은행권이 분양시장 공급과잉 우려에 따라 집단대출 심사를 한층 강화하면서 건설업계가 연내 분양물량 처리에 총력을 기울이고 있다.ⓒ연합뉴스

정부가 1166조원의 가계부채를 잡기위해 대출규제 강화에 본격 나서면서 건설업계도 대응책 마련에 고심중이다.

건설사들은 올해 안에 계획된 분양물량을 최대한 처리하겠다는 방침이지만 시간표에 맞춰 물량을 소화하기엔 역부족이란 의견이 지배적이다.

건설업계 일각에서 지나친 분양가 경쟁을 지양하고 판매기간 단축 등을 통해 분양 물량을 적절히 소화하는 전략을 세워야한다는 주문이 부동산 전문가들 사이에서 힘을 얻는 것도 이같은 이유에서다.

◆건설사들 “연내 분양물량 털어라” 특명

26일 관련업계에 따르면 올해 가계부채 규모가 1200조원에 육박할 것으로 예상되면서 ‘가계부채발 규제강화’가 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목되고 있다. 은행권의 대출심사 강화 움직임이 본격화되자 건설사들은 분양물량 처리에 속도를 내고 있다.

대형건설사 한 관계자는 “금융권의 대출규제나 미국의 기준금리 인상 등 외부변수에 대해 건설사에서 딱히 대응할 수단이 없다”며 “다만 계획된 물량들을 가능한 올해 안에 소화하는 게 최선책”이라고 토로했다.

전문가들은 건설사들이 과도한 분양가 경쟁을 벌이기보다는 실수요자 중심의 판매에 나설 것을 당부했다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “내년부터 적용되는 가계부채 관리대책은 분양시장에는 오히려 반사이익이 있을 수 있다”며 “기존대출은 거치기간 없이 바로 상환을 해야 하는 반면, 분양주택에서의 중도금대출(집단대출)과 잔금대출은 예외로 허용되기 때문”이라고 말했다.

김 실장은 “다만 금융감독원에서 일률적으로 중도금대출을 규제하지 않는다고 하지만 금융권에서 분양시장 과열로 보고 위기관리를 하려는 움직임을 보이고 있다”며 “건설사들은 지속가능한 호황이 아닐 수 있다는 인식하에 과도한 분양가 경쟁을 지양하고 판매기간을 단축하는 전략이 필요하다”고 지적했다.

그는 특히 건설사들이 청약통장 불법거래 등 불완전판매에 속지 말아야 하고, ‘완판경쟁’과 같은 조바심이나 경쟁의식에서 좀 더 자유로워질 필요가 있다는 지적도 덧붙였다.

김 실장은 내년 미분양 발생 우려에 대해서도 “내년에는 올해보다 판매가 완료되는 시기가 늦어지면서 미분양이 발생할 가능성이 있다”며 “내년에도 전세가격 상승으로 실수요자 중심의 분양시장이 될 것이기 때문에 실제거주 목적의 사람들에게 파는 게 중요하다”고 조언했다. 내년 분양물량은 올해(48만호)보다 감소한 34만호를 기록할 전망된다.

◆‘가계부채발 규제강화’ 주택 분양시장 먹구름

내년 부동산 시장의 최대 변수는 집단대출 규제강화와 미국의 기준금리 인상에 따른 주택담보대출 상승이다.

현재 금감원은 집단대출이 가계대출 증가를 부추기는 ‘원흉’으로 지적되자 우리은행과 NH농협은행, KB국민은행 등 시중은행에 대해 검사를 진행 중이다. 금융당국은 집값하락 등 부동산 경기 위축 우려를 의식해 직접규제를 하지 않겠다고 밝혔지만 이미 은행권에서는 집단대출 심사를 강화하는 추세다.

시중은행 한 관계자는 “올해 주택 분양시장이 활황이라 공급물량이 상당히 많고 분양가도 높은 상태인데 최근 미분양건이 많아지기 시작하면서 금융당국이 집단대출에 대한 사업성 평가를 할 때 좀 더 심사를 강화하라는 주문이 있었다”고 말했다.

금융당국이 은행권에 집단대출 심사를 강화토록 한 것은 입주리스크를 줄여 부실가능성을 사전에 방지하기 위함이다. 은행과 시행사, 시공사가 집단대출을 추진, 분양계약자들을 모집해 2~3년 뒤 입주가 시작되는데 분양가가 상대적으로 주변시세보다 너무 높아 계약자가 입주를 포기하는 사례가 발생하고, 기반시설이 전혀없는 곳에 아파트를 지어서 올리는데도 분양가가 너무 높게 설정돼 있는 경우도 적지 않다

◆美금리인상 가능성에 주택담보대출 금리도 불안

미국이 12월에 기준금리를 올릴 가능성이 커지면서 주택담보대출 금리 인상도 가시화되고 있다.

실제로 은행채 등 시장금리 인상으로 10월 신규취급액기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 10개월 만에 상승했다. 은행연합회에 따르면 10월 신규 코픽스는 1.57%로 전월대비 0.03%포인트 올랐다. 코픽스는 국내 9개 은행의 정기예·적금, 양도성예금증서(CD) 금리 등을 가중평균해 산출하는 대출기준금리로 주로 주택담보대출의 지표금리로 사용된다.

은행연합회 자금시장부 관계자는 “채권 기준금리 상승과 가계부채 증가에 따른 연말 예대율 관리를 위한 자금수요 증가가 코픽스 상승으로 이어졌다”며 “향후 미국의 기준금리가 인상되면 국내 채권시장에 영향을 미치고, 채권발행금리가 오르면 코픽스가 상승하는 결과가 나타날 수 있다”고 말했다.

현재 은행연합회에 공시된 은행권의 일시상환방식 주택담보대출(만기 10년 이상) 평균금리는 BNK부산은행이 3.47%로 가장 높았고, BNK경남은행이 2.90%로 가장 낮았다. 이어 KDB산업은행 3.46%, 우리은행 3.43%, 국민은행 3.41%, 광주은행 3.33%, DGB대구은행 3.31% 순을 보였다.

분할상환방식 주택담보대출(만기 10년 이상)의 평균금리는 부산은행이 3.10%로 가장 높고, 경남은행이 2.82%로 가장 낮았다. 주요 은행인 국민은행은 2.84%, 신한은행 2.89%, 우리은행 2.98%, KEB하나은행 2.90~2.91%, NH농협은행 2.90%, IBK기업은행 2.96%로 2%후반대를 기록했다.

내년부터는 가계대출 증가세를 억제하기 위해 소득증빙서류 강화 등 은행의 여신심사가 더 깐깐해 진다. 이를 위해 은행연합회 주도로 태스크포스팀(TFT)을 운영 중으로, 비수도권의 신규 주택담보대출 심사에 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 방안 등을 담은 대책을 조만간 발표할 예정이다.

한국은행에 따르면 올들어 9월말 현재 가계신용(가계부채) 잔액은 1166조원을 기록했다. 지난 2분기(6월말)보다 34조5000억원 늘어난 규모로 한국은행이 가계부채 통계를 편제한 2002년 4분기 이후 가장 높은 수치다.

가계대출은 주택담보대출 증가 등으로 1102조6000억원에 달했다. 은행권의 주택담보대출 잔액은 383조3000억원, 집단대출은 104조6000억원을 기록중이다.

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