[50층 딜레마] 45층 뉴스테이는 'Yes' 50층 잠실5단지는 'No'…왜?

송고 2017.02.03 00:00 | 수정 2017.02.03 07:34
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

2030계획에 따라 광역기능 수행하는 복합건물에 50층 허용

"아파트가 광역중심기능 가능한가" 핵심…조합 계획으로는 부족

잠실5단지 재건축 조감도

서울 송파구 잠실5단지 재건축이 화두다. 서울시가 최고 50층을 제안한 잠실5단지의 정비계획안을 번번이 퇴짜 놓으면서 제동을 걸고 있기 때문이다. 압구정 단지나 대치동 은마 아파트 역시 50층을 희망하고 있어 잠실5단지를 예의주시하고 있다. 서울시에서 50층 재건축 아파트는 불가능한 것일까?

◆2030계획에 따라 50층 아파트는 불가능한가?…"NO, 지을 수 있다"
서울시 건축물의 층고는 모두 서울시가 2014년 확정한 ‘2030 서울도시기본계획’에 기반을 두고 있다. 한강변 관리기본계획은 2030계획의 하위 계획으로 층고 제한은 모두 2030계획을 따른다.

2030계획에 따르면 서울시를 △3도심 △7광역중심 △12지역중심 △그 외 지역을 나눠 최고 층수를 제한하고 있다. 도심·광역중심형 상업·준주거지역은 복합시설을 51층 이상 지을 수 있지만, 모든 지역의 아파트는 35층 이하로 제한하고 있다.

35층 이상 지어지는 주거시설의 경우 어떤 가이드라인에 따라 움직이는지 잘 살펴야 한다. 예를 들어 최근 주거서비스 예비 인증을 받은 서울남부교정시설 부지에 들어서는 뉴스테이의 경우 최고 45층 높이로 지어진다.

이 부지는 개봉역 역세권에 위치한 '준공업지역'으로 서울시는 복합개발부지를 '지역중심형' 특별계획구역으로 결정했다. 2030계획에 따르면 지역중심형 준공업지역의 복합시설은 50층 이하로 건설할 수 있기 때문에, 뉴스테이와 같은 주거시설이라도 45층 높이로 지을 수 있는 것이다.

잠실은 7광역중심형 중 하나로, 복합시설은 상업·준주거지역 경우 51층 이상, 준공업지역은 50층 이하로 지을 수 있다. 특히 일반주거지역의 제3종일반주거지역이라도 복합시설의 경우 50층 이하로 건설할 수 있도록 명시돼 있다.

서울시가 2013년 한강변 관리기본계획을 발표하면서 잠실지구에 대한 가이드라인을 제시했다. 당시 서울시 발표 자료에 따르면 "잠실역세권은 도시 공간구조상 '지역중심'에 해당돼 잠실지구의 경우 제3종 일반주거지역인 35층 기준을 적용하나, 잠실역 주변지역은 복합건물(저층부 비주거 용도 포함) 건축 시 50층 까지 가능하다"고 밝혔다.

여기서 복합건물의 개념을 '공공·편익·근린상업' 등 비주거 용도가 저층부에 도입된 건축물로 명시했다.

◆쟁점은 '아파트가 광역중심지 역할을 수행하는가'에 대한 해석
서울시와 조합의 입장차는 2030계획 해석 방향에 따라 갈린다. 잠실5단지가 잠실역에 인접해 있다고 무조건 광역중심지로 포함되는 것이 아니다. 2030계획에 따르면 서울시는 5대 권역별로 구분해 각 1개의 광역중심지역을 선정했다. 광역중심지역이 그 권역의 수도 역할을 하는 셈이다.

잠실이 광역중심지 역할을 하는 동남권지역의 주요 과제는 글로벌 업무·상업기능 강화다. 세세하게는 △강남·삼성 국제업무 및 마이스(MICE)산업 중심지로 육성 △대단위 재건축단지의 계획적 정비 유도 △KTX 등 광역철도, 9호선 연장 등 도시철도 확충 △풍납토성·선사주거지 등 역사문화 컨텐츠 강화다.

즉 잠실역 주변에 이와 같은 '글로벌 업무·상업기능 강화' 역할을 하며 '공공·편익·근린상업' 기능이 포함된 복합건물이 50층까지 허용된다는 것이다. 그런데 서울시는 잠실5단지까지 광역중심지로 포함시키지 않았다. 잠실5단지는 어디까지나 사유지로, 이런 기능을 수행하기 어렵다는 게 서울시의 입장이다.

서울시 관계자는 "잠실 제3종주거지역은 2030계획 상 복합시설의 경우 50층까지도 건축이 가능한 것은 맞다"며 "다만 잠실5단지까지 광역중심 기능을 수행하는 지역으로 볼 것인지가 관건이다. 조합에서는 아파트까지 광역중심지로 받아들이고 있는 것이 문제"라고 설명했다.

이 관계자는 "광역중심 기능을 수행할 경우 층수를 완화해 줄 수 있다는 개념이지, 무조건 50층이 허용되는 것은 아니다"며 "더군다나 광역중심지역으로 기능을 수행하면서 복합개발 개념이 있어야 50층이 가능하지만 조합의 계획은 이마저도 부실하다"고 지적했다.

조합이 추진하고 있는 준주거지역으로 종상향이 허용되더라도 공공기능을 수반하지 않는다면 50층을 담보할 수 없다는 뜻이다. 압구정 단지와 은마아파트 역시 마찬가지다. 특히 이들 지역은 광역중심지역에도 해당되지 않아 50층을 주장할 수 있는 근거가 약하다.

서울시가 잠실5단지 정비계획안을 연달아 보류하며 조합도 50층을 고집하지 않겠다는 뜻을 밝혔다. 올해까지 관리처분인가를 받아 초과이익환수제를 피해야하는 조합 입장에서는 언제까지 사업 속도를 늦출 수 없기 때문이다.

서울시도 곧 소위원회를 결성해 실사 후 최종 승인 여부를 결정할 예정이다. 잠실5단지의 주목도가 높은 만큼 입장 자료도 낼 계획이다. 서울시는 그동안 도시계획위원회에서 보류된 안건에 대해서는 별도 자료를 제공하지 않았다.

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