ⓒ개포 주공아파트 전경

"강남4구는 지금 재건축 아파트 전성시대"
옛 속담에 '친구따라 강남간다'는 말이 있다. 자기는 하고 싶지 않지만 남에게 이끌려 덩달아 일을 수행하는 형국을 빗댄 말이다. 이같은 속담은 최근 달아오르는 강남권 재건축 시장에 딱 어울리는 문구라고 해도 과언이 아니다. 요즘 강남권이 부동산 투자의 핫플레이스로 급부상하고 있기 때문이다.

'래미안블레스티지'(개포주공2단지 재건축) 8일만에 일반분양 '완판', 이후 한 달여가 지났다. 현재 개포발(發) 재건축 훈풍이 퍼지면서 강남·서초·송파·강동 등 강남4구 재건축이 전성시대를 맞이하고 있다.

특히 개포동의 지난 4월 기준, 전용면적 3.3㎡당 평균 실거래가는 4100만원을 찍었다. 이는 대한민국 '강남 1번지'에 판도변화가 예고되는 등 재건축 시장의 지각변동이 일어났다.

이와 관련, 기자가 강남구 개포동·둔촌동·고덕동 등 재건축 현장의 열기 속에 한 발 더 들어가봤다.

◆개포구, 가격 올라도 너무 올랐다?
"아파트 사겠다고 찾아오는 방문객 발길이 뚝 끊겼어요. 사람들이 개포 일대 부동산이 과열이라는 데 막상 부동산중개업소는 찾는 사람이 없어 개점휴업 상태나 다를 바 없어요."

지난 4월 말 개포주공 아파트 단지 인근 공인중개소 관계자들의 답변은 한결같았다. 아파트값이 천정부지로 치솟으며 과열 조짐이던 개포지구에 매수자의 발길이 끊기면서 오히려 한기가 느껴진다는 게 공인중개업소의 공통된 말이다.

당시 '래미안블레스티지'는 전용면적 3.3㎡당 3760만원에 책정되는 등 고분양가 논란이 일었다. 하지만 계약 8일만에 '완판'되며 개포지구의 뜨거운 열기를 입증했다. '래미안 블레스티지'의 분양가의 경우 소형 타입은 총 분양가 10억원을 넘어섰다. 전용면적 3.3㎡당 4000만원을 웃도는 수준이다. 특히 전용면적 49㎡형의 경우 3.3㎡ 최고 분양가는 4495만원에 달했다.

하지만 이같은 가격 폭등은 거래실종으로 이어졌다. 매수자와 매도자간 희망가격 편차가 커지면서 매매시장이 급격히 위축되고 있는 것. 실제로 개포동 C부동산 중계업자는 "재건축에는 투자수요가 늘었지만 개포주공 2단지 재건축 완판 이후 가격이 급등해 방문객들의 발길이 예전 같지 않다"며 "일반아파트는 시세도, 거래도 잠잠하다"고 전했다.

◆주공2단지 효과로 다른 단지도 호가 예상?
개포주공2단지는 지난 3월 25.27㎡당 6억7200만원에 거래되면서 작년 4월 기준(4억8000만원)에 비해 2억여원 가까이 올랐다. 이에 개포주공 3단지는 최근 소형 36㎡가 7억6000만~7억7000만원을 호가했다. 1단지도 36㎡형이 현재 7억6000만~7억7000만원, 42~43㎡는 최근 8억5000만원까지 팔렸다. 개포주공 4단지 35.87㎡ 시세 역시 7억8000만원 수준이다.

이중 오는 6월 '디 에이치'(개포주공3단지 재건축)가 분양한다. 개포주공 4단지도 내년 상반기 일반분양을 앞두고 있다. 개포주공1단지는 현재 사업시행인가를 신청한 상태다. 현지 부동산중개업소에 따르면 개포주공2단지 고분양가에 인근 재건축 아파트 값이 천정부지로 급등했다. 개포동 C부동산 한 관계자는 "지난달 '래미안 블레스티지'아파트가 3.3㎡당 4000만원을 웃도는 분양가에도 수십대 일의 경쟁률로 청약을 마쳤다"고 말했다.

하지만 이 관계자는 "한동안 부동산 경기 침체는 지속될 것"이라며 "다가올 주공 1·3·4단지 재건축 일반분양가는 크게 오르지 않을 것"이라고 전망했다. 반면 개포주공 조합측은 "오는 8월로 예정된 '디 에이치 아너힐즈'가 상품이 우수해서 아직 결정된 바는 없지만 4000만원 이상은 충분히 넘을 것”이라고 설명했다.

이처럼 부동산 시장은 한치 앞을 예상할 수 없는 안개속이다. 오죽하면 '내일 집값은 귀신도 모른다'는 속담까지 생겨났겠는가. 현재 개포구 가격이 치솟고 있지만, 향후 계속해서 지켜봐야할 것 같다.

