삼성동 상아2차 재건축 조감도 ⓒ삼성물산

재건축 초과이익환수제 부활이 불과 6개월 앞으로 다가오며 강남권 재건축 단지들의 움직임이 분주해졌다. 특히 강남구에서는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 연내 관리처분인가 신청을 해야 하는 단지들이 즐비하다.

청담삼익, 삼성동 상아2차 아파트는 이달 중 관리처분총회가 예정돼 있어 상대적으로 여유로운 반면, 뒤숭숭한 분위기의 개포1단지, 연말께나 총회 개최가 가능할 것으로 보이는 대치구마을2,3지구는 발걸음을 바삐 움직이고 있다.

2일 강남구 부동산에 따르면 청담동 삼익아파트, 삼성동 상아2차는 이달 중 관리처분총회를 개최할 예정으로 재건축 초과이익환수제 회피를 위한 9부 능선을 넘는다.

1981년 입주한 삼성동 상아2차 아파트는 오는 10일 관리처분총회 개최 일정이 확정돼 재건축 초과이익환수제는 사실상 피할 수 있을 것으로 보고 있다. 이주도 오는 9월로 예정돼 있다. 상아2차는 삼성물산이 4개동 480세대를 7개동 679가구로 재건축해 122가구를 일반분양할 예정이다.

상아2차는 영동대로 복합개발 수혜와 함께 한 동안은 삼성동 일대 재건축 물량이 없다는 점 등의 이점으로 막차를 타려는 수요자들이 몰리고 있다. 전용 57㎡형 10억5000만원, 정용 71㎡형이 12억8000만원으로 역대 최고가를 기록하고 있다.

청담동에서는 드물게 한강 조망이 가능한 청담삼익 아파트는 이달 26일 관리처분총회를 앞두고 있다. 1980년 입주해 40년 가까이 된 이 단지는 현재 12개동 888가구를 전용 59~235㎡ 1230가구로 재건축해 157가구를 일반분양한다. 시공사는 롯데건설이다.

청담삼익도 영동대로 지하 복합개발 수혜가 예상되는 데다, 인근 청담자이, 삼성동 아이파크와 함께 고급 주거단지로 탈바꿈할 예정이다. 7호선 청담역을 도보로 이용할 수 있고 주변에 봉은초, 봉은중, 경기고 등이 있고 한강공원과 청담 근린공원도 인근에 있어 생활환경이 좋은 편이어서 강남 재건축 단지 중에서도 관심 단지로 꼽힌다.

청담삼익 역시 관리처분총회를 앞두고 가격이 뛰고 있다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 전용 82㎡형은 지난 4월 15억2500만원, 전용 124㎡형도 지난달 21억7000만원에 거래되며 역대 고치를 뛰어넘었다.

청담동 S부동산 관계자는 "청담삼익은 막바지 시공사와의 공사비 협상을 원만히 해결한 것으로 보고 있다. 다음달이면 관리처분인가 신청이 가능해져 초과이익환수제를 피할 수 있을 것"이라며 "주거 만족도가 높은 데다, 관리처분총회가 임박하며 실수요자들의 문의가 이어지고 있다"고 전했다.

개포1단지 재건축 조감도 ⓒ현대건설

개포주공 재건축 단지 중 속도가 가장 느린 개포1단지는 일단 다음달 중 관리처분총회를 개최한다는 계획이다. 개포주공 단지 중에서는 유일하게 관리처분계획 인가 신청을 하지 못한 단지다. 개포4단지도 지난 2월에 관리처분인가 신청을 내며 초과이익환수제 문턱을 넘었다.

개포1단지는 조합장이 업체 대표에게 수천만원의 뇌물을 받은 혐의로 수사를 받으며 조합 내부 분위기가 뒤숭숭한 상태다. 하지만 조합원들은 급박한 과제인 재건축 초과이익환수제 회피에 집중하자는 분위기다. 당초 상반기 중 관리처분총회를 개최할 예정이었지만 일정이 지체되며 다음달까지 미뤄진 상태다.

다행히 지난달 시공사와 공사비 협상을 마치며 큰 산을 넘었다. 시공사인 현대건설과 3.3㎡당 457만5000원으로 합의하고 공사비 인상을 최대한 낮춰 조합원들의 추가부담금을 축소하는 쪽으로 가닥을 잡았다.

개포1단지는 현재 124개동 5040세대를 재건축해 74개동에 6642세대로 탈바꿈한다. 단지 내 1만4212㎡ 규모의 중앙 공원이 자리잡고 초등학교 2개와 중학교 1개, 주민자치센터까지 들어서는 초대형 단지다.

개포1단지는 관리처분총회가 가까워지며 지난해 11.3부동산대책 이전 최고치를 뛰어넘었다. 개포1단지 전용 36㎡형은 지난해 11.3대책 이전 역대 최고가인 평균 9억원의 거래가를 훌쩍 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 전용 36㎡형은 2월 9억6000만원까지 거래됐고 42㎡형도 11.3대책 이전 최고가인 10억6000만원에 육박한 10억4000만~5000만원대에 거래되고 있다.

최근 시공사 선정을 마치 대치동 구마을은 연말께 관리처분총회가 가능할 전망이다. 3지구는 지난해 2월 대림산업, 2지구는 지난 3월 롯데건설을 각각 시공사로 선정하고 관리처분총회를 위한 절차에 돌입했다.

강남구 유일의 단독주택 재건축 사업지인 대치동 구마을은 은마아파트와 휘문고 사이에 위치한 강남 요지인데다 대치동 학원가가 와도 가까워 실수요자들의 관심이 높다. 시공사 선정 때마다 대형 건설사들 간의 치열한 경쟁이 벌어졌을 정도다. 3지구는 시공사 교체 이슈가 있었지만 현재는 갈등을 봉합하고 재건축 초과이익환수제를 회피하는 데 역량을 집중하고 있다.

2지구와 3지구는 모두 오는 10월게 관리처분인가 신청을 사업을 진행 중이다. 대치동 J부동산 관계자는 "최근 감정평가를 위한 법인을 선정하는 등 두 지구는 대체로 9월 중순에서 10월 초 사이에 관리처분총회 개최를 목표로 스케줄을 진행하고 있다"며 "초과이익환수제를 파히기 위한 관리처분인가 신청까지는 무리가 없어 보인다"고 전했다.

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