서울 서초구 반포·잠원동 일대 아파트 단지 전경 ⓒ네이버지도

정부가 8.2부동산대책의 후속조치로 사실상 분양가상한제 부활을 예고하면서 후분양제가 핫이슈로 떠올랐다. 강남 재건축 단지에서는 분양가상한제가 적용되면 오히려 후분양제를 실시했을 때 조합원들의 이익이 커질 수 있을 것이란 기대 때문이다.

6일 부동산업계에 따르면 후분양제는 착공 시점에 분양을 하는 현재 선분양제와는 달리, 일정 기간 아파트가 지어진 후 분양을 받는 방법이다. 최근 건설사들의 부실시공이 도마 위에 오르며 정치권에서도 적극적인 도입 움직임을 보이고 있다.

하지만 정부가 8.2부동산대책 후속 조치로 분양가상한제 적용 여건을 대폭 완화하며 분양가상한제 대응 방안으로도 고려되고 있다. 강남 부동산시장의 경우 시세가 꾸준히 상승한다는 전제 하에 착공 시점보다 공정률이 80% 이상인 2~3년 후에 더 높은 분양가를 책정할 수 있기 때문이다.

정부는 지난 5일 8.2부동산대책 후속조치로 앞으로 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역에서 △최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년 동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 △직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대 1 초과 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 경우 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 등에 분양가상한제를 적용할 수 있도록 했다.

민간택지의 분양가상한제 적용요건을 대폭 완화한 조치로 이르면 내달 말 첫 상한제 적용 지역이 나올 전망이다.

현재 반포를 중심으로 재건축 단지들은 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제 회피를 위해 사업 속도가 빠른 공동사업시행 방식으로 사업을 추진하고 있다. 대부분 연말까지 관리처분인가 신청을 목표로 하고 있기 때문에 내달 분양가상한제가 시행되면 이들 단지가 사정권에 포함된다.

이 때문에 조합에서는 그간 꺼려왔던 후분양제에 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 현재도 주택도시보증공사(HUG)가 분양 승인을 까다롭게 적용하면서 실질적으로는 분양가상한제가 시행중이라는 볼멘소리가 이어지는 상황에서 오히려 후분양제가 실시되면 오히려 분양가를 더 높게 책정할 수 있다는 계산이다.

조만간 견본주택을 오픈할 예정인 개포시영 재건축 '래미안 강남 포레스트'는 HUG로부터 3.3㎡당 평균 4160만원으로 분양 승인을 받았고, 지난주 견본주택을 오픈한 신반포6차 재건축 '신반포센트럴자이'는 3.3㎡당 4244만원에 분양했다.

두 단지 모두 시장에서는 3.3㎡당 4500만~4600만원대 분양가 책정을 기대하고 있었지만 정부의 규제 탓에 어쩔 수 없이 분양가를 낮춘 케이스다. 앞서 분양한 '신반포자이'(3.3㎡당 4457만원)와 '래미안 리오센트'(3.3㎡당 4394만원) 보다 오히려 가격이 낮아 '로또 분양'이라는 지적도 이어진다.

이 때문에 조합에서는 후분양제가 더 실익을 거둘 수 있는 것 아니냐는 이야기가 나오고 있다. 대형 건설사 관계자는 "현재 시공사선정을 앞두고 있는 재건축 조합에서 건설사들에게 후분양제에 대한 제안도 요구하고 있다"며 "분양가 책정에 상당한 제약을 받게 되는 만큼 후분양제는 분양가상한제 안에서 법적으로 최대한 분양가를 올릴 수 있는 방법"이라고 설명했다.

실제로 신반포15차 재건축 시공사 입찰에 참여한 대우건설은 조합에 후분양제를 제안했다. 대우건설 관계자는 "분양가상한제가 실시되면 분양시점의 시세와 각종 가산비 등을 계산해 분양가가 책정되기 때문에 물가 상승 등을 감안해 착공 시점 보다 분양가가 높아질 수 밖에 없다"며 "부동산시장 전망이 불투명한 상황에서 조합 입장에서도 마다할 이유는 없다"고 설명했다.

하지만 반론도 만만치 않다. 가장 큰 문제는 자금사정이다. 건설사들은 초기에 분양을 받아 사업비로 충당해 왔지만 후분양제를 실시하면 분양 때까지 자체적으로 사업비를 조달해 공사를 진행해야 한다. 재건축 조합 입장에서도 사실상 건설사의 보증으로 대출을 받기 때문에 조합에까지 부담으로 작용할 수 있다.

이 때문에 자금 사정이 넉넉지 않거나 중소 건설사의 경우 상당한 차질이 예상되고 있다. 전문가들은 후분양제가 일부지역에 국한되지 않고 전국적으로 도입이 된다면 중소 건설사들은 살아남기 힘들 것이라고 지적하고 있다. 결국 건설사들이 자금사정을 이유로 사업을 축소하면 '공급절벽'으로 이어질 수 있다는 주장이다.

또 계약자들 입장에서는 지금과 같이 2~3년에 걸쳐 중도금과 잔금을 나눠 내는 방식이 불가능하기 때문에 단기간에 자금을 마련해야 하는 부담도 발생한다.

건설업계 관계자는 "후분양제가 부실시공과 부동산 투기를 차단하고 실수요자들을 위한 공급정책이라는 장점이 있지만 건설사들의 자금사정, 분양시점의 부동산시장 추이는 많은 변수가 존재한다"며 "건설사들이 후분양제를 지금까지 실시하지 않은 데에는 그럴만한 이유가 있지 않겠냐"고 말했다.

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