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[8.2 부동산대책] ①서울전지역 투기과열지구, 강남4구는 투기지역

  • 송고 2017.08.02 13:30 | 수정 2017.08.02 13:58
  • 서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

투기과열지구 재개발·재건축 조합원 양도 엄격 제한

내년 1월 재건축 초과이익환수제 부활…조합원 재당첨까지 제한

강남의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

강남의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

정부가 서울전지역을 포함해 과천시, 세종시까지 투기과열지구로 묶는 고강도 부동산대책을 내놨다. 강남4구와 과열양상이 확산되고 있는 서울 7개구, 세종시는 별도로 투기지역으로 지정했다. 내년 1월부터는 예정대로 재건축 초과이익환수제를 실시한다.

2일 정부가 내놓은 '주택시장 안정화 방안'에 따르면 우선 정부는 재건축·재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다.

강남4구와 일반 아파트로 과열이 확산되고 있는 서울 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 7개 구와 세종시를 투기지역으로 지정했다. 세종시는 투기과열지구 및 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정했다. 투기과열지구, 투기지역 모두 8월3일자로 지정 및 효력이 발생한다.

투기과열지구는 국토부 장관이 지정하며 재건축 조합원 지위 양도가 전면 금지되고 주택담보인정비율, LTV와 총부채상환비율, DTI 한도가 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용된다.

반면 투기지역은 집값 또는 토지의 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부장관이 지정하는 지역이다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세에 대해 실거래가로 과세가 되며 중도금 대출비율이 축소되고 복수대출이 제한되는 등 제약이 따른다.

정부는 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 양도를 엄격하게 제한하기로 했다. 현행 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용하고 있다.

정부는 이번 대책으로 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도는 조합설립 이후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유했거나, 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에만 가능해 진다.

이전에는 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유하거나, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유했을 때 조합원 지위 양도가 가능했다.

다만 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용하기로 했다.

재개발 역시 현재 투기과열지구로 지정시 조합원 분양권은 전매제한이 없었지만 이번 대책 이후 관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시'까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지하기로 했다.

투기과열지구 내 재당첨 제한은 조합원까지 확대된다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한한다.

정부는 '도시 및 주거환경 정비법 시행령'을 개정해 다음달부터 시행할 예정이다.

재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율도 강화된다. 현행 재개발 사업시 수도권의 경우 전체 세대수의 0~15%, 지방은 0~12% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 규정하고 있다.

정부는 임대주택 공급 의무비율을 서울은 10~15%, 경기·인천은 5~15%, 지방은 5~12%로 각각 하한을 설정해 임대주택 공급 촉진과 원주민의 재정착을 돕기로 했다. ‘정비사업 임대주택 건설 비율 고시’ 이후 다음달부터 시행된다.

특히 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 금년 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외 된다. 투기과열지구 또는 투기지역의 경우 내년 부동산시장 상황을 점검해 선정여부를 검토하기로 했다.

지자체에서는 도시재생 사업계획 수립시 투기방지대책을 반드시 포함해야 하고 선정 이후에도 부동산시장 과열, 투기수요 급증시 사업시행시기를 연기해야 한다.


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