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'미군렌탈 하우스' 투자주의 5계명은?

  • 송고 2016.10.27 14:34 | 수정 2016.10.28 17:26
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

준공 후 까다로운 미군 주택과 심사 거쳐야 미군 입주 가능

부대와 가까운 입지, 서양 문화에 맞춘 세대 구성 등 기준 꼼꼼히 살펴야

"연 10%의 안정적인 수익 창출."
말 그대로 실투자금 1억원으로 매년 1000만원의 고정 수익을 얻을 수 있는 꿈의 수익형 부동산. 최근 분양 봇물을 이루고 있는 미군렌탈 하우스다.

주한미군이 평택 미군기지로 이전하며 부족한 미군 주거 수요를 충족시키기 위해 평택 지역에서는 미군렌탈 하우스 분양이 줄을 잇고 있다. 분양업체에서 이야기하는 최소 수익률이 10%일 뿐, 실제 광고에는 최고 15% 수익률을 얻을 수 있다는 곳도 흔하게 찾아 볼 수 있다.

광고대로라면 확실한 고정 수요에, 미군에서 주거비가 제공된다는 점 때문에 공실 우려가 적고 불확실한 부동산 시황에서도 안정적인 수익이 가능하다. 하지만 실제 미군렌탈 하우스로 지정받기 위해서는 조건이 까다롭고 리스크 역시 존재한다. 미군렌탈 투자시 주의점을 꼼꼼히 살펴보자.

한 미군렌탈 하우스 견본주택 모습. 전시된 가전제품과 가구 등이 대부분 제공된다.

한 미군렌탈 하우스 견본주택 모습. 전시된 가전제품과 가구 등이 대부분 제공된다.

◆준공 후 심사, 미군렌탈 지정 안되면 '무용지물'
우선 미군렌탈 투자시 가장 중요한 전제 조건은 미군렌탈 하우스는 준공 후 미군의 심사를 받아 렌탈하우스로 지정된다는 점이다. 분양 당시 미군렌탈 하우스로 마치 확정된 것처럼 투자자들을 끌어들이는 경우도 있지만, 준공 후 미군 승인을 받지 못하면 큰 손실을 감수해야 한다.

일반인들도 입주할 수 있지만, 미군렌탈을 염두에 둔 오피스텔은 주변 시세보다 임대료가 높게 책정이 돼 있기 때문에 일반인 수요가 많지 않다. 실제로 평택에서는 미군렌탈 하우스로 지정받지 못한 투자자들이 대책 마련을 호소하는 시위를 벌이기도 한다. 투자자들은 분양업체의 일방적인 설명보다는 사업장이 미군렌탈 하우스의 조건을 갖췄는지 꼼꼼히 살핀 후 투자해야 한다.

◆비상시 출동이 가능한 근접거리
캠프 험프리스에 들어올 미군은 한미연합사령부, UN주한미군사령부, 미8군사령부, 동두천·의정부 미2사단 병력 등으로 병력은 미군과 미군 가족, 카투사, 미군 민간인 등을 포함 2016년 1만3228명에서 2017년 2만5492명, 2018년 3만3477명, 2019년 3만9437명, 2020년 4만2771명으로 늘어난다.

이미 지난 7월 용산·동두천 지역 장병 8000명이 이주를 시작했다. 장병의 60%는 기지 밖에 거주지를 마련해야 하는 규정상, 주거 시설이 부족한 캠프 험프리스 일대는 미군이 거주할 주택이 부족한 상황이다. SOFA 협정체결로 2060년까지 주한미군 주둔이 결정된 이상 고정 수요는 확보된 상태다. 현지 업체에 따르면 7000세대가 영외거주 예정이나 공급은 턱 없이 부족한 상황이다.

현재까지 미군렌탈 하우스는 K-55 공군부대 주변에 주로 분양을 했는데, 공군부대와 육군부대가 이전하는 K-6 험프리스 캠프와는 별개의 수요로 보는 것이 좋다. 두 부대거리가 자동차로 30분 이상 거리에 떨어져 있어 미군 주거조건 기준에 부대 내 긴급 호출 시 즉시 출근이 가능한 거리에 위치해 있어야 한다. 가장 좋은 케이스는 도보 5분 내 거리, 자동차로도 10분 이내 거리에 위치해 있는 곳이 안정적이다.

