2일 오전 국회 귀빈식당에서 열린 주택시장 안정화 방안 당정협의에서 우원식 더불어민주당 원내대표와 김현미 국토교통부 장관을 비롯한 참석자들이 함께 손을 잡고 포즈를 취하고 있다. ⓒ박항구 기자

정부가 뛰는 집값을 잡겠다는 확고한 의지를 드러냈다. 정부가 2일 발표한 '주택시장 안정화 방안'에는 예상을 뛰어넘는 규제가 총 망라되면서 부동산시장에 엄청난 후폭풍을 예고하고 있다.

정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려는 것이라고 배경을 설명했다.

이날 정부가 발표한 '주택시장 안정화 방안'에 따르면 정부는 우선 그간 뜸 들였던 투기과열지구와 투기지역을 카드를 동시에 꺼내들었다. 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)을 투기과열지구로 지정하고 과천시, 세종시까지 포함시켰다.

여기에 강남4구를 비롯해 일반 아파트로 과열이 확산되고 있는 서울 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 7개 구와 세종시는 투기지역으로 지정했다. 정부가 강남4구 외에도 서울 전체로 확산되고 있는 집값 과열 양상을 크게 우려하고 있음을 보여주고 있다.

한국감정원에 따르면 6.19대책 이후 서울 아파트값은 0.76% 올랐다. 강남4구 아파트값은 △송파구 0.73% △서초구 0.62% △강동구 0.61% △강남구 0.44% 등 오히려 강남4구 상승률이 서울 평균을 하회했다.

반면 △노원구 1.58% △성동구 1.21% △강서구 0.94% △마포구 0.68% △용산구 0.66% 등의 아파트값 상승세가 강남4구를 추월하며 아파트값 과열이 서울 전역으로 퍼지고 있다.

정부는 투기과열지구 내 재건축·재개발 조합원 지위 양도를 엄격하게 제한하기로 했다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 소유권 이전이 금지된다.

정부 관계자는 "조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다"고 밝혔다.

다만 "질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업이 지연된 경우, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정"이라고 말했다.

재건축 초과이익환수제는 예정대로 내년 부활하며, 투기과열지구 내 재당첨 제한은 조합원까지 확대된다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한한다.

정부는 또 예상보다 강력한 주택담보대출(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제책을 내놨다. 앞으로 투기과열지구와 투기지역 내에서는 주택 가격에 상관없이 LTV·DTI 40% 적용을 받는다. 주택담보대출 역시 세대당 1건으로 제한하고 중도금보증도 세대당 1건만 받을 수 있다.

주택담보대출에 대한 LTV·DTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후, 집단대출에 대한 LTV·DTI 규제는 8월3일부터 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.

정부는 서민 무주택 세대 등 실수요자 보호차원에서 예외 조항을 뒀다. △무주택세대주 △부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하가 대상이며 주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하다.

이들에게는 투기지역·투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV·DTI를 기준보다 10%포인트 완화된 50%를 적용한다.

정부 관계자는 "집단대출 규제는 대책 발표 이후, 입주자 모집 공고된 사업장부터 적용될 예정으로 실수요자의 자금애로 가능성은 크지 않다"며 "앞으로 분양신청자는 분양공고시점부터 중도금대출에 강화된 LTV·DTI 규제가 적용된다는 점을 충분히 인식해야 한다"고 당부했다.

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다주택자에게는 철퇴를 내렸다. 정부는 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제하기로 했다.

현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해 줬으나 앞으로 2주택자의 경우 기본세율+10%포인트, 3주택자 이상은 기본세율+20%포인트를 가산한다. 장기보유특별공제(10~30%) 적용도 배제한다.

정부는 또 앞으로 주택 거래를 하기 위해서는 자금조달계획과 입주계획 신고를 의무화 했다. 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이며 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시·군·구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재해 제출하면 된다.

정부는 이외에도 1순위 청약 조건을 가입 2년, 24회 납부로 강화하고 공적임대주택 공급을 확대하는 방안을 내놨다.

정부 관계자는 "최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서의 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다"며 "집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

정부는 이에 그치지 않고 추가 대책도 충분히 가능하다고 밝혔다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 주재한 경제현안간담회에서 "오늘 부동산대책을 발표한 후에도 시장 상황을 면밀히 주시해서 불안한 상황이 지속하면 추가로 지속적인 대책을 강구하겠다"고 말했다.

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