서울의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

건설사들이 연 초 미뤄 논 아파트 물량을 3월부터 일제히 풀며 2017년 분양시장의 본격적인 개막을 알리고 있다.

분양 물량은 늘어나지만 금융권은 여전히 대출을 옥죄고 있고 줄어든 청약경쟁률 탓에 전국 곳곳에서는 미분양이 쌓이고 있어 분위기는 녹록치 않은 상태다.

28일 부동산114에 따르면 3월 전국 분양 물량은 4만7133가구로, 이달에 비해 428%, 3만8206가구나 증가한다.

금융권의 중도금 대출규제 강화와 11.3부동산대책 발표 이후 높아진 청약문턱에 1~2월 분양일정을 진행하지 못한 건설사들이 3월 분양시장 성수기를 맞아 미뤘던 분양을 일제히 풀어놓기 때문이다.

수도권에서는 △경기 1만4575가구 △서울 3838가구 △인천 2540가구 등 절반 수준인 2만953가구가 나오고, 나머지 2만6180가구가 부산·경남 등 지방 물량이다.

공급 물량은 늘어나지만 건설사들은 당장 중도금 대출 은행을 구하지 못해 발을 구르고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 하반기 이후 분양해 중도금 1회차 납부일이 도래한 아파트 단지는 전국 123개 사업장으로, 이 중 10.5%인 13곳은 중도금 대출 은행을 찾지 못했다.

중도금 집단대출 협약을 맺은 110곳 가운데 은행에서 중도금을 조달한 곳은 68곳, 제2금융권은 52곳이다. 시중 68곳 가운데 대출금리가 파악된 36곳의 평균 금리는 3.90%로, 최고는 4.91%(경기 화성 동탄), 최저는 3.06%(울산광역시)다.

평균 금리는 3.90%로, 지난 1월 은행권이 신규 취급한 주택담보대출 평균 금리가 3.5% 안팎이었던 점을 고려하면 꽤 높은 수준이다.

지난해 '8.25 가계부채 관리 방안' 발표 이후 금융당국의 집단대출 옥죄기가 시작되면서 은행들이 건설사 신용도와 분양 뒤 계약률을 꼼꼼히 따지는 등 주도권이 넘어가며 금리상승으로 이어졌다는 분석이다.

한국주택협회에 따르면 지난해 8월25일부터 지난달 말까지 아파트를 분양한 회원사 가운데 중도금 집단대출 협약을 체결하지 못한 사업장이 전국적으로 50개 사업장, 대출 규모로는 9조858억원에 이른다고 밝혔다.

주택협회를 포함한 13개 주택·건설 협단체는 최근 "중도금·잔금대출을 거절당하거나 과도한 금리인상으로 입주예정자가 입주를 포기하는 경우가 늘고 있고 주택업체들의 미분양 증가 및 입주예정자 계약해지에 따른 위약금 부담 등 추가적인 부작용 발생이 우려되고 있다"며 중도금 집단대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용을 철회해 달라고 정부에 건의하기도 했다.

월별 전국 청약경쟁률 추이 ⓒ건설산업연구원

대출 규제로 촉발된 분양시장 냉각은 청약경쟁률 감소로 이어져 미분양을 양산하고 있다.

건설산업연구원에 따르면 전국 청약경쟁률은 지난해 9월 23.4대 1을 기록한 이후 지속적인 하락세를 보여 1월 6.3대 1, 2월 2.3대 1 수준까지 떨어졌다. 지역별로는 분양 물량의 10%도 청약이 이뤄지지 않은 곳도 나타났다.

민간 아파트의 분양 개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하 기간 동안의 평균분양률을 나타내는 초기분양률은 지난해 4분기 85.8%로 전분기 대비 13.8%포인트 상승했으나 충남·북, 경북은 40% 미만을 보여 우려스럽다는 지적이다.

덕분에 줄어들던 미분양 물량도 다시 증가세로 돌아섰다. 지난해 7월 이후 꾸준히 감소세를 보이던 미분양 주택은 12월 5만6413호 수준이었으나, 지난달에는 5만9313호로 다시 5.1% 증가했다. 수도권 미분양이 1만6689호에서 1만8938호로 13.5%나 늘었다.

엄근용 건산연 연구위원은 "과잉 공급 논란, 금리 상승 우려,11.3대책 등에도 불구하고 미분양 물량의 증가는 지난해 말까지는 두드러지지 않은 상황이나 최근 지방을 중심으로 청약 및 분양률 저하가 나타나 향후 미분양 물량의 증가가 우려되는 상황"이라고 지적했다.

결국 건설사들은 '중도금 무이자' 혜택을 내세워 수요자들을 붙잡고 있다. 수도권에서는 '평택 비전 레이크 푸르지오', '영종하늘도시 푸르지오 자이', '용인 고림지구2차 양우내안애 에듀퍼스트' 등이 중도금 무이자를 시행 중이다.

한 대형건설사 관계자는 "최근 분양시장이 위축된데 다 새 아파트 공급물량이 많아 미분양을 떠안기 보다는 분양률을 높이고 계약자들의 부담을 줄여주는 차원에서 중도금 무이자를 적용하고 있다"고 말했다.

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