강남 아파트, 투기과열지구 지정되면 무슨일 벌어질까?

송고 2016.10.20 00:01 | 수정 2016.10.20 16:17
신상호 기자 (ssheyes@ebn.co.kr)

과열지구 지정될 경우 재건축 아파트 매매 사실상 올스톱

분양권 전매도 입주시까지 제한, 1순위 청약요건 까다로워

정부가 투기과열지구 지정을 검토하는 가운데, 서울 강남구와 서초구 등은 지정 요건이 충족된 것으로 나타났다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 아파트 매매가 사실상 금지되고, 대출 한도도 크게 낮아진다.

투기과열지구 요건을 규정한 주택법 제63조에 따르면, 투기과열지구는 주택가격이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로, 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하는 경우 지정할 수 있다.

주택사업계획승인과 주택건축허가 실적이 급감하거나, 분양 계획이 전달 대비 30% 이상 감소하는 지역도 투기과열지구로 지정될 수 있다. 주택 전매가 과열 양상을 띄면서, 주거 불안이 우려될 때도 지정 요건이 된다.

정부가 요주의 대상으로 보고 있는 강남 지역은 투기과열지구 요건에 충족된다.

KB부동산에 따르면, 올해 9월 기준 강남구의 주택 매매가는 전년 같은 기간에 비해 5.0% 상승했고, 서초구도 4.81%, 송파구도 3.71% 상승했다. 서울 전체 자치구 가운데, 9월 기준 주택가격 상승률은 강남 3구가 1~3위를 독차지했다.

한국은행은 올해 소비자 물가 상승률을 1.1%로 예상하고 있는데, 강남3구 주택 가격은 소비자 물가 상승률의 3~5배 수준의 가파른 상승세를 그리고 있다. 매매가 상승률만 보면 당장 투기과열지구로 지정되도 무리가 없다.

강남 지역에서 분양한 단지의 청약 경쟁률도 지정요건(5대 1)을 훌쩍 넘었다. 서초구에서 분양한 아크로 리버뷰는 1순위 청약에서 평균 306대 1의 경쟁률로 전 타입 1순위 마감됐다. 올해 서울 지역의 최고 경쟁률 기록을 갈아치웠다.

강남구 개포동의 디에이치 아너힐즈도 전체 63가구(특별공급 제외) 모집에 총 6339건이 접수, 평균 100.6대 1의 경쟁률을 보였다. 래미안 블레스티지도 평균 청약경쟁률 33.6대 1을 기록했다.

특히 서초구는 전매 과열 양상을 보이고 있다고도 볼 수 있다. 지난 1월 분양한 GS건설의 신반포자이는 1월부터 9월까지 104건의 분양권 손바뀜이 있었다. 신반포자이의 일반 분양 물량이 153가구였는데, 9개월간 70% 가량의 물량이 전매가 된 것이다.

이에 따라 일부 부동산 업계에서는 강남 지역에 대한 투기과열지구 지정이 현실화되는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 강남 지역의 한 부동산 관계자는 "정부가 투기과열지구 지정을 검토한다고 했는데, 결국 올해 활황세를 보인 강남 지역이 되지 않겠느냐"고 "벌써부터 문의 전화가 줄어드는 등 분위기가 가라앉고 있다"라고 우려했다.

강남 지역이 투기과열지구로 지정되면, 분양권 전매는 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 전면 제한된다. 일반적으로 소유권 이전 등기는 입주를 앞두고 이뤄지는데, 사실상 입주 이전까지 분양권 전매가 되지 않는 것이다.

재건축 아파트의 매매는 사실상 금지된다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 아파트 조합원 지위를 다른 사람에게 넘길 수 없다. 조합원 지위를 갖지 않는 재건축 아파트는 사실상 철거를 앞둔 낡은 아파트에 불과하다. 매매 거래 자체가 될 수 없는 것이다.

택지지구에서 공공기관이 공급하고, 분양가 상한제 적용을 받지 않는 주택은 전용 85㎡이하 5년, 85㎡초과는 3년간 분양권 전매가 제한된다. 청약 1순위도 자격 제한이 적용된다. 5년내 청약 당첨한 사람이나, 2002년 9월 5일 이후 청약 통장에 가입했지만, 세대주가 아닌 사람은 1순위 자격을 받을 수 없다.

투기과열지구내 DTI(총부채상환비율, Debt-to-Income Ratio)는 6억원 초과 주택담보를 대출 받을 때 40%가 적용되고, LTV(주택담보대출비율)는 대출 기간 3년 이하의 경우 50%가 적용된다.

USD$	1379.0	▼1
EUR€	1470.8	▲1.8
JPY¥	892.5	▼0.1
CNY¥	190.3	▼0.1

강남 아파트, 투기과열지구 지정되면 무슨일 벌어질까?

관련기사

전체 댓글 0

매매기준율