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다음 폭탄은 부동산펀드? "낮은 유동성·긴 만기, 라임과 유사"

저금리 장기화 추세 속에서 최근 몇년간 부동산펀드 투자 매력 뽐내
전배승 "메자닌처럼 부동산도 기초자산·투자자 만기불일치 위험 존재"

김남희 기자 (nina@ebn.co.kr)

등록 : 2020-02-20 15:16

"낮은 유동성과 긴 만기 구조를 가진 부동산펀드는 라임 펀드와 같은 유동성 이슈에 휘말릴 가능성이 있다"

금융투자업계가 금융권 직격탄이 된 사모펀드 다음에 있을 뇌관을 압축한 말이다. 라임 사태는 펀드 환매 중단과 불완전판매 및 검찰 수사로 번지며 업계를 위축하고 있다.

금투업계는 저금리 추세 속에서 최근 몇년간 부동산펀드가 투자매력을 뽐냈다고 설명하면서 라임 사태를 야기한 메자닌펀드 다음 뇌관으로 부동산펀드를 지목하고 있다.

20일 금투업계에 따르면 1월말 기준 현재 펀드 설정잔고에 따르면 순수 부동산 펀드 설정액은 이미 100조원을 상회했다. 이중 사모펀드가 97%에 달한다. 공모펀드는 3%에 불과해 부동산펀드마저 사모 형태로 대부분 설정돼 있다. 부동산펀드는 국내 투자에서 해외투자로 비중을 키워가고 있다. 국내 44%, 해외 58%에 이른다.

금투업계와 금융당국은 부동산펀드 역시 메자닌펀드처럼 유동성 리스크에 취약하다는 점을 주시하고 있다. 해외 부동산은 특성상 유동성 리스크에 노출돼 있는데다 해외투자 확대로 자금회수 관련 환매 리스크에 직면할 가능성이 높은 것으로 판단된다.



라임 사태에 앞서 경종을 울린 독일 헤리티지 부동산 DLS(파생결합증권)과 KB증권의 호주 부동산펀드에 대해 전문가들은 부동산펀드 유동성 리스크 전조현상으로 봐야 한다고 보고 있다.

세계 부동산 시장이 단기적으로 조정이 일어날 가능성이 높아진 점도 우려 요인이다. 증권업계는 주요국 부동산 가격이 이미 조정양상을 보이고 있는데다 시장에서 소화되지 않는 증권사의 해외투자 셀다운(인수 후 재매각) 잔존 물량이 늘어나며 신규 자금유입 속도를 늦추고 있다고 지적했다.

12년전 벌어진 금융위기와 현재 사모펀드 사태 비교했을 때 금융기관 수익률 추구와 금융투자사의 영향력 강화, 유동성 변환과 만기 변환, 상품의 복잡성, 운용사 판매사 단기 인센티브와 불완전판매, 책임과 윤리 의식의 결여 문제는 여전하다는 점도 개선 사항으로 꼽힌다.

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전배승 이베스트투자증권 연구원은 "저금리 장기화 기조 속에서 해외 부동산펀드는 설정액이 급증했는데 메자닌과 부동산이 포함된 사모펀드는 본질적으로 기초자산과 투자자의 만기구조 불일치에 따른 위험 요인을 담고 있다"고 지적했다.

그는 "문제는 일부 펀드의 개별적인 신용이벤트가 사모펀드 전반의 유동성 도미노로 확산될지 여부인데, 수년간 대규모 자금공급이 집중된 측면이 있어 사태 확산 시 기초자산에 문제가 없는 펀드까지 영향을 줄 수 있다"고 우려했다. 아울러 해외 부동산 투자의 특성상 법률, 규제, 거래상대방(Counterparty) 위험 등에 대한 추가적인 대비가 필요하다고 조언했다.

이 부분에 대해 금융감독원도 예의주시하고 있다. 금감원은 연초부터 해외부동산펀드 전수를 조사하고 있다. 지난해 말 윤석헌 금감원장은 "DLF 사태 이후 해외부동산펀드 등을 주시할 예정"이라고 언급한 바 있다.