종로3가 인근 골목의 식당가 ⓒ연합뉴스

#A씨는 정년 퇴직 후 지난 2011년 7월 퇴직금과 은행 융자 등으로 권리금 1억6천200만원 등 총 2억8천만원을 투자해 강남역 이면 도로에 10평 규모의 작은 커피숍을 차렸다. 그러나 2년이 채 못 돼 건물주는 재건축을 이유로 한 달 말미를 줄 테니 다짜고짜 나가라고 요구했다.

이 상가 피해상인 10명 중 9명이 입주 3년 미만이며 최단기 입주자는 오픈 1개월 만에 퇴거 요청을 받았다. 건물주는 전화, 문자, 방문 등 어떠한 접촉도 거부하고 법대로 하자는 입장이라 A씨는 권리금을 모두 날릴 처지에 몰렸다.

#B씨는 지난 2009년 7월 임대료도 못 내던 수원의 한 가게를 인수해 권리금 3천만원과 인테리어비용 등 총 6천만원을 투자해 음식점을 살려놓았다. 그러나 건물주는 상가 보호법상 계약 갱신권이 보장 되는 5년이 지나자 퇴거를 요구하며 명도 소송을 제기했다. 월 임대료는 160~180만원이었으나 계약서에는 70만원으로 명시돼 있었다.

최근 정부가 상가 임차인의 권리금에 대한 법적 보호장치를 마련하기로 했지만 위의 두 사례는 정부의 조치에도 불구하고 권리금을 보호받지 못하는 사례들이다. 이에 따라 법의 사각지대에 놓인 중소상인들까지 구제하기 위해서는 보완책 마련이 절실하다는 목소리가 커지고 있다.

정부는 지난 24일 임차인 간 거래되는 권리금을 법적으로 보호하는 내용을 담은 ‘상가건물임대차보호법’ 개정안을 발표했다.

30일 업계에 따르면 이번 개정안에는 재개발·재건축 내 세입자들은 보호 대상에서 빠진 데다, 임대차 보호기간이 5년에 불과하고 현행법에서 환산보증금이 4억원 미만일 때만 연간 임대료 인상 상한을 9%로 적용하는 규정도 그대로 유지돼 실효성에 의문이 제기돼 왔다.

이번 개정안에 따르면 산보증금(보증금+월세x100)에 상관없이 모든 임차인은 계약기간 도중 임대인이 변경됐더라도 5년 동안 계약기간을 보장받는다. 지금까지는 환산보증금 4억원 이하(서울)에 한해 계약기간이 보장됐었다.

또 임대인에게 ‘특별한 사유가 없는 한’ 새 임차인과의 계약 협력의무를 부여하고 이를 위반할 경우 손해배상 책임을 물을 수 있도록 했다. 협력 의무는 계약 종료 2개월 후까지, 계약 종료 3개월 전 임차인에게 갱신거절 의사를 통지한 경우에는 계약 종료일까지 지속된다.

권리금 산정 근거와 관련 권리·의무관계를 명확히 한 표준계약서도 내년부터 도입된다. 임대인과 임차인 간에는 상가임대차 표준계약서를, 임차인끼리는 권리금거래 표준계약서를 쓰게 된다.

참여연대 등 시민단체 등에서는 정부의 이번 대책이 상가임차인들에게 아픔을 줬던 권리금 문제의 해결방안을 정부에서 제시한 것으로 상가건물임대차보호법의 새로운 전기를 마련했다며 반기고 있다.

하지만 대다수의 중소상인들까지 법의 보호를 받기 위해서는 서구 유럽에서는 이미 보편화된 사항들까지 제대로 반영돼야 한다고 주장하고 있다.

30일 국회에서 열린 ‘상가임대차 피해사례 및 상가임대차보호법제 개선과제 발표회’에서 김남근 참여연대 집행위원장은 크게 네가지의 개선과제를 제안했다.

우선 임대차 보호기가간을 보호기간을 10년으로 늘려야 한다고 주장했다. 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들은 상가임차인들이 영업에 필요한 시설물 설치비용, 영업망 형성을 위한 영업비용 등 영업을 위한 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상의 장기임대차를 보장하고 있다.

김남근 위원장은 “5년이라는 기간에 임차인들이 시설투자금이나 영업권 투자비용 등을 회수하지 못한 채 건물주들이 계약을 종료해 많은 재산적 손실을 입고 있다”며 “보호기간을 인테리어 등 임차인이 설치한 시설의 통상적인 사용기간인 10년으로 현실화할 필요가 있다”고 말했다.

또 “보증금 최우선변제금 보호 범위 확대가 필요할 뿐 아니라, 임대료 인상률 상한선이 현행 법과 정부의 개정안에서도 여전히 9%로 높다”며 “이를 낮추고 보증금 최우선변제금 보호 범위와 임대료 인상률 상한선에 대해서는 지방자치단체의 조례로 정할 수 있게 위임할 필요가 있다”고 제안했다.

특히 상가건물의 재건축, 개축 등 임대인의 사정에 의해 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 갱신거절권이 인정돼 임대차계약이 종료되는 경우에도 퇴거료 보상제도를 도입할 필요가 있다고 주장했다.

독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 상가건물 임대차 법제에서는 법정 임대차기간을 다 사용하지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등의 요구로 퇴거하게 되는 경우 임차인이 인근지역에서 동종, 동규모의 영업을 시작할 수 있도록 시설물이전비용, 영업개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하는 퇴거 보상을 하고 있다는 것이 김 위원장의 설명이다.

김 위원장은 이와 함께 “‘바닥권리금’과 ‘영업권리금’에 대한 감정평가까지 고시에 제대로 반영되려면 권리금 전반에 대한 통계자료의 축적이 우선”이라며 “기존 권리금 시장의 현황 파악을 위해 ‘권리금 신고제’도 함께 시행할 필요가 있다”고 강조했다.

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