[서영욱 기자의 건썰(說)] 전세 값은 과연 내릴까?

송고 2017.01.31 06:00 | 수정 2017.01.31 07:08
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

분양시장이 호황이라 한들 자금 사정이 넉넉지 못한 서민들 입장에서는 여전히 전세가 매력적이다. 올해부터는 입주 물량이 증가하면서 전세 값도 하락할 것이란 전망이 우세해 신규 전세 수요자들에게는 희망을, 세입자들에게는 깡통전세 우려를 동시에 주고 있다.

시장에서는 올해 아파트 전세 값이 입주 물량 증가로 하락할 가능성이 크다고 보고 있다. 설 연휴가 끝난 2월에만 3만5000가구가 입주하는 데 이어, 올해 집들이 가구수는 총 37만 가구에 이른다. 지난해 입주물량인 29만여 가구보다 8만 가구나 많고, 최근 5년 평균인 24만 가구를 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 내년에는 올해 보다 더 많은 42만 가구가 예정돼 있다.

과거 전세 값과 입주 물량 사이의 상관관계를 보면 입주 물량이 증가한 시점에는 전세 값이 내렸고, 또 그 반대의 모습을 보였다는 점에서 이를 뒷받침하고 있다. 2010~2014년 사이의 전세 값 폭등은 입주 물량이 급격히 줄어들면서 발생한 현상으로 분석하고 있다.

다만 시장에서는 단순하게 입주 물량 증가가 전세 값 하락으로 이어지지 않을 것이란 시각도 존재한다. 입주 물량 증가는 곧 집값 하락으로 연결될 수 있는데, 매수 관망세로 전세 수요가 증가하면서 전세가가 상승할 수도 있다는 주장이다.

실제로 감정원이 최근 전국 공인중개사들을 대상으로 한 설문조사에서 전세 값 상승의 원인으로 절반 이상이 '매수 관망세로 인한 전세수요 증가'를 택하기도 했다. 하지만 이러한 전망은 전세 수요와 매매 수요를 동일하게 생각하는 부분에서 오류가 발생한다는 지적이다.

미래에셋대우의 이광수 연구원은 "매매가격에 영향을 미치는 수요는 투기 수요에 가깝고 전세 수요는 실수요에 가까워 서로 풍선효과를 일으키지 않는다"며 "풍선효과가 발생하면 매매가가 하락하면 전세 값도 올라야 하지만 실제로 과거 매매가와 전세 값은 서로 같은 방향으로 움직였다"고 설명했다. 즉 아파트값 하락과 보합이 전망되는 올해에는 전세 값도 이와 같은 모습을 보일 가능성이 높다는 것이다.

또 다른 면에서는 재건축·재개발 사업 확대로 이주 가구가 증가하면서 전세 값 상승을 부추길 것이란 전망도 있다. 내년 서울의 이주 가구수는 강남4구 1만5000가구를 비롯해 총 2만1000여 가구가 예정돼 있다.

반대로 서울의 입주 가구수는 총 2만6000여 가구, 특히 강남4구의 입주 물량은 8000여 가구에 불과해 턱없이 부족한 상황이다. 재건축 이주자들은 대체로 동일 생활권 내 이주를 희망하기 때문에 수급 불균형 문제는 전세시장의 불안 요인으로 작용한다.

이점은 서울시가 적극적으로 대응하고 있다. 5900여 가구의 둔촌주공 이주시기를 5월 이후로 연기해 전월세난을 대비하고 있고, 전국적으로는 재건축 사업 물량이 차지하는 비중이 크지 않아 제한적일 것이란 분석이다.

지난해 서울의 전세 재계약 비용은 평균 8536만원에 달했고, 강남구는 무려 1억3416만원이 필요했다. 사실상 직장인이 2년 만에 마련하기에는 불가능한 액수였다. 경기 불황이 극심해 지는 요즘 전세 값 안정으로 서민들의 걱정거리 하나는 덜어지길 바란다.

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