◆서양 문화에 맞춘 세대 구성
세대 구성은 철저히 미국인 기준에 맞춘다. 작은 타입이더라도 거실과 안방, 게스트룸으로 쓸 수 있는 침실과 드레스룸이나 수납공간으로 활용할 수 있는 별도의 방이 있어야 한다. 프라이버시를 중요시하는 서양문화에 따라 화장실도 2개를 갖춰야 한다.

가전제품 역시 기본으로 제공되어야 한다. TV부터 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전자레인지 등 기본 제품부터 빨래를 널지 않는 특성상 건조기까지 필수다. 냉장고는 양문 냉장고가 필요하다. 가스렌인지는 인덕션 보다는 일반 가스렌지가 있어야 한다.

보통 견본주택에 인테리어 제품으로 제공되는 가구도 필수다. 식탁, 쇼파, 기본수납장, 커텐까지 모두 제공돼야 한다. 화장실도 건식화장실이 필요하며 110V 제품이 많은 미국 가전제품 특성상 110V, 220V를 상용할 수 있는 콘센트를 모두 설치해야 한다.

미군 렌탈 임대차 계약 절차

미군 렌탈 임대차 계약 절차

◆철저한 투자수익률 분석
최근 분양한 평택의 미군렌탈 하우스의 수익률 분석표를 보면 전용 59㎡형의 경우 분양가는 2억3000만원대, 3.3㎡당 710만원대다. 대출을 최대 60%인 1억4000만원을 받고 실 투자금은 9400만원. 연금리 3.5% 약 500만원을 가정한다.

미군의 임대료는 계약 면적을 기준으로 산정한다. 대략 3.3㎡당 4만원을 받아 현재 기준으로 계급별로 월 140만~210만원까지 지급된다. 이 주택의 경우 계약면적이 109.85㎡로 보증금 없이 월세 129만원을 받을 수 있다.

연간 월세 수익은 1500여 만원, 세금 등을 제외하고 순수입은 1000여 만원으로, 수익률 11%라는 계산이 나온다. 이 계산도 보수적으로 책정했다는 것이 분양업체의 설명이다.

다만 이 역시도 미군렌탈 지정을 받았다는 가정 하에 나온 계산이며, 최근 금융당국의 중도금 대출 규제로 수익형 부동산 역시 사정권에 들어 중도금 대출 가능 여부와 금리 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

미군렌탈 지정 실패시, 비싼 임대료 탓이 국내인이 거주할 가능성은 많지 않다. 투자자 입장에서도 위 가정대로 수익률을 내기 위해서는 임대료를 낮출 수 없어 미군렌탈 지정이 실패하면 수익률 저하를 감수해야 한다. 계약은 보통 1년 단위다. 수요는 풍부하더라도 공실 가능성도 염두에 둬야 한다.

◆영어는 못해도 상관없다
실제 미군과 대면할 일은 많지 않다. 영어 계약서와 의사소통에 울렁증을 느낄 필요는 없다. 미군 주택과에서 협력 부동산과 동행해 렌탈하우스로 접합한지 검사 후 지정을 하게 되며 계약 역시 미군 주택과에서 인정한 협력 중개업소에서 진행한다.

임대료도 미군이 직접 집주인에게 전달하는 것이 아니라, 임대료 대행업체가 별도로 존재한다. 대행업체가 월간, 연간 단위로 임대료를 받아 집주인에게 전달한다.

미군렌탈 하우스를 분양하고 있는 한 대행업체 관계자는 "준공 후 미군렌탈 하우스 지정 여부가 무엇보다 중요하다. 그렇지 않을 경우 높은 수익률을 보장할 수 없다"며 "꼼꼼한 미군 주택과 심사를 거쳐 선정되는 만큼 위치와 세대 구성 등 미군의 요구사항을 최대한 수용했는지 여부를 따져 선별 투자해야 한다"고 조언했다.


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