 나올 수 있도록 양도세를 완화해주고 보유세 부담감을 줄 필요가 있다"고 제언했다.

규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 선정된 지역의 집값 상승세가 멈추지 않았듯 분양가상한제 지역도 시장에서 투자 유망지역으로 해석될 수 있다는 우려도 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "규제를 통한 시장가격 조정은 가격왜곡 현상을 갖고 올 것"이라며 " 동 단위 지정은 투자지역으로 좌표를 찍어주는 꼴이 될 수 있고 규제를 받지 않는 특정 지역에서는 갭메우기(한 지역 집값이 상승하면 주변 집값도 따라서 오르는 현상)도 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

국토부는 상한제 시행 이후에도 집값이 안정되지 않을 경우 모든 정책수단을 동원해 추가 대책을 내놓겠다는 입장이다.

국토부 관계자는 "이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정"이라고 말했다.

특히 집값 상승세를 유발하는 투기수요에 대해 자금출처 조사를 강화하고 편법 증여나 대출 규제 미준수 등 불법행위에 대해서도 엄정하게 대응하겠다고 강조했다.

또 내년 2월 출범하는 국토부 중심의 실거래 상설조사팀에서 이상거래가 확인될 경우 즉시 조사에 착수하는 등 가용한 모든 정책수단을 동원해 추가 대책을 강구한다는 방침이다.