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[관리처분 명암-2] 잠실, 50층 희망 '가득'…투기 부른다

서울시 "조건부 50층 허용" 한마디에 1억 튀어
"초과이익환수제 진짜 적용될까?" 기대감도

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-02-17 14:46

▲ 잠실주공 5단지 전경 ⓒEBN

11.3부동산대책 이후 강남 재건축 시장은 얼어붙었지만 잠실만은 예외다. 서울시가 잠실5단지의 50층 재건축의 길을 열어주면서 투자자의 이목이 집중되고 있다. 서울시의 발표가 있은 직후 하루 만에 이전보다 1억원이나 가격이 급등하기도 했다.

강남 재건축 단지의 투자 포인트는 관리처분인가 시점이다. 올해 안에 관리처분인가를 받아야만 내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있기 때문이다. 이 때문에 개포지구나 고덕지구 같은 동일 지구 내에서도 관리처분인가를 받았거나 곧 받을 단지에만 투자자들이 몰리고 있다.

잠실5단지는 사실상 관리처분인가 시점은 불투명하다. 현재 잠실5단지는 사업시행인가도 받지 않았기 때문에 올해 안에 관리처분인가까지 받기는 물리적으로 시간이 촉박하다. 시장에서는 사업시행인가에서 관리처분신청까지 1년의 시간이 필요한 것으로 본다.

이 때문에 잠실5단지 재건축조합에서는 올해 안에 관리처분인가를 받기 위해 50층 재건축을 포기하고 35층으로 신청할 것이란 이야기도 돌았다. 하지만 서울시가 공식적으로 조건부 허용 여부를 밝히며 투자자들이 지갑을 열기 시작했다.

잠실 K중개업소 관계자는 "지난 9일 서울시의 발표 전 도계위의 현장 실사가 이뤄졌고 위원들의 의견을 취합해 조건부 50층 허용을 밝혔을 것"이라며 "조합에서는 안도하는 한편 서울시의 의견을 수렴해 대책을 마련하고 있다"고 말했다.

현지 부동산에 따르면 서울시가 조건부 50층 재건축 허용 여부를 밝히자 다음날 곧바로 거래가 이뤄졌다. 잠실5단지는 11.3대책과 50층 재건축 여부가 불투명해지면서 가격이 크게 하락한 바 있다.

잠실5단지 전용 76㎡는 지난 10월에는 최고 15억5000만원에 거래됐으나 11.3대책 발표 직후인 지난해 12월에는 이보다 2억4300만원이 하락한 13억7000만원에 거래됐다. 그러나 서울시 발표가 있은 다음날 같은 76㎡형은 1억원이나 뛴 14억8000만원에 거래가 됐다.

잠실 J중개업소 관계자는 "서울시가 조건부로 잠실5단지 50층 허용 여부를 밝히자 높은 가격에 거래가 이뤄졌다"며 "전용 76㎡의 경우 호가도 14억원대에서 1억원 오른 15억원대를 형성하고 있다. 50층 가능성 여부에 고객들 문의도 급증하고 있다"고 말했다.

현장에서는 지난해 최고 시세인 15억5000만원을 곧 돌파할 것으로 내다보는 전망이 우세하다. 50층이 허용되더라도 초과이익환수제는 적용될 가능성이 크다. 만약 재건축 초과이익이 2억원이라고 재건축 조합원들은 가구당 대략 1억20000만원의 환수금을 내야 한다.

그럼에도 투자자가 몰리는 이유는 초과이익환수제가 다시 유예될 것이란 기대감도 반영됐다.

초과이익환수제는 2006년 주택시장 안정화를 위해서 재건축사업에서 발생하는 부가이익을 환수해 주택가격 안정과 형평성을 도모하기 위해 도입된 정책이다. 하지만 2013년에 부동산 거래를 위축시킨다는 이유로 한차례 연장돼 2018년 부활을 앞두고 있다.

시장에서 초과이익환수제의 실제 적용을 부정적으로 보는 이유는 실제 적용 사례가 적기 때문이다. 2006년 이후 현재까지 초과이익을 환수한 아파트는 5곳에 불과해 실효성에 의문이 제기되고 있다. 한남동 한남연립을 제외하면 4개 단지에서 가구당 39만~263만원을 납부했다.

한남연립의 경우 용산구청은 31명의 조합원에게 가구당 5544만원의 환급금을 부과했는데 조합은 '재건축 초과이익 환수부담금 부과 취소 청구 소송'을 제기했다. 세대 대부분이 20~30년 실거주한 주민들이어서 부동산 투기를 잡겠다는 법 적용 취지를 납득할 수 없다는 이유에서다.

초과이익환수제를 피하려는 움직임도 있다. 부동산업계 관계자는 "높은 집값 상승이 예상돼 초과이익환수제 적용이 불가피하다면 주택을 팔고 되사는 경우도 있다"며 "1주택자의 경우에는 2년 이상 보유했을 경우에 9억원 이하 양도세비과세까지 받을 수 있고 장기보유특별공제까지 받을 수 있어 초과이익환수제 부담이 큰 경우에는 방법이 될 수 있다"고 말했다.

또 재건축 초과이익환수제는 이중 과세라는 지적이 끊임없이 제기되고 있다. 분양업계 관계자는 "이미 양도차익에 따른 양도소득세를 세금으로 징수하고 있는 만큼 과도한 규제라는 지적이 이어지고 있다" "이 주장은 초과이익환수제 부활을 앞두고 더욱 거세게 제기될 전망"이라고 말했다.