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[긴급진단 강남 부동산 과열] 투기과열지구? "후분양 등 근본적인 대책 필요"

  • 송고 2016.10.17 14:37 | 수정 2016.10.17 15:56
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

과거 투기과열지구·투기지역 지정해도 집값 올라

"후분양제·DTI 상향 등 종합 투기방지책 마련해야"

강남 아파트단지 전경 ⓒEBN

강남 아파트단지 전경 ⓒEBN

정부가 과열양상으로 치닫는 주택시장에 투기과열지구 지정을 검토하겠다는 강력한 경고를 보냈다. 하지만 과거 투기과열지구 지정 등이 큰 효과가 없었다는 점을 들어 후분양제 도입 등 근본적인 대책이 필요하다는 지적이다.

정부가 부동산시장을 규제하기 위한 조치로는 투기과열지구와 투기지역을 꼽을 수 있다. 둘 모두 부동산 투기를 막기 위한 개념을 담고 있지만 지정절차와 기대효과는 조금씩 다르다.

우선 투기과열지구는 주택법에 따라 국토교통부, 또는 시장·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우에 지정하는 지역을 말한다. 주택공급에 관한 규칙 제14조에는 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률·주택공급계획 등을 고려해 지정하도록 돼 있다.

투기과열지구로 지정되면 분양권 전매 제한과 주택 청약 규제를 받는다. 투기과열지구에서는 1가구 2주택자나 5년 내 당첨 사실이 있는 이들은 1순위 청약을 하기 어렵다. 또 재건축 아파트의 경우 조합원 지위를 팔고 사는 일도 불가능하다. 이 때문에 투기과열지구에서는 재건축 단지에 조합이 설립되면 준공 때까지 조합원이 보유한 아파트를 팔 수 없다.

투기지역은 주로 금융 관련 규제에 초점이 맞춰져 있다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출 시 규제를 받고 중도금 대출비율도 축소되고 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다. 투기지역으로 지정된 곳에서는 6억원 초과 주택의 총부채상환비율(DTI)은 기존 60%에서 40%로 축소되고, 주택담보인정비율(LTV)도 60%에서 40%로 제한을 받는다.

정부는 지난 2011년 강남 3구를 9년8개월 만에 투기과열지구에서 해제했다. 2008년 글로벌 금융위기 여파로 침체된 부동산 시장을 살리기 위한 조치로, 이후 부동산 경기가 살아나며 현재 과열 양상의 계기를 마련했다.

하지만 과거에도 '투기지역'이나 '투기과열지구'가 본연의 기능을 못한다는 지적이 이어졌다. 2003년에는 투기지역으로 지정한 41곳 가운데 집값이 떨어진 곳은 5곳에 불과하고 나머지 지역은 모두 오른 사례가 발생했다.

수요에 비해 공급이 모자라는 상태에서 양도세 부담만 늘리자 주택수요자들이 늘어난 양도세 부담분만큼 비싸진 가격에도 주택매입에 나섰기 때문이라는 분석이다. 정부가 강남을 다시 투기과열지구로 묶는다고 해도 큰 영향이 없을 것이란 분석도 이 때문이다.

시민단체에서는 정부가 시급히 전매제한 강화, 청약제한 강화, DTI 상향 등 종합적인 투기방지책, 가계부채 증가 방지책을 도입해야 한다고 촉구하고 있다.

현재 부동산 시장의 과열은 분양권에 당첨되면 수억원의 웃돈을 주고 팔 수 있다는 점과 수도권은 1년, 지방은 6개월마다 1순위로 청약자격 획득이 가능하도록 한 정부의 규제완화가 주요한 이유라는 분석이다.

뒤늦게 중도금 제한 등 가계부채 대책이라며 몇몇 규제를 강화했지만, 자금 여력이 충분하고 중도금 연체이자보다 웃돈이 훨씬 크기 때문에 투기꾼들에게 정부의 소극적인 대책은 아무런 문제가 되지 않는다는 지적이다.

최승섭 경실련 부동산감시팀장은 "투기 방지를 위해 공공택지의 경우 5년 내외의 의무거주기간을 명시하고 재건축 단지 등 민간시장은 입주 전 분양권 전매를 할 수 없도록 해, 투기꾼이 아닌 실수요자가 주택을 분양받을 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

그는 또 "수도권은 1년, 지방은 6개월마다 1순위 청약자격 획득이 가능한 현재의 기준을 강화해 '우선 당첨되고 보자'는 묻지마 청약을 제한해야 한다. 근본적으로는 후분양제 도입으로 주택을 통한 투기가 불가능하도록 해야 한다"는 말도 덧붙였다.


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