[8.2부동산대책] 속도 높이던 재건축 단지 GO? or STOP?

송고 2017.08.03 14:51 | 수정 2017.08.03 17:02
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

재건축 초과이익환수제 피해도 일반분양 성공 장담 못해

대출 규제에 분양가상한제까지 부활 전망

8.2부동산대책은 말 그대로 '핵폭탄'급 파급력을 선보이고 있다. 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 공동사업시행 방식을 채택한 사업장도 강력한 규제로 향후 시장을 예측할 수 없어 난관에 부딪쳤다.

8.2부동산대책에 따르면 정부는 우선 내년 재건축 초과이익환수제 부활을 확실히 했다. 강남 재건축 단지들은 이를 대비해 대부분 공동사업시행 방식을 채택하고 있다. 공동사업시행 방식에서는 건축심의 이후에도 시공사 선정이 가능해 그만큼 사업 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다.

현재 반포일대 재건축 단지는 대부분 공동사업시행 방식을 채택하고 있다. 하반기 재건축 물량 중 최대어인 반포1단지 1·2·4주구(2조6411억원)와 한신4지구(9354억원)가 모두 공동사업시행 방식으로 시공사를 찾고 있고 이 외에도 신반포13, 14, 22차, 방배13구역이 공동사업시행을 추진하고 있다.

예상대로 재건축 초과이익환수제는 시행되지만 정부가 조합원 지위양도 금지에 향후 분양가 상한제 적용 전망 등 너무 많은 규제를 쏟아내면서 먹구름이 드리우고 있다. 이 때문에 반포1단지 등 공동사업시행 방식을 채택한 사업장들이 최대 피해자라는 주장도 있다.

앞으로 대책 발표 이후인 오늘(3일)부터 조합설립 인가를 받거나 이미 설립 인가를 받은 단지들의 조합원 지위 양도가 금지된다. 반포1단지의 경우 2015년 4월 조합설립인가를 받아 9월 시행령 개정 전까지만 불과 한 달 사이만 거래가 가능하다.

여기에 반포1단지는 곧 사업시행인가를 받을 예정이라 사실상 거래가 중단된 것으로 보고 있다. 반포1단지 1·2·4주구 재건축 조합 관계자는 "예정대로 5일 사업시행인가를 위한 총회를 개최하고 월 초 사업시행인가를 받아 예정대로 사업을 추진할 예정"이라고 말했다.

분양업계 관계자는 "거래가 끊겨 시세가 사라지면 조합원 분양가, 추가 분담금, 일반분양가 산정이 어려워 진다”며 “사업 진행이 속도가 지연될 수 있는 원인이 될 수 있다"고 지적했다.

재건축 초과이익환수제 부활까지 불과 5개월을 앞둔 상황에서 아무리 공동사업시행 방식으로 추진하더라도 관리처분인가 신청이 연말까지 가능할지는 미지수다. 현재까지 공동사업시행 방식에 대한 전례가 없고 통상 사업시행인가에서 관리처분인가까지 빨라야 4~5개월이 걸린다고 봤을 때 빠듯한 시간이다.

재건축 초과이익환수제를 피했다고 해도 일반분양 성공 여부도 답보할 수 없다. 정부가 8.2부동산대책으로 LTV·DTI를 주택 가격에 상관없이 40%로 제한했고 주택담보대출을 옥죄면서 새 집 마련을 위한 진입 장벽을 대폭 높여 놨다.

여기에 다주택자에 대한 양도세를 강화하면서 투기세력을 차단시켜 반포1단지와 같이 일반 물량이 많은 곳은 리스크가 더욱 커졌다.

반포동 D부동산 관계자는 "정부가 아파트 대출을 극도로 조이고 재당첨 제한을 조합원에게 까지 부여하면서 일반분양 물량이 어마어마한 반포 1·2·4주구의 경우 수요가 부족할 수 있다"고 말했다.

여기에 분양가 상한제도 시행될 예정이라는 점도 문제다. 향후 분양가 상한제가 적용되면 조합원들의 수익은 더 떨어져 사업 추진에 방해가 될 수 있다. 정부는 8.2부동산대책에서 "고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정"하겠다고 밝혔다.

부동산시장 전망이 불투명해지며 재건축 사업에 뛰어들 건설사들은 수익성 분석을 더욱 철저히 할 전망이다. 공동사업시행 방식은 조합과 시공사가 이익과 리스크를 떠안는 조건이다. 하지만 부동산 규제가 강화되면서 건설사들이 미분양 리스크까지 떠안으려고 할지는 미지수다. 같은 이유로 삼성물산은 일찌감치 반포1단지 수주전에서 발을 뺀 바 있다.

대형 건설사 관계자는 "사업방식은 조합에서 정하는 것이기 때문에 공동사업시행 방식을 고수하며 건설사들이 판단 후 참여할 것"이라며 "공동사업시행 방식이 메리트가 있다고 볼 수도 있고 리스크가 크다고 볼 수도 있다. 건설사마다 공동사업시행 방식을 바라보는 시각이 다르다"고 말했다.

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