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부동산규제에 美금리인상까지…'갭투자' 빨간불

  • 송고 2017.06.16 13:43 | 수정 2017.06.16 15:04
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

1억으로 집 5채, 10채도 구입…갭투자, "투자인가vs투기인가"

매매가·전세가 하락시 투자자 피해 커…사회문제 대두

강남의 부동산 중개업소 전경 ⓒEBN

강남의 부동산 중개업소 전경 ⓒEBN

#.얼마전 회사원 박모씨(45세)는 2억원의 여유 자금을 가지고 서울에서 전세를 낀 아파트를 하나 마련하기로 했다. 주변에 조언을 들어보니 서울 강북, 강서 등 전세 수요는 많고 집값이 오르는 지역을 중심으로 투자를 하면 실패 가능성은 거의 없을 것이란 의견이 대부분이었다. 하지만 새 정부가 부동산규제에 나서기로 한 데 이어 미국발 금리인상으로 부동산 경기가 꺾일 것이란 전망에 갈피를 잡지 못하고 있다.

"6000만원으로 3년 만에 집 15채를 사는 것이 가능할까?" 2014년 하반기부터 저금리와 주택 경기 호황이 맞물리면서 일반 직장인들이나 주부들에게 까지 '갭투자 열풍'이 불었다. 이론적으로 가능하고 실제 같은 무용담이 판을 치면서 갈 곳 없는 자금이 부동산에 몰렸다.

하지만 어디까지나 부동산경기가 호황이어야 한다는 필수 전제 조건이 붙는다. 새 정부는 부동산 과열을 근절하기로 나서면서 '투자' 보다는 '투기' 목적이 강한 갭투자는 경계해야 한다는 목소리가 높다.

◆"전세끼고 산다" 갭투자 어떻게?
부동산시장이 호황을 누리며 매매가격이 오르고 전셋값도 덩달아 뛰면서 부동산 투자자들 사이에서는 '갭투자' 열풍이 불었다. 여기에 정부의 저금리, 대출규제 정책이 갭투자 열풍에 기름을 끼얹었다.

갭투자란 아파트 매매가격과 전세가격의 차이(gap)가 최저치로 줄어든 상황에서 전세가율이 높은 지역 급매물을 매입 후 기존 전셋값보다 높게 임대하거나 매매가격이 오르기를 기다려 투자금 회수는 물론 시세차익을 얻는 방식이다.

예를 들어 매매가 3억원인 주택에 전세가가 2억5000만원이라면, 투자자는 5000만원만 마련해 계약을 체결하고 그 사이 매매가가 3억2000만원으로 오르면 매도하거나 더 비싼 가격으로 새 임대인을 구한 후 기존 세임자에게 전세금을 돌려주면 된다.

투자자는 5000만원을 투자해 1~2년 사이에 2000만원의 수익을 얻을 수 있는 셈이다. 5000만원도 마련되지 않는다면 주택담보대출을 이용하면 된다. 실제로 들어가는 돈은 취득세와 중개보수, 이자 등의 부대비용 밖에 투입되지 않는다.

서울 전역에 퍼져 있는 전세난, 대출부담이 적은 저금리, 주거환경 개선에 따른 시세차익 가능성이 갭투자 행태를 더욱 부채질 했다. 이렇게 한 채, 두 채 많게는 열 채 이상 집을 사재기한 투자자들이 늘어나고 이들이 투자금을 회수하기 위해 시세보다 높은 가격에 전세매물을 내 놓으면서 전세난의 원흉으로도 꼽혔다.

서울의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

서울의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

◆"리스크도 큰 엄연한 '투기'"
갭투자는 우선 '향후 아파트 매매가격은 오르고 전세가격은 떨어지지 않는다'는 필수 조건이 성립해야 한다. 박근혜 정부에서는 '빚내서 집사라'는 풍조를 조장했을 정도로 부동산 경기가 급상승 중이었다. 저금리에 대출 규제를 완화하는 등 갭투자를 하기 위해서는 최상의 조건인 셈이다.

하지만 새 정부의 부동산대책은 단호하다. 과열 양상의 부동산시장을 진정시키고 투기 세력을 걷어내는 데 집중하고 있다. 특히 김현미 국토교통부 장관 후보자는 갭투자를 막기 위해 1세대 3주택 이상 소유자의 '임대사업자 등록'을 의무화하는 법안을 발의한 바 있다.

여기에 미국이 지난 14일 기준금리를 0.75~1.00%에서 1.00~1.25%로 인상하면서 국내 금리인상 압박도 커졌다. 그간 우리나라는 미국의 금리인상에도 불구하고 기준금리를 동결해 왔지만 미국이 올해만 두 차례 기준금리를 인상하면서 한국 기준금리와 미국 정책금리의 상단은 연 1.25%로 같아졌다. 우리나라 역시 금리인상을 고민할 수 밖에 없는 시기다.

부동산 규제와 금리인상, 여기에 지속적으로 우려가 제기되고 있는 입주대란 등은 갭투자를 위한 필수 조건을 모두 무색하게 하고 있다. 전문가들은 매매가와 전세가가 하락할 경우 유동자금 없이 갭투자에 뛰든 투자자들은 위험에 빠질 수 있다고 경고하고 있다.

부동산업계 관계자는 "전세가격이 하락하면서 재계약시 임차인에게 전세금을 되돌려줘야 하는 경우 융통할 목돈이 없다면 불가피하게 대출을 받아야 하는 상황이 올 수도 있다"며 "매매각격이 하락해 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 경우도 발생할 수 있어 법적 분쟁까지 이어질 가능성도 크다"고 경고했다.

또 다른 부동산업계 관계자는 "갭투자는 국내에만 있는 전세제도를 기묘하게 이용한 형태로 불법이라고 단정지을 순 없지만, 적은 자금으로 높은 수익률을 낼 수 있고 리스크도 크고 안전장치가 마련돼 있지 않아 투자가 아닌 투기로 보는 것이 맞다"며 "매매가와 전세가의 갭이 커지지 않는 이상 사라지기 힘들어 공급물량 조절, 보유세 인상 등으로 투기 수요를 꺾을 필요가 있다"고 조언했다.


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