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2017년 주요 건설사의 수장들이 신년사를 통해 집중 강조한 게 하나 있다. 바로 위기관리다. 지난해 건설사들의 실적을 떠받치던 주택시장에 여러 악재가 예고되기 때문이다. 경기침체와 각종규제, 금리인상, 정국불안 등으로 앞날을 예측하기 힘들다보니 건설사들은 주택사업의 포트폴리오를 다시 짜고 있다.

11.3 대책 이후 분양시장에 냉기류가 흐르면서 재건축·재개발 정비사업에 집중하는 건설사들도 늘고 있다. 도시정비사업은 조합원 수요가 뒷받침되는 만큼 신규 분양에 비해 위험도가 낮은 데다 안정적인 수익을 얻을 수 있어서다.

분양 계획도 건설사마다 제각각이다. 올해 공급을 늘릴 계획인 건설사가 있는 반면 지난해 보다 확 줄인 곳도 많다. 업계에서는 주택사업 리스크 관리 차원에서 분양 물량을 줄이고 분양 시기도 조절할 가능성이 높아질 것으로 내다보고 있다.

◆2016 주택시장 호황으로 건설업계 수익성 개선
2016년 국내 건설사는 주택시장이 먹여 살렸다고 해도 과언이 아니다. 지난 2015년 말 과잉 공급에 따른 침체가 예상된다는 전망이 지배적이다. 하지만 이를 비웃듯 지난해와 비슷한 수준의 주택이 공급될 것 같다.

부동산114에 따르면 2016년 전국에서 공급된 물량은 49만5197가구로 지난해 51만4982가구에 비해서는 소폭 감소했지만, 2000년 조사 이래 두 번째로 많은 규모를 기록했다.

대규모 공급에도 불구하고 청약 경쟁률은 최대 500대 1을 상회할 정도로 치솟았다. 높은 경쟁률에 힘입어 평균 분양가격도 상승했다. 전국 기준 3.3㎡당 평균 분양가격은 1055만원으로 작년(986만원)과 비교해 69만원 올랐다.

부동산 관계자들은 "한국은행의 잇따른 기준 금리인하로 갈 곳을 잃은 뭉칫돈이 부동산 시장으로 꾸준히 유입된 결과다"며 "청약 성공은 곧 수천만원 상당의 웃돈으로 연결된다는 인식이 퍼지면서 묻지마 청약이 늘어나며 주택시장 열기를 뜨겁게 했다"고 설명했다.

2년 새 100만 가구가 분양되면서 주택사업 비중이 높은 건설사의 실적 성장세도 두드러졌다. 금감원 전자공시시스템에 따르면 GS건설은 작년 3분기 384억원의 영업이익을 올렸다. 전년 동기대비 252% 증가했다. 1~3분기 누적 영업이익도 900억원으로 전년 동기대비 30.4% 늘었다.

대림산업은 국내 분양시장 호조에 해외 법인 손실까지 줄면서 실적이 크게 개선됐다. 대림산업은 1~3분기 누적 매출 7조2749억원, 영업이익 3576억원을 달성했다. 이중 건설사업부가 올린 매출은 5조4863억원, 영업이익 1217억원이다. 아파트 분양이 몰리기 시작했던 2분기부터 영업이익이 급증한 셈이다.

현대산업개발도 주택사업을 바탕으로 2·3분기 영업이익이 각각 1000억원을 돌파했다. 현대산업개발의 1~3분기 누적 매출은 3조3529억원, 영업이익은 3888억원이다. 영업이익은 전년 동기대비 60.9% 증가했다.

주택시장 호황으로 건설사의 주택사업 비중도 커진 한해였다. 삼성물산의 건축·주택 사업 부문 매출액은 8조9921억9800만원으로 전체 매출액의 44.61%를 차지했다. 전년 같은 기간 이 부문 매출액이 20.05%였던 점을 감안하면 2배 이상 비중이 늘어난 셈이다. 현대건설도 전체 매출의 29.7%인 4조558억원을 건축·주택사업에서 올렸다.

