[8.2 부동산대책] 다주택자에 '철퇴' 부동산투기 근절될까

송고 2017.08.02 16:03 | 수정 2017.08.02 16:41
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

양도소득세 강화·금융규제 강화 등 다주택자 핀셋 규제

갭투자 직격탄…투자 수요 급격히 줄어들 전망

ⓒEBN

정부가 6.19대책을 선보인지 한 달여 만에 다주택자를 타깃으로 한 고강도 대책을 내놓았다. 당초 투기수요를 억제하려했으나 3주 만에 약발이 떨어지면서 서울 아파트값은 재차 고공행진을 이어갔기 때문이다. 업계에서는 다주택자 및 고가주택에 대한 별도 대출규제를 두지 않은 것을 한계점으로 꼽기도 했다.

이번에 발표된 8.2부동산 대책에서는 정부의 부동산 투기 근절 의지가 어느 정도인지를 보여주고 있다. 양도소득세 강화, 다주택자 및 과열지구 금융규제 강화 등 다주택자 핀셋 규제가 나온 데다 예상대로 투기과열지구와 투기지역 카드도 동시에 꺼내들었다. 서울 전역(25개구)을 투기과열지구로 지정하고 과천시, 세종시까지 포함시켰다. 강남4구를 비롯해 서울 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 7개 구와 세종시는 투기지역으로 지정됐다.

투기억제책으로서 다주택자와 부동산 임대업자의 대출이 더 강화됐다. 다주택자가 전세를 끼고 대출로 여러 주택을 사들이는 '갭투자' 등으로 가격 상승을 주도하고 전체 가계부채 증가도 초래한다는 판단에서다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원은 지역에 상관없이 LTV·DTI 비율이 10% 포인트씩 내려간다. 이에 따라 투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI가 최대 30%까지 강화된다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "서울 집값이 너무 오르다 보니 정부가 충격요법으로 실제 내놓을 수 있는 정책은 다 내놨다"며 "특히 집값 상승의 근원지가 재건축이었던 만큼 투기과열지구 지정에 따라 재건축 지위 양도가 금지된 것이 가장 타격이 클 것으로 본다"고 말했다.

앞으로 2주택자와 3주택자 이상에 대해 양도차익에 따른 기본세율(6~40%)을 각각 10%포인트, 20%포인트씩 중과한다. 장기보유특별공제도 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제했는데 이를 배제한다.

다만 2주택 소유자 중 양도세 중과 제외 항목을 뒀다. 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 내 주택 제외) 또는 지방 3억원 이하의 주택 등 일정가격 이하 주택은 제외한다. 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 파는 경우 등도 이에 해당한다. 정부는 이번 양도소득세 중과 등을 세법 개정을 통해 내년 4월 1일부터 양도하는 주택에 적용할 방침이다.

조정대상지역 내 1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하에서 '2년 이상 거주'라는 항목을 추가했다. 오는 3일부터 취득하는 주택에 바로 적용된다. 분양권 전매 양도소득세도 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용한다.

현행 분양권 전매세율은 1년이내의 경우 차익의 50%, 1년이상∼2년미만 40%, 2년 이상 6∼40%를 적용했지만 일괄 적용으로 수정한 것이다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용된다.

정부 관계자는 "이번 대책과 함께 등록 임대주택 확충 및 공정과세의 기반을 마련할 방침"이라며 "이에 등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외할 계획"이라고 말했다.

부동산 업계에서는 이번 대책에서 투기 수요를 잡겠다는 정부의 강력한 의지를 알 수 있었으며 시장에 미치는 영향도 상당할 것이라고 말한다. 권일 부동산인포 리서치팀장 "대출이 크게 막히고 양도세 부담도 늘어난 만큼, 거래 자체가 줄어들고 서울 등 수도권에서 당분간 집값 하락세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

강남의 한 부동산 관계자는 "양도소득세 강화는 이중적인 측면이 있어 향후 추이를 지켜봐야 할 것 같다"며 "갭투자 수요는 양도소득세 강화로 줄겠지만, 금리가 인상되지 않는 한 사라지진 않을 것"이라고 설명했다.

다주택자의 신규 분양을 제한하기 위해 주택청약 우선순위 자격도 강화됐다. 투기과열지구와 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 기존 1년에서 2년으로 확대했다. 지방은 6개월로 동일하며 납입횟수는 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세금과 대출, 청약 규제 및 재건축·재개발 규제까지 이번 8.2부동산 대책은 초강도 종합대책"이라며 "시장 과열지역을 중심으로 주택시장 안정 효과가 클 것"이라고 내다봤다.

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