강남 재건축 단지 모습ⓒEBN

재건축 초과이익환수제 부활이 8개월여 앞으로 다가온 가운데 강남 주요 재건축 단지들이 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 재건축을 추진 중인 단지들은 연내까지 관리처분 인가 신청을 해야만 조합원들의 부담금이 줄어들기 때문이다.

28일 관련업계에 따르면 강남 주요 재건축 단지들이 내년 부활하는 초과이익환수제를 피하기 위해 제각각 사업 속도를 내고 있다. 강남 개포지구 주공1·4단지를 비롯해 서초 반포주공1단지, 송파구 잠실주공 5단지, 잠실 진주 등 재건축 아파트들이 분주한 모습이다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년 유예가 시작돼 올해 말까지 한 차례 연장된 상태다.

초과이익환수제 유예가 끝나 사업 이익에 대한 세금을 물게 되면 토지등소유자의 수익은 크게 감소할 수 있다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대까지 예상된다. 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조다.

이 제도를 두고 강남 재건축의 희비도 엇갈리고 있다. 현재 개포주공 1·4단지는 사실상 초과이익환수제 적용을 피해갈 전망이다. 1단지는 오는 6월 관리처분 총회, 4단지는 다음달쯤 관리처분 인가를 앞둔 상태다. 특히 이들 단지들은 관리처분 인가 시점으로 가격 변동이 있을 것이라는 게 인근 부동산 관계자들의 예상이다.

가격도 고점 돌파를 앞둔 상황이다. 재건축 사업 속도에 윤곽이 뚜렷해지자 올 초부터 회복세를 보이면서 작년 11.3부동산 대책 후 떨어졌던 가격도 안정세로 접어든 상태다. 주공1단지 전용 35.64㎡는 지난달까지 8억8000만∼8억9000만원에 거래됐으나 이달 중순 현재 시세가 9억1000만∼9억2000만원으로 한 달 새 3000만원가량 올랐다.

내달 관리처분계획 인가를 앞둔 강동구 둔촌주공도 사업이 속도를 내면서 최근 2달간 가격이 평균 1000만∼2000만원 오르고 매도인들은 더 오를 것이라는 기대감에 매물을 거둬들이고 있다.

둔촌주공 3단지 전용 96.75㎡의 경우 지난달 8억9000만원대에 거래됐으나 이달 현재 9억1500만원에 거래가 이뤄지며 지난달보다 2500만원가량 올랐다. 1단지 50.84㎡는 지난달 7억7000만∼7억8000만원에 거래됐으나 이달 8억1000만원으로 역대 최고가를 넘어섰다.

반면 사업 초기 단계로 초과이익환수제 적용 가능성이 큰 단지들의 분위기는 다른 상황이다. 우선 잠실 5단지는 지난달 조합이 서울시의 방침을 대부분 수용하면서 속도를 내기 시작했지만, 예상과 달리 심사 일정이 계속 지연되면서 발등에 불이 떨어지기 시작했다. 가격도 보합세다.

당초 이달 말 5단지 도시계획위원회 심의가 이뤄져야 하는데 소의원회의 잇단 요구로 다음달로 미뤄진 상태다. 하지만 최근 단지 내 굴뚝과 타워형 주동 보존 방안 검토까지 나오게 돼 조합 측은 대책 마련이 쉽지 않다는 입장이다. 연내 관리처분인가 신청 가능성도 점차 희박해 지면서 내년 부활을 앞둔 초과이익환수제를 피하기가 쉽지 않을 것으로 보인다.

C부동산 관계자는 "심의가 계속 지연되면서 초과이익환수제 등 사업 진행에 대해 물어보는 문의가 많다"며 "가격은 보합세 상태로 매물은 별로 없는 상황"이라고 말했다. KB부동산 시세에 따르면 전용 76㎡의 경우 14억7000만~14억9000만원으로 시세가 형성 중이다. 82㎡는 15억2500만~15억6000만원, 83㎡는 15억6500만~16억1500만원이다.

반포주공 1단지는 이달 초 건축심의를 통과해 사업시행인가를 준비하고 있다. 이후 시공사 선정 등 후속 절차를 마치고 관리처분 인가를 받는다는 계획이다. 다만 관리처분 인가 신청까지는 통상 7~8개월 또는 1년 이상이 걸리기 때문에 쉽지 않아 보인다.

반포주공 1단지 72.51㎡는 현재 시세가 15억3000만∼16억원, 84.62㎡는 24억5000만∼26억원으로 11·3 대책 이전 가격대를 거의 회복했지만 거래는 뜸한 상태다. S부동산 관계자는 "건축 심의 통과 후 사업시행인가 단계를 앞두고 매도자들이 매물을 대거 거둬들여 매수 대기자들이 많아도 거래가 힘든 실정이다"고 말했다.

김은선 부동산114 연구원은 "재건축초과이익환수제가 내년 부활할 것으로 예상되는 가운데 재건축 사업이 순항 중인 단지에 저가매수세가 유입됐고 11·3대책 이전 수준까지 시세가 따라붙는 모습이다"면서도 "국지적인 상승이 나타나고 있지만 정책의 방향성과 대출규제 등을 고려하면 투자수요가 증폭되기에 한계가 있어 보인다"고 내다봤다.

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