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◆주택시장 '깜깜'…건설업계, 리스크관리·주택사업 다각화
저성장국면에 접어든 대한민국 경제와 정부의 잇따른 대책으로 부동산시장의 열기가 한 풀 꺾이면서 올해 주택시장의 전망은 불투명해지고 있다. 불확실성이 커짐에 따라 재건축·재개발이나 자체 시행사업, 임대사업 등 건설사들은 주택사업 다각화에 힘쓰고 있다.

대형 건설사는 이미 일부 수요가 확보돼 있는 재건축·재개발 위주의 분양에 집중한 모습이다. 공공택지 위주로 사업을 진행해왔던 중견사들도 택지공급이 축소되면서 재건축 사업에 진출하고 있다.

올해부터 밀어내기 식으로 분양했던 아파트 입주 물량도 본격화되면서 건설업계에서는 신규 물량을 조절하며 리스크 관리에 나서고 있다. 전국 아파트 입주물량은 올해 38만3000여가구로 2000년 이후 역대 최대 물량이다.

대형건설사들의 올해 아파트 분양 예정물량은 지난해와 비슷한 수준이다. 특히 상위 10곳 건설사 공급의 특징은 재건축·재개발이다. 분양성이 탁월한 이유에서다. 일부에서 우려하는 부동산가격 하방압력 하에서도 건설사들은 사업전략을 가져가기 편한 상황이다. 대다수 건설사가 지난해의 90~95%수준으로 분양 계획을 세웠다.

대림산업의 경우 지난해 대비 35%나 감소했지만 현대건설과 현대산업개발이 공격적으로 분양하겠다는 의지를 보이면서 전체 물량에는 큰 변화가 나타나지 않았다. 각 건설사에 따르면 시공능력평가 상위 10개 건설사는 올해 총 15만7800여 가구를 공급할 계획이다. 작년 대비 2.1% 감소한 수치다.

중견건설사는 회사마다 차이가 크다. 우미건설은 5796가구를 분양할 예정이다. 전년 대비 30.5% 감소한 수치다. 중흥건설은 1만2500가구를 공급할 예정으로 전년 대비 16.4% 줄어든 셈이다. 특히 우미와 증흥건설의 접근방법은 다르다.

중흥건설은 호남지역 정비사업을 중심으로 공급을 전개할 것으로 전망되는 반면 우미건설은 뉴스테이 등 임대주택 사업을 공격적으로 확대할 예정이다.

이상우 유진투자증권 연구원은 "부동산시장 침체우려에도 불구하고 각 회사들은 정비사업을 중심으로 사업전개 계획을 세웠다"며 "입지우위를 무기로 한 분양성이 탁월해 분양결과의 하방안정성이 확보됐기 때문이다"고 설명했다.

건설업계의 한 관계자도 "올해 주택 시장은 잇단 규제로 인해 주택을 매입하는 자체 사업이나 PF 등 도급 사업보다는 재건축, 재개발 등 도시정비 사업 위주로 집중되고 있다"고 말했다.

이처럼 올해 건설업계는 정부의 규제로 인해 주택사업이 위축될 가능성을 염두하고 사업을 추진할 것으로 전망된다. 건설산업연구원 보고서에 따르면 올해 국내 건설수주는 전년 대비 13.6% 감소한 127조원이 될 것이며 주택 공급도 리스크가 확대되면서 작년 보다 15% 감소할 것으로 예측했다.

전문가들도 올해 주택시장 분위기를 어둡게 전망한다. 김민영 부동산114 선임연구원은 "지난해 하반기 발표된 각종 규제와 정국혼란 등으로 주택시장이 냉랭하다"며 "대출규제, 금리인상 등 해소되지 않은 불확실성이 시장의 변수로 작용할 여지가 큰 만큼 당분간 주택시장에 대한 관망세는 짙을 것으로 예상된다"고 전했다.

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