◆개포동 강남의 노른자 땅으로 '우뚝'
최근 개포동의 전용면적 3.3㎡당 평균 실거래가는 4100만원이었다. 이런 가운데 흥미로운 내용은 개포동이 강남 최고의 '학군' 대치동 마저도 앞질렀다는 점이다. 몇 년 전까지만 해도 부동산 매매가 높은 지역은 대치동이었다. 서울부동산정보광장에 따르면 대치동의 전용면적 3.3㎡당 평균 실거래가는 현재 3394만원이다.

부동산 매매건수도 개포동(174건)이 지난해 4월 기준으로 현재까지 대치동(74건)보다 높은 것으로 집계됐다. 이는 개포동이 재건축 여파로 꾸준히 오르면서 강남의 노른자 땅으로 자리매김 하고 있다고 해석할 수 있다.

◆'개포동 효과'로 강동구 둔촌까지 열기 급속도로 퍼져
"개포발(發) 재건축 바람이 불면서 개포지역과 잠실5단지 아파트가 단기간 급등했어요. 이에 상대적으로 가격이 크게 오르지 않아 저평가됐다는 인식이 확산된 둔촌주공으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어나는 것 같아요."

총 5930가구가 입주한 둔촌주공 1·2·3·4단지는 최근 강남권을 중심으로 개포발(發) 재건축 바람이 불면서 둔촌주공 재건축 단지도 투자자들의 발길로 분주했다.

이같은 기대감은 최근 현대사업단과 본 계약 협상을 진행중이다. 오는 7~8월께 사업일정을 설명하는 관리처분총회 개최 소식이 전해지면서 더욱 부풀어 올랐다. 물론 투자자들이 몰리면서 거래량이 늘었고 가격도 덩달아 상승세다.

둔촌동 H 부동산의 한 관계자는 "개포주공2단지 재건축 이후로 서울아파트 가격이 한 달 만에 1억원 가량 올랐다. 오는 7~8월경 관리처분 총회가 원활히 진행될 경우 시세는 최소한 5000만원 더 오를 것으로 예상된다"고 전망했다.

실제로 서울부동산 광장에 따르면 둔촌주공 저층 1단지의 전용면적 25.42㎡가 지난해 6월(3억7000만원)에 비해 올 4월 4억3500만원까지 상승했다. 전용면적 51.67㎡의 경우는 작년 5월 대비 3500만원 오른 6억3500만원에 거래됐다. 고층3단지 전용면적 70.87㎡ 또한 지난해 5월(6억700만원)보다 지난 4월 3300만원 오른 6억4000만원에 팔렸다.

관리처분 총회만 아무 차질 없이 진행된다면 둔촌주공에 투자자들이 집중될 것으로 전문가들은 예상했다.

◆고덕주공 재건축 매물이 사라졌다?
"올 상반기 강동구 고덕주공 단지만 대략 150건 정도 매매 거래가 성사됐어요. 그러면서 요즘 집을 사려는 매수 문의는 늘어나고 있지만, 대모자들이 내놨던 물건을 모두 거둬들여 매물이 자취를 감춘 상태입니다."

재건축 열기가 고덕주공으로까지 급속히 퍼지고 있다. 그러면서 고덕지구 아파트값도 최근 한 달간 주택형별로 1000만~2000만원씩 일제히 치솟았다. 이에 투자자들의 발길이 빈번해지는 등 기대감이 커지고 있다.

하지만 매매가가 급등하면서 고덕주공 재건축 아파트 매매거래는 다소 주춤하는 것으로 나타났다. 고덕동 C부동산의 한 관계자는 "저가매물은 속속 소진되면서 중개업소간의 경쟁도 치열하다. 대체적으로 전용면적 79.33㎡ 매물이 많이 거래되는 편이다. 작년에는 500~1000만원 차이에서 최근 들어서는 격차가 더 커지고 있다"면서도 "최근들어 매물은 주춤한 상태"라고 전했다.

◆주택시장 양극화 현상 심각…온탕 VS 냉탕
서울을 비롯한 수도권 아파트 매매가와 전세가가 꾸준히 상승했다. 반면 지방은 하락세를 보이는 등 주택시장의 양극화 현상이 두드러졌다. 실제로 한국감정원이 지난달 발표한 주간 시도별 아파트 매매가격지수에 따르면 서울을 포함한 수도권은 4주 연속 오름세를 유지하고 있다.

그러나 지방 아파트 가격은 전주대비 0.01% 하락해 지난 2월 이후 11주 연속 하락세를 이어갔다. 특히 경북(-0.10%), 대구(-0.06%), 경남(-0.05%) 등의 하락세가 뚜렷했다. 이러한 주택시장 양극화는 이달부터 '여신심사 선진화 가이드라인'이 수도권에서 지방으로까지 확대됨에 따라 전반적으로 지금보다 더 어려워질 것으로 예상했다.

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