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[8.2대책 Q&A] 신탁방식 조합원 지위 양도 내년 2월부터 제한

해당지역 거주요건 부족한 경우 1순위 기타지역 자격 부여
투기과열지구 오피스텔도 전매제한 시행

서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

등록 : 2017-08-11 14:51

▲ 서울의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

앞으로 8.2부동산대책에 따라 해당 주택건설지역에서 1년 이상 거주요건을 충족시키지 못했을 경우 1순위 자격 박탈이 아닌 1순위 기타지역 청약 자격을 얻는다.

신탁방식 재건축사업도 조합원 지위 양도는 현재 가능하나 내년 2월부터는 투기과열지구에서는 신탁방식 조합원 자격과 동일한 위탁자의 지위양도가 제한된다.

수도권 투기과열지구 내 100실 이상의 오피스텔은 전매제한이 적용되며, 투기과열지구 지정 전에 분양계약이 체결되거나 전매된 분양권 중 거래 가능한 분양권은 투기과열지구 지정 이후 1회에 한해 전매 가능하다.

다음은 11일 국토교통부가 8.2부동산대책에 대한 지방자치단체 관계자 설명회를 대비한 Q&A 목록이다.

Q. 투기과열지구 지정 이후 해당 주택건설지역에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 청약 순위는 어떻게 되는지?

A. 해당 주택건설지역에서 1년 이상 거주요건을 충족하지 못했다고 청약자격이 박탈되는 것은 아니다. 1순위 청약요건을 갖춘 자이나 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 해당 주택건설지역외의 기타 지역 1순위로 분류된다. 예를 들어 서울에서 주택 공급시 서울 거주자이나 서울에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하는 경우 서울지역 1순위가 아닌 수도권 1순위로 분류된다. 8.2부동산대책에 따라 9월말부터 1순위 자격 요건이 입주자저축 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한함) 이상으로 강화 예정이다.

Q. 가점제 적용 주택수 비율은 어떻게 되는지?
A. 서울 및 과천시의 경우 투기과열지구로 지정되면서 가점제 적용 주택수 비율이 곧바로 40%에서 75%로 상향 적용된다. 9월 중순 주택공급에 관한 규칙이 시행되면 75%에서 100%로 가점제 적용 주택 수 비율이 상향 조정된다.

Q. 현재 분양중인 주택은 분양권 전매 제한을 언제부터 적용되는지?
A. 투기과열지구로 지정된 지역의 분양권 전매제한 적용시기는 주택 공급계약체결일이다. 이미 청약접수를 하고 당첨자로 확정되었다고 하더라도, 투기과열지구로 지정된 이후에 분양계약을 체결한 경우에는 분양권 전매 제한 적용을 받는다.

Q. 투기과열지구 지정 이전에 분양권을 보유하고 있는 경우에 분양권 전매가 전면 금지되는 것인지?
A. 투기과열지구로 지정 이전에 주택 분양계약을 체결하거나, 전매를 받아 거래가 가능한 분양권을 보유하는 자는 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있다. 다만 당해 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매 받은 자는 당해 주택의 분양권을 전매할 수 없다.

Q. 투기과열지구로 지정되기 전에 분양권 매매계약을 체결하고 투기과열지구 지정일 현재 검인계약만 체결한 경우에도 전매제한이 적용되는지?
A. 1회에 한해 분양권 전매가 허용되는 경우는 분양권 양도계약 후 분양권에 대한 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 한한다.

Q. 투기과열지구 지정 전에 재건축아파트를 계약했다면, 조합원이 될 수 있는지?
A. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위양도를 받도록 할 예정이다. 구체적으로 9월말 도시정비법 시행령을 개정해 투기과열지구 지정 후 60일 이내에 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 거래신고하고(거래신고가 완료된 경우는 제외), 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인된 경우에는 조합원 지위 양도를 받을 수 있도록 할 예정이다. 단 계약일로부터 60일 지난 후 거래 신고하는 경우에는 과태료를 납부해야한다.

Q. 2년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못한 재건축아파트의 주택을 팔면, 매수자는 조합원이 될 수 있는지?
A. 최초 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이상 사업시행인가 신청이 없어야 하고, 매도자도 2년 이상 주택을 소유하고 있다면 매수자는 조합원이 될 수 있다. 다만 매수자가 조합원이 되기 위해서는 사업시행인가 신청 전까지 이전등기 신청 접수를 완료해야 하고, 사업시행인가를 신청한 이후에는 조합원 지위양도를 받을 수 없다.

