SH공사, 올해 임대리츠 시범 사업 실시…잘 될까?

송고 2015.07.29 17:36 | 수정 2015.07.29 17:39
신상호 기자 (ssheyes@ebn.co.kr)

SH공사 은평기자촌 등에 민간 자본 유치해 임대주택 사업

수익률 민간보다 낮고, 규제 많아 자금 유치 의문, ‘시범사업이 성패’

ⓒSH공사

SH공사가 올 하반기 은평기자촌 등 2~3개 지역에서 임대주택 리츠(REITs) 시범 사업을 실시한다. 민간 자금을 끌어들여, 임대 사업을 활성화시키겠다는 복안이다.

29일 SH공사에 따르면 공사는 올 하반기 주택기금 등 공공기금과 민간 자본을 출자한 임대 주택 리츠를 출범시켜 임대주택 사업을 시행한다는 계획이다.

지난 2014년 SH공사의 임대주택 운영 손실이 3천 억원에 달하는 등 공사 자체 자금 조달로는 임대 사업 추진에 한계가 있어, 민간 자금을 받아 공공임대주택 사업을 추진하겠다는 것이다.

공사는 올해 은평 기자촌을 포함해, 2~3곳에 대해 임대주택 리츠 시범 사업을 실시한다. 시범 사업 대상으로 선정된 은평 기자촌(3-13블럭)에는 임대 리츠를 통해 신혼부부와 사회초년생을 위한 임대주택 2만7천호를 공급하기로 확정했다.

SH공사는 은평기자촌 사업비 5조 4천 억원 가운데 30%를 자체 출자하고, 나머지 70%는 주택기금과 민간 자본을 조달해 임대 리츠를 설립한다는 구상이다.

SH 공사 관계자는 “리츠의 지분 구성은 변동이 있을 수 있겠지만, 기본적으로는 SH공사가 경영권을 확보할 수 있는 지분 구성으로 결정될 것”이라며 “공사와 임대리츠가 연결 제무재표로 걸리는 것을 피하고, 운영권을 확보하는 접점을 찾고 있다”고 말했다.

민간은 일반 투자자의 역할을 맡고, SH공사가 임대 리츠 운영과 관리를 맡아 임대사업의 공공성을 유지할 수 있도록 하겠다는 것이다.

SH공사는 또 재정비사업 추진이 더딘 60개 사업장에 대해서도 리츠 설립을 통한 사업을 추진하기로 했다. 60개 사업장에 대한 사업비는 모두 4조 6천 억원이며, 은평기자촌과 같이 공공과 민간의 공동 출자한 자금을 통해 사업을 진행할 계획이다.

SH공사가 가책정한 민간 자본의 수익률은 4~5%다. SH공사가 시유지를 임대리츠에 저렴한 가격에 임대해 토지비 부담을 없애고, 서울시가 해당 토지에 대해 용적률 상향과 종 변경 등의 지원을 해준다면 수익률 달성에는 큰 무리가 없다는 게 SH공사의 설명이다.

아울러 민간 자본에 대해서는 우선주의 지위를 부여해 임대주택 사업에서의 수익을 최대한 민간에 돌려준다는 계획을 잡았다.

임대 리츠의 핵심은 민간 자본 조달이다. 하지만 리츠 수익률 면에서 보면 민간 리츠보다는 매력이 떨어진다.

2014년 말 기준 98개 민간 리츠의 연평균 수익률은 7.0%로 SH공사가 예측한 임대 리츠 수익률 4~5%보다 훨씬 높다. SH공사의 임대 리츠 수익률이 해당 사업장에 대한 시뮬레이션을 한 것이기 때문에, 수익률이 더 떨어질 위험도 있다.

게다가 SH공사가 사업의 안정성을 위해 민간 자본에 대해 일정 기간 주식을 현금으로 상환하지 못하도록 하는 제한 조건도 강구하고 있어 민간이 선뜻 투자를 결정하기에는 불확실성이 많다.

업계 관계자는 “수익률이 상대적으로 낮은데다 공공적 성격이 짙은 임대 리츠에 수익성 확보를 최우선으로 하는 민간 자본이 얼마나 매력을 느낄지는 의문”이라며 “사업의 안정적인 수익성이 확보된다는 것을 실제로 입증해야 민간 자금 조달이 수월해질 것”이라고 말했다.

SH공사는 올해 시범 사업이 민간 자본 조달의 성패를 결정할 것으로 보고 있다. SH공사 관계자는 “은평 기자촌 등 시범 사업이 성공하고 시장 컨센서스가 생기면, 민간 자금 조달이 수월해질 것”이라며 “일단 초기에는 주택도시기금의 융자 등을 최대한 활용해 자금을 조달할 것”이라고 말했다.

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