서울 강서구의 아파트단지 전경 ⓒEBN

“(부동산)정책이 실패라고 생각하지 않는다. 집값이 지금보다 떨어지지 않는다는 믿음을 시장에 줘 거래를 활성화하기 위한 정책이다.”

지난 13일 국토교통부 국정감사에서 서승환 장관이 ‘9.1부동산대책은 집값을 띄워 시장에 거품을 조장하는 것 아니냐’는 의원들의 지적에 반박한 답변이다.

정부는 지난 7월 최경환 경제부총리가 취임한 이후 7.24, 8.28, 9.1대책 등 부동산 거래를 활성화하고 전월세시장을 안정시킨다는 명목으로 한달에 한번 꼴로 대책을 내놨다. 그 동안 DTI·LTV, 취득세 인하, 재건축 가능연한 단축 등 거래를 활성화시키기 위한 규제가 대폭 완화됐다.

정부가 솟구치는 전세값을 붙잡기 보다는 매매가를 끌어 올리는데 주력한 이유는 거래를 활성화 시키면 전세 수요가 줄어들고 전세값이 안정될 것이란 판단에서였다. 그런데 왜 9.1대책이 발표된지 두달이 채 지나기도 전에 ‘실패한 정책’이라는 지적이 나왔을까?

◆ 집값 상승은 일단 성공…하지만 전세가도 고공행진 여전

정부의 집값을 끌어올리려는 노력은 소기의 목적을 달성했다. 전국의 유망 지역에서 오픈한 견본주택마다 수만명의 인파가 몰렸고, 떳다방이 재등장 했다는 등 강남을 중심으로 집값이 억대의 프리미엄이 형성됐다는 소식이 연일 전해졌다. 지난 16일 기준 한국감정원에 따르면 지난주 전국 아파트의 매매가격은 16주 연속 상승해 작년말보다 2.30% 올랐다.

그런데, 정부의 예상대로라면 전셋값도 하락세로 접어들었어야 했지만 전셋값의 고공행진은 멈춰지지 않았다. 감정원에 따르면 지난해까지 오를 때로 오른 전셋값은 지난해 말보다 현재까지 4.24%가 더 상승했다. 지난주까지 23주간 연속 상승하며 정부의 예측은 보기 좋게 빗나간 것이다. 매매가 상승률이 전세가 상승률을 따라잡지 못한 결과로, 서민의 주거불안만 더욱 가중됐다고 지적받는 이유다.

◆ 전세가율 70% 육박…전세자금 대출 규모도 최고치

올해 전세시장 지표는 역대 최악으로 꼽히고 있다. 지난 13일 국민은행 부동산 통계에 따르면 지난달 수도권 아파트의 전세가율은 66.3%로 2001년 12월(66.4%) 이후 최고치를 기록했다.

전세가율 70%를 초과한 지역도 빠르게 늘었다. 지난달에는 수원시 권선구(70.0%)와 안양시 만안구(70.6%) 등 2곳이 아파트 전세가율 70%대 지역에 처음 이름을 올렸다. 안성시(지난달 전세가율 70.2%)는 올해 8월, 오산시(71.1%)는 6월에 처음 70%를 돌파했고 수원시(71.3%)와 안양시(71.1%)는 3월, 안양시 동안구(71.3%)는 1월 70%를 넘겼다.

수원시 장안구(72.7%)와 영통구(72.1%), 군포시(72.8%), 의왕시(72.7%) 등은 작년 12월 ‘70% 벽’을 이미 뛰어넘었다. 또 고양시 덕양구(69.8%), 부천시 원미구(69.7%), 용인시 기흥구(69.7%) 등도 70% 선에 바짝 다가서 조만간 이 선을 넘길 것으로 예상된다.

서울에서는 올해 3월과 8월 각각 70%를 넘긴 성북구(71.8%)와 서대문구(71.0%)가 70%를 초과한 지역으로 꼽혔다.

전셋값이 오르다 보니 금융권의 전세자금대출 규모도 역대 최고치를 기록했다. 지난 13일 박원석 정의당 의원에 따르면 올해 1월부터 8월 사이 신규 취급된 전세자금대출은 총 10조4천억원에 이른다. 월 평균 1조3천억원씩 늘어난 수치다.

관련 통계가 처음 집계된 2011년 당시 월평균 전세자금대출 신규취급액은 7천500만원 정도였다. 3년 사이 5천만원 가량 증가한 셈인데, 1조원을 넘어선 것은 올해가 처음이다. 전세자금대출 잔액도 꾸준히 높은 증가세를 보이고 있다.

5년전인 2010년 12조8천억원 수준이었던 전세자금대출 잔액은 올해 32조8천억원으로 늘어 약 20조원 가량 늘어났다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “집주인들이 전세를 월세로 돌리는 속도가 전세 세입자들이 매매로 돌아서는 속도보다 빨라 전세물량 부족으로 전세가율이 고공행진을 이어가고 있다”며 “전셋값이 올라 서울에서 경기·인천으로 밀려나는 수요도 많아져 수도권 전셋값도 함께 올라가는 것으로 보인다”고 말했다.

10월 3주 주간 아파트 전세가격지수 변동률 추이 ⓒ한국감정원

◆ 전월세 안정화 방안도 후퇴

문제는 정부가 ‘빚 내서 집 사라’는 식의 인위적인 부동산 경기 부양책에만 혈안이 되다 보니 전월세 안정화를 위해 내세운 공공임대주택 공급정책도 실종돼 가고 있다는 점이다.

전월세난 해소를 위해 2017년까지 총 14만호의 저렴한 주택을 공급하겠다던 행복주택은 올해까지 사업이 승인된 주택은 2천259호에 불과했다. 지난해 말 정기주택종합계획에 따르면 정부는 2022년까지 공공임대주택을 연 11만호 수준으로 공급해 2022년에는 전체 공급주택의 10%까지 공공임대주택을 공급하기로 예정돼 있지만, 공공임대리츠 방식 이외에는 제시된 정책도 없다는 것이 전문가들의 지적이다.

또 박근혜 정부가 임대주택 공급 확대 방안으로 추진하고 있는 민간임대리츠는 고가의 임대료가 불가피해 서민주거 안정을 위한 대책이라고 볼 수 없다는 주장도 제기됐다.

최인숙 참여연대 민생팀장은 “왜 부동산 부자들을 위한 특혜 및 투기 조장 정책을 펼치면서, 거기에다가 ‘서민 주거안정’이라는 말을 붙이는지, 그 뻔뻔함과 대담함에 혀를 내두를 지경”이라며 “전월세가 폭등하는 국면에 고생하지 말고 전월세 대신 ‘빚내서 집 사라’고 부추기면서 전월세 대책을 부동산 경기 부양책으로 몰고가는 사술까지 자행하고 있다”고 꼬집었다.

박원석 의원은 “목돈 안 드는 전세대출이나 행복주택 등 현 정부의 주거안정정책은 그 실적이 지지부지한데, 대출규제 완화 등으로 인한 전세수요의 매매수요 이전 등의 효과 역시 제한적”이라며 “그사이 오히려 전세값은 폭등을 거듭해 수많은 서민 가계들이 빚의 수렁에 빠지고 있다”고 경고했다.

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