서울의 아파트단지 전경 ⓒEBN

공급과잉, 금리 인상, 가계부채 그리고 부동산 규제 강화 등 2017년 정유년 새해 부동산시장은 그야말로 안개 속이다. 여기에 19대 대통령 선거 등도 변수로 작용할 수 있어 시장 상황을 예측하기가 쉽지 않다.

지난해 '11.3 주택시장 안정화 관리방안'이 발표됐지만 일부 분양시장의 투자 열기가 사그라지지 않고 있어 추가 규제도 예고된 상황이다.

◆2년간 전국 77만 가구 입주…1999년 이후 최대 물량
부동산114에 따르면 2014년 이후 아파트 분양물량이 크게 늘면서 2017~2018년 입주물량도 증가한다. 전국 아파트 입주물량은 올해 37만 가구에 이른다. 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준이다.

최근 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9,031가구)과 비교 하면 두 배 정도 많은 물량이다. 내년 아파트 입주물량은 41만 가구로, 2년 동안 총 77만8000여 가구에 이른다.

국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획은 연평균 27만 가구로, 2017~2018년은 국토부 중장기 공급계획 물량보다 10만 가구 이상 많이 공급되는 셈이다. 여기에 금리 인상, 부동산 규제 강화 등 다른 변수가 추가되면 부동산시장은 더 위축될 수도 있다.

◆美 금리 인상 여파…시중은행 금리 3%대 진입
미국 연방준비제도 이사회는 지난달 기준금리를 0.5~0.75%로 0.25%포인트 인상했다. 미국이 금리를 인상하게 되면, 한국 금리도 상승 압력을 받는다. 한국은행은 우선 기준금리를 현 수준에서 유지하기로 했다. 지난해 6월 0.25%포인트 인하 이후 6개월 연속 동결이다.

미국 기준 금리인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중은행의 금리 인상으로 이어질 가능성이 높아 국내 부동산시장에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상이 되고 있다. 미국의 기준금리 인상이 국내 기준금리 인상에 영향을 끼치는 데는 시간차가 존재한다.

과거 기준금리 추이를 살펴보면 미국의 기준금리가 인상(또는 인하)되면 국내도 일정한 시차를 두고 움직였다. 실제 지난 2004년 6월부터 단행된 미국 금리 인상은 2005년 9월부터 국내에 기준금리에 본격적으로 영향을 줬다. 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월 이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다.

다만 국내 시중은행들의 금리는 이미 상승하고 있다. 지난해 11월 기준 예금은행의 주택담보대출 금리는 연 3.04%로, 1월(3.10%) 이후 10개월 만에 3%대에 재진입했다.

◆정부의 부동산 규제 강화 지속 여부
정부의 부동산 정책기조는 '부양'에서 '규제'로 선회했다. 박근혜 정부 출범 이후 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 연한 단축, 분양권 전매 제한기간 단축 등 부동산 규제를 완화하는 정책을 줄곧 펴왔다. 이에 따라 전국 아파트 매매가격은 2014년(2.72%)부터 상승세로 돌아서 2015년 5.6%, 2016년 3.59%로 점차 회복됐다.

하지만 2015년 7월 '가계부채 종합 관리 방안' 발표 이후로는 부동산 정책의 기조가 서서히 바뀌었다. 지난해 하반기 들어서는 부동산 규제가 한층 더 강화됐다. 강남권을 중심으로 재건축 아파트와 분양시장이 과열 양상을 보이면서 정부가 본격적으로 부동산 시장에 칼을 빼 들었다.

8월 주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 담은 '8.25 가계부채 대책'에 이어 11월에는 '11.3 주택시장 안정 관리방안'이 발표됐다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 한 주택시장의 과열 현상의 확산을 막고자 전매제한 기간 연장과 청약제도 등의 부동산 규제를 강화했다. 11.3대책 발표 이후로는 가파른 상승세를 보이던 강남권 재건축도 크게 위축되기도 했다.

◆예상치 못했던 대선, 집값 향방은?
부동산시장은 대선 때면 대통령선거 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있다. 하지만 오는 12월 치러질 19대 대통령 선거는 과거와는 다를 전망이다. 과거 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이뤘다.

임병철 부동산114 연구원은 "19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있어 개발 위주의 공약과는 거리가 멀 것으로 예상이 되고 있다"고 설명했다.

실제 2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해에 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했다. 특히 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락하기도 했다. 선거 이슈 보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응했다는 분석이다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지