Q. 조합원 지위 양도가 가능한 ‘소유 및 사업시행인가 신청 2년 이후 기준’ 등이 언제부터 3년 이후로 개정될 예정인지?
A. 재건축 조합원 지위 양도제한을 강화하기 위해 도시정비법 시행령을 9월말까지 개정할 예정이다. 다만 시행령 개정 이전에 이미 사업지연으로 예외사유를 충족한 조합은 해당 단계에서는 종전의 규정을 적용할 예정이다.

Q. 신탁방식 재건축사업도 조합원 지위 양도가 제한되는지?
A. 현재는 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 금지규정은 조합이 필요 없는 신탁방식 재건축사업에는 적용되지 않는다. 다만 지난달 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정돼 내년 2월부터는 신탁방식의 주택재건축사업에도 투기과열지구에서는 조합원 자격과 동일한 위탁자의 지위양도가 제한된다.

Q. 투기과열지구 내 재건축 주택 소유자가 다른 주택을 매입해 2주택을 소유하게 된 경우에, 양도세 면제를 받기 위해 재건축 주택을 팔면 매수자는 조합원이 될 수 있는지?
A. 2주택소유자의 경우는 조합원 지위양도가 허용되는 예외사유가 아니므로, 조합원 지위 양도를 할 수 없다.

Q. 근무·질병치료·취학 등을 이유로 재건축 주택을 팔 수 있는데, 증빙 서류 및 업무처리 방법은?
A. 근무, 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 해당 정비사업 구역이 위치하지 않는 특·광역시나 시·군으로 이전하는 경우에는 재건축 조합원 지위양도가 가능하다. 이 경우 증빙 서류는 조합원 지위양도의 사유를 객관적으로 증명할 수 있는 서류(재직증명서, 진단서, 취학증명서, 가족관계증명서 등)로 하되, 구체적인 증빙서류 및 예외사유 해당여부는 인허가권자(시장, 군수, 구청장)가 판단해야 한다.

Q. 투기과열지구 내 재개발 사업 등의 조합원 분양권 전매가 제한되는 시점과 적용대상은? 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역도 입주권 양도가 제한되는지?
A. 도시정비법을 개정해 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원은 관리처분인가 이후 소유권 이전등기(이전고시)시까지 조합원 분양권을 양도할 수 없게 할 예정이다. 적용대상 조합은 도시정비법 개정(‘17.12 예상) 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 될 예정으로, 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역의 경우 입주권 양도가 제한되지 않는다.

Q. 수도권 투기과열지구 내 기존 오피스텔을 분양받은 경우 전매제한 적용 대상인지?
A. ‘건축물분양법’ 제6조의2 제1항에 따라 수도권 투기과열지구(서울 전 지역, 경기 과천) 내 100실 이상의 오피스텔은 전매제한이 적용되며, 투기과열지구 지정 전에 분양계약이 체결되거나 전매된 분양권 중 거래 가능한 분양권은 투기과열지구 지정 이후 1회에 한해 전매 가능하다. 다만 투기과열지구 지정 이후에 당해 분양권을 전매 받은 자는 오피스텔의 소유권 이전등기 시까지 분양권을 전매할 수 없다.

Q. 주택조합 조합원 자격요건에서 달라지는 점은?
A. 투기과열지구 지정 이후 지역주택조합 설립 인가 신청시 조합원자격 판정 기준일은 종전 조합 설립인가 신청일에서 조합 설립인가 신청일로부터 1년 전으로 변경된다.

Q. 지역주택조합 사업계획 승인이후에 입주자로 선정된 지위는 전매가 전면 금지되는지?
A. 투기과열지구가 지정되지 않은 지역주택조합은 조합설립인가 후에는 조합원 교체나 신규가입이 제한되나, 사업계획 승인 이후에는 양도.증여 등으로 조합원 교체(입주자로 선정된 지위 전매)가 가능하다. 투기과열지구 지정지역은 지정 이전에 사업계획 승인(사업계획 승인신청 포함)을 받은 조합의 조합원 교체(입주자 지위 전매)는 1회 가능하나, 투기과열지구 지정 이후에 입주자지위를 양도받은 자는 소유권 이전 등기일까지 전매(조합원 교체)할 수 없다. 투기과열지구 지정 이후 사업계획승인을 신청하는 지역주택조합은 양도 등으로 인한 조합원 교체·신규가입이 제한된다.