"분양가상한제 폐지 땐 언제고"...부동산시장 '풍전등화'

송고 2016.06.29 11:57 | 수정 2016.06.29 21:12
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

정부, 부동산3법 폐지 2년도 안 돼 '규제'로 돌변

부동산경기 활성화로 '투기·거품'만 조장…하반기 시장 불투명

ⓒ연합뉴스

정부가 아파트 집단대출을 제한하는 등 본격적인 부동산 시장 규제에 나섰다. 부동산 경기를 띄워 경기회복을 꾀하던 정책 기조에서 180도 돌변한 태도다. 부동산 시장이 과열 양상을 띄고 있기 때문이라는 것인데, 급변한 정책 탓에 하반기 전망은 더욱 불투명해졌다.

29일 관련 업계에 따르면 올해까지 이어진 청약 광풍은 지속된 저금리 기조와 청약제도 개편에 따른 1순위 요건 완화 등이 영향을 미쳤지만, 가장 큰 이유는 정부의 '부동산3법' 처리다.

정부는 2014년 말 분양가상한제를 탄력적으로 적용한다는 주택법 개정안과 재건축 초과이익 환수 3년 유예, 재건축 조합원에 보유주택 수만큼 주택을 공급한다는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 등 이 부동산3법이 국회를 통과했다. 여기에 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 규제까지 완화하며 마치 시중의 돈을 부동산으로 끌어들이는 역할을 했다.

결국 정책의 부작용이 2년도 채 되지 않은 채 터져 나왔다. 강남 재건축 단지를 중심으로 투기 수요가 몰리며, 분양권에도 수천만원의 웃돈이 붙고, 불법 거래가 판을 쳤다. 건설사들도 너도나도 물량을 쏟아낸 탓에 정작 수도권 이외 지역에서는 냉기가 엄습해 이른바 탈동조화(디커플링) 현상이 두드러졌다.

한국감정원에 따르면 올 5월까지 수도권 아파트값은 0.20% 상승한 반면 지방 아파트값은 지난달까지 0.20% 떨어졌다. 올해에는 여신심사 강화 조치가 5월부터 지방으로 확대 시행된 데다, 조선업 침체로 거제와 울산 등의 집값이 하락하며 디커플링 현상이 본격화되고 있다. 지방의 입주 물량도 3년째 16만 가구를 넘어서며 포화상태에 이르렀다는 지적이다.

이러한 상황에서 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 횟수·한도를 1인당 2건과 수도권 6억원, 지방은 3억원으로 제한하기로 하고 특히 분양가가 9억원이 넘는 주택은 보증대상에서 아예 제외하기로 한 것은 다분히 강남 시장을 노린 규제로 분석된다.

최근 강남 재건축 시장을 보면 재건축 초과이익 환수제에 관한 법률과 도정법 개정으로 재건축·재개발 등 정비사업이 탄력을 받으며 그간 공급 부족에 시달리던 시장의 수요가 일시에 폭발한 측면이 크다.

3.3㎡당 4000만원대에 내놓은 아파트도 불티나게 팔렸고, 슬그머니 5000만원대 아파트도 등장하려 하고 있다. 개포주공 3단지 재건축 조합은 정부가 시장 규제에 나서자 분양가를 최고 3.3㎡당 5000만원대에서 4000만원대로 내리기로 하는 등 촌극을 보이기도 했다.

부동산 경기 부양을 꿈꾸던 정부는 결국 부작용만을 남긴 채, '규제' 카드를 꺼내 들었다. 그간 부동산 규제를 해제한 결과, 일부 부양 효과가 나타나기도 했으나, 결국 특정지역에 투기세력이 몰리며, 비정상적으로 분양가만 끌어올려 거품을 조장했다는 부정적인 측면이 더욱 부곽 됐다.

거품에 쌓인 '폭탄 돌리기'의 피해는 높은 가격과 웃돈을 지불하고 구매한 최종 수요자에게 돌아갈 가능성이 크다.

이번 규제로 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편될 것이라는 긍정적인 전망도 있지만, 애초에 정부가 부동산3법 등으로 투기 세력이 득세할 것이란 전망을 하지 못했다는 점은 아쉽다. 결국 정부는 경제 활성화라는 본연의 목적 달성에도 실패했고, 건전한 부동산 경기 부양도 달성하지 못했다. 그만큼 부동산 정책의 허점도 고스란히 노출됐다.

하반기 시장은 더욱 불투명해졌다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 최근 세미나에서 "상반기 동안 호조를 보였던 분양시장도 금융규제 강화 움직임의 속도 및 강도에 따라 빠르게 냉각될 가능성이 높다"며 "영국 브렉시트 충격으로 글로벌 금융시장 불안감이 확산될 가능성이 커 금융권 리스크관리 기조가 강화될 것으로 예상된다"고 전했다.

한 부동산업계 관계자는 "정부 정책 기조를 보면 내년 7월까지 한시적으로 적용되는 DTI, LTV 규제완화도 종료될 가능성이 높다"며 "이번 중도금 집단대출 규제로 분양시장 및 분양권시장 과열은 진정될 것"이라고 전했다. 이어 "분양시장은 물론 분양권시장에 수요가 줄어드니 청약경쟁률은 낮아지고 1순위 미달지역이 늘어날 것"이라며 "분양권 프리미엄은 매수세가 줄어들어 자연스럽게 낮아질 것"이라고 말했다.

다만 "대출보증에서 자유로운 고소득층에게는 기회가 될 것"이라며 "특히 중도금 대출을 받지 못해 계약하지 못한 미계약분을 이삭줍기 할 것"이라고 전망했다.

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