[신상호 기자의 부동산이야기] 강남 분양권을 보면 대출규제 평가가 보인다

송고 2016.09.29 06:00 | 수정 2016.09.28 18:02
신상호 기자 (ssheyes@ebn.co.kr)

신반포자이 일반 분양 70% 손 바뀜, 대출규제 강남 단지 거래 향방에 주목

중도금 대출 규제로 강남 진입벽 한층 높아지는데, 결과는?

EBN 생활경제부 신상호 기자

지난 1월 3.3㎡당 평균 4290만원에 분양되면서 고분양가 논란의 중심에 섰던 GS건설의 '신반포자이'. 이 아파트의 경우 청약당첨자를 대상으로 분양 계약서를 체결하는 정당계약이 시작된지 엿새 만에 완판, '강남불패'를 다시 한번 입증했습니다. 올해 강남 지역 분양시장 열풍의 시작은 신반포자이였습니다.

분양권 전매가 바로 가능했던 신반포자이는 그동안 분양권이 얼마나 팔렸을까요? GS건설에 따르면 신반포자이의 일반분양권은 1월부터 9월 현재까지 104건의 손바뀜이 일었습니다.

일반 분양 물량이 153가구였으니까, 70% 가량의 분양 물량이 주인이 바뀐 것입니다. 프리미엄도 8000만원 수준에 형성됐습니다. 투자 세력의 쏠림 현상이 뚜렷했습니다.

'신반포자이'의 뒤를 이어 분양한 '래미안 블레스티지'와 '래미안 루체하임' 등도 많은 청약자들이 몰리면서, 올해 부동산 시장은 불황일 것이라는 시장의 전망을 비웃었습니다.

강남 지역의 잇따른 청약 열풍에 놀란 정부는 부랴부랴 중도금 대출 규제 카드를 꺼내들었습니다. 분양가 9억원 이상 아파트는 중도금 대출을 해주지 않기로 한 겁니다. 사실상 강남 규제였죠.

중도금 대출 제한의 첫 번째 대상은 개포 주공 3단지를 재건축하는 '디에이치 아너힐즈'였습니다. 중도금 대출 규제 때문에 청약 성적이 어려울 것이라는 우려는 기우였습니다. 69가구 모집에 6000여명이 몰리면서 청약 흥행을 했고, 나흘 만에 완판됐습니다. 자금력을 갖춘 투자 계층이 두텁게 형성돼 있다는 것을 재확인한 셈입니다.

여기서 궁금한 점이 생깁니다. '디에이치 아너힐즈'는 분양권 전매가 풀리고 나면, '신반포자이' 만큼 분양권 거래가 활발해 질까요? '신반포자이'는 중도금 대출이 되는 단지고, '디에이치 아너힐즈'는 중도금 대출이 안되기 때문에 생기는 의문입니다.

중도금 대출이 있고 없고에 따라 시장 가수요층 규모는 변합니다. 확실한 것은 당장 현금 동원 여력은 없지만 장기적으로 대출을 통해, 아파트 가격을 감당할 수 있는 실수요 계층은 중도금대출 규제가 적용된 단지의 가수요층에서 빠진다는 것입니다.

이런 가수요층의 변화는 청약 성적에서도 일부 확인이 됩니다. 앞서 개포 권역에 분양한 래미안 블레스티지와 루체하임의 청약자 수는 1만명 수준이었는데, '디에이치 아너힐즈'는 이보다 4000명 가량 줄어든 6000명 정도가 청약을 했습니다.

분양권 거래가 잘된다, 안된다. 지금 단계에선 예측이 어렵습니다. 정부는 분양권 거래가 안정화되길 바랄 겁니다. 과도한 분양권 거래를 막아 아파트 시장을 안정화시키겠다는 게 중도금 대출 규제의 목적이었으니까요.

'디에이치 아너힐즈'의 분양권 거래량 추이는 정부 규제에 대한 평가로 작용할 수 있습니다. 사실 중도금 대출 규제는 강남 입성의 벽을 더욱 높인 꼴이 됐습니다. 대출을 통해 강남 입주를 희망하는 실수요계층을 막은 것입니다. 강남은 이제 완전히 그들만의 리그로 탈바꿈하는 모습입니다.

정책의 효과는 일장일단이 있습니다. 규제나 특정 분야의 예산 지원이 이뤄진다면, 그에 따른 수혜자가 있고, 피해자가 있습니다. 무상급식으로 가난한 학생들이 맘놓고 점심을 먹을 수 있지만, 타 계층에 대한 복지 예산이 축소됩니다. 35층 이하 아파트 건축 규제는 서울 경관 관리에는 효과적이지만 재건축 조합원들의 수익성은 저하됩니다.

일반적으로 정책의 긍정적인 효과가 단점을 상쇄할 수 있다면 나쁘지 않은 정책으로 평가됩니다.

일단 중도금 대출 규제는 일단 일부 실수요층의 배제라는 부정적인 측면이 나타났습니다. 이런 상황에서 디에이치 아너힐즈의 분양권 거래가 폭증한다면, 중도금 대출 규제는 부동산 버블을 막지 못한 채 부정적인 효과만 나타나는 좋지 않은 규제로 평가될 것입니다.

부동산 시장은 과연 정부의 뜻대로 움직여줄까요? '디에이치 아너힐즈'의 분양권 전매 해제 이후가 무척 궁금해집니다.

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