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[서기수의 돈의 맛과 인생] 현미경으로 바라봐야 하는 부동산 투자

  • 송고 2016.06.08 10:25 | 수정 2016.06.08 10:25
  • 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

서기수 IFA자산관리연구소 소장

서기수 IFA자산관리연구소 소장

“아니 강남도 아닌데 어떻게 한 아파트 같은 동,같은 평형인데 1억 6천만원이나 차이가 나지요? 너무 심한거 아니예요?”

최근에 부동산 상담을 진행하면서 어떤 젊은 주부의 항변아닌 항변이었다. 성동구 옥수동의 모 아파트의 이야기 인데 매수를 고민하다가 같은 평형의 같은 동인데도 층에 따라서 가격이 1억 6천만원이나 차이가 나서 매수를 포기했다는 이야기이다.

왜 이렇게 가격차이가 났을까? 눈치가 빠른 독자들은 벌써 옥수동….층에 따라….이 얘기에 감을 잡으셨으리라.맞다.바로 한강 조망이 가격차이의 원인이다.

한강이 남향으로 보이는 13층의 경우 구 면적 기준 32평형이 7억 6천만원인데 한강이 안보이고 강변북로를 지나는 차량만 보이는 1층의 경우에는 6억원에 가격이 형성되어 있다. 여기서 투자자들의 고민이 시작된다.1억 6천만원은 왠만한 외곽지역의 10평형대 아파트 한채값이다. 이 가격을 더 주면서까지 한강 조망권을 가진 아파트를 사는게 맞는건지에 대해서이다.

필자는 이러한 프리미엄은 인정해줘야 한다고 본다. 점점 부동산 시장이 양극화 되어가면서 확실한 호재나 투자가치에 대한 긍정적인 재료가 있으면 가격 상승이 명확하게 이루어지고 있다.
이는 최근까지 엄청난 공급이 이루어지고 있다는 부분과 같이 봐야 하는데 공급이 많으니 그만큼 같은 단지안에서도 차별성을 가지고 봐야 한다는 것이다.

요즘에는 ‘학품아’가 부동산 시장에 인기가 많다고 한다. ‘학품아’는 ‘학교를 품은 아파트’인데 단지내에 학교가 있으면 그만큼 가격 상승 기대치가 높다는 것을 의미하는데 그 학교가 초등학교이냐 중학교이냐에 따라서 가격이 또 달라지고 학교 입구에서 어떤 동선으로 가느냐에 따라서 또 달라진다.
학군의 구분으로 바로 옆 단지임에도 진학하는 중학교나 고등학교가 달라지면 이는 엄청난 가격 차이로 나타나고 있다.

아파트 근처에 할인마트나 종합병원이 있는 것도 가격 상승에 대한 기대치가 높지만 그 할인마트나 종합병원과 우리 동이 담 하나로 붙어 있다고 하면 오히려 단점으로 보일 수도 있다.

같은 동인데도 앞에 언덕이 있어서 5층까지는 사생활 보호가 안되어서 한 여름에도 커텐을 치고 살아야 하는 세대가 있는가 하면 지하 주차장 바로 옆이나 위에 위치해서 한 밤중에도 자동차 엔진소리를 들으면서 쉬어야 하는 세대도 있다.

같은 공원 조망이나 강이나 개천 조망도 몇 %나 보이느냐와 어떤 전경으로 보이느냐에 따라서도 가격차이가 심하게 나고 있고 단지내 상가까지의 동선이 복잡하거나 돌아가야 하는 경우에는 가격이 낮게 형성되는 경우도 있다.

이처럼 이제는 어느 지역의 무슨 아파트냐에서 그 단지내의 몇 동의 몇 층이냐에 따라서도 가격이 달라질 수 있다는 점을 잊지말아야 한다.
우리가 아파트 모델하우스에 가면 처음 만나는 아파트 단지 전체의 미니어쳐 구조물을 뚫어져라 유심히 와야 하는 이유도 여기에 있는 것이다.

미세한 이유 하나에 몇 천만원이 왔다갔다 한다는 점을 잊지말고 꼼꼼하게 평가표까지는 아니더라도 리스트를 작성해서 장점과 단점 및 특이사항과 유의점 등을 기록하는 연습과 자세가 필요한 요즘이다.

※ 외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.


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