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재건축발 광풍부는 부동산…투기과열지구 지정설 '솔솔'

  • 송고 2017.06.09 16:30 | 수정 2017.06.09 11:40
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

LTV·DTI 강화 동반이 변수, 초강력 규제 나오나

11.3대책에서는 대출규제 배제, 집값 억제 사실상 실패

강남의 재건축 아파트 단지 전경 ⓒEBN

강남의 재건축 아파트 단지 전경 ⓒEBN

강남4구 재건축발 부동산 가격 상승세가 한창인 가운데 정부가 과열 조짐을 보이는 집값을 잡기 위해 '투기과열지구 지정'이라는 고강도 규제 카드를 꺼낼 가능성이 예고돼 주목된다.

투기과열지구로 지정되면 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화와 함께, 재건축 조합원들의 지위양도, 전매제한 등이 금지돼 부동산시장에 큰 파장을 예고하고 있다. 다만 작년 11.3부동산대책에서는 실수요를 살리겠다는 일환으로 대출 규제는 손을 보지 않았는데, LTV·DTI 강화를 동반한 초강력 규제가 나올 수 있다는 전망이 지배적이다.

현재 정부에서 우선적으로 검토하고 있는 규제는 LTV·DTI 강화다. 새 기획재정부·국토교통부 장관 후보자가 현행 LTV·DTI 규제 완화가 가계부채 증가의 원인으로 작용했다는 데 동의하면서 어떤 방식으로든 변화가 예상되고 있다.

LTV·DTI 강화와 함께 수요자들의 최대 관심사는 강남 등 일부지역의 투기과열지구 지정 여부다. 지난해에도 정부는 11.3부동산대책을 예고하면서 시장에서는 투기과열지구를 재지정할 것이란 우려 섞인 목소리가 높았다. 정부에서는 어느 때 보다 강력한 부동산 규제를 예고하면서 투기과열지구 부활 가능성이 어느 때 보다 높은 것으로 보고 있다.

투기과열지구는 주택법에 따라 국토교통부, 또는 시장·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우에 지정하는 지역을 말한다. 주택공급에 관한 규칙 제14조에는 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로, 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률·주택공급계획 등을 고려해 지정하도록 돼 있다.

투기과열지구로 지정되면 분양권 전매 제한과 주택 청약 규제를 받는다. 투기과열지구에서는 1가구 2주택자나 5년 내 당첨 사실이 있는 이들은 1순위 청약을 하기 어렵다. 또 재건축 아파트의 경우 조합원 지위를 팔고 사는 일도 불가능하다. 이 때문에 투기과열지구에서는 재건축 단지에 조합이 설립되면 준공 때까지 조합원이 보유한 아파트를 팔 수 없다.

투기지역은 주로 금융 관련 규제에 초점이 맞춰져 있다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출 시 규제를 받고 중도금 대출비율도 축소되고 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다. 투기지역으로 지정된 곳에서는 6억원 초과 주택의 총부채상환비율(DTI)은 기존 60%에서 40%로 축소되고, 주택담보인정비율(LTV)도 60%에서 40%로 제한을 받는다.

11.3대책에는 예상대로 전매제한기간 연장, 1순위 요건 강화, 재당첨 제한 등의 조치가 모두 담겼지만 날뛰는 집값을 잡는 데는 실패했다. 현재 문제가 되고 있는 LTV·DTI는 건드리지 않은 채 '투기'는 잡되, '실수요'는 살리겠다는 방향을 정하면서 살아있는 실수요자들이 강남권으로 몰려들었기 때문이다.

부동산114에 따르면 재건축 분양이 활발한 강남구 개포동 집값은 현재 3.3㎡당 4891만원으로 지난해 11월 보다 6.33%나 올랐고, 역시 재건축 물량이 많은 강동구도 현재 3.3㎡당 1957만원으로, 지난해 11월 보다 6.65%나 튄 상태다.

6월 현재 3.3㎡당 서울 아파트 평균 매매가는 1964만원으로, 지난해 11월(1914만원) 이후 2.61%가 오른 점을 감안하면 11.3대책이 강남 재건축 단지 집값을 잡는 데는 사실상 실패했다는 분석이 지배적이다. 강남 3구의 집값만 보더라도 3.3㎡당 매매가는 강남구 3683만원, 서초구 3363만원, 송파구 2541만원으로, 지난해 11월 보다 2.11%, 2.31%, 3.21% 각각 올랐다.

결국 정부가 LTV·DTI 강화를 어디까지 손 볼 것인지에 달렸다. 현재 LTV와 DTI는 박근혜 정부 시절인 2014년 8월 부동산경기 활성화를 위해 LTV는 50~60%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 상향 조정했다.

이후 유효기간이 1년인 행정지도 형태로 시행한 후 2차례 연장을 단행해 다음달 말이면 완화 대책이 일몰을 맞는다. 새 정부는 어떤 식으로든 LTV·DTI 조정 여부를 결정해야 한 시기인 셈이다. 업계에서는 박근혜 정부 시절 이전으로 돌려놓을 가능성을 예상하고 있다.

시장에서는 투기과열지구 지정이 부동산시장 안정화에는 큰 도움이 되지 않을 것으로 내다보고 있다. 부동산업계 관계자는 "LTV·DTI 강화와 그에 준하는 부동산 규제 대책이 마련될 것으로 예상되지만 과거에도 투기과열지구나 투기지역 지정으로 집값이 하락한 사례는 극히 드물었다"고 말했다. 그는 또 "묻지마 투기세력을 차단하는 효과는 있을지 모르지만 자금력이 풍부한 실거주 수요로 시장이 재편되면서 그들만의 리그로 바뀔 것"이라는 말도 덧붙였다.


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