공동사업시행, 초과이익환수제 피하는 묘수일까? 꼼수일까?

송고 2017.09.28 13:19 | 수정 2017.09.28 13:19
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

진흙탕 싸움 번진 반포1단지 수주전

조합원은 세금 회피, 건설사는 도 넘은 출혈 경쟁

원활한 사업 진행·투명한 조합 운영 등 도입 취지 무색

서울 서초구 잠원동, 반포동 아파트 단지 전경 ⓒ네이버지도

단군 이래 최대 재건축 사업인 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업의 시공사가 선정됐지만 씁쓸한 뒷맛을 안겼다.

반포1단지는 공동사업시행 방식으로 사업을 추진하고 있는데, 기존 취지와는 다르게 단순히 사업 속도를 높이는 도구로만 활용되며 도입 취지가 무색해졌다는 평가다. 원활한 사업진행과 투명한 운영을 위해 도입된 공동사업시행자 선정 과정은 이기심과 비방전으로 얼룩졌다.

28일 관련 업계에 따르면 서울시에서 지난해 11월부터 본격적으로 도입된 공동사업시행 방식은 도시정비사업에서 불합리한 관행을 타파하기 위한 대안으로 마련됐다.

기존 지분제와 도급제가 각각 시공사와 조합이 이익과 리스크를 감수하는 반면, 공동사업시행은 조합과 시공사가 공동 책임을 지는 형식이다. 조합은 토지 제공과 의사결정을, 시공사는 자금 조달과 분양을 책임진다.

조합이 내역입찰을 통해 투명하고 공정하게 공동사업시행 건설업자를 선정하고 조합에 비해 전문성이 큰 건설업자의 역할을 늘여 사업추진의 효율성을 높이기 위한 취지다. 원할한 사업을 위해 시공사선정 시기를 '사업시행인가 이후'가 아닌 '건축심의 이후'로 앞당긴 것이 가장 큰 변화다.

부동산 경기가 호황을 달리던 올해 초만 하더라도 공동사업시행 방식이 인기를 끌지 못했다. 분양 성공을 확신한 재건축 조합들은 무리해서라도 기존 시공사와의 계약을 해지하고 지분제에서 도급제로 사업방식을 바꾸기도 했다. 방배5구역과 과천주공1단지 등이 대표적인 사례다.

하지만 정권이 바뀌고 재건축 초과이익환수제 도입이 확실시 되면서 사업시행인가도 받지 못한 단지들은 발등에 불이 떨어졌다.

재건축 초과이익환수제가 도입되면 세대당 적게는 수천만원, 많게는 수억원의 세금을 내야 한다는 전망이 쏟아졌다. 조합에서는 연말까지 관리처분인가 신청을 할 수 있는 방식을 찾았고 공동사업시행 방식이 대안으로 떠올랐다.

시공사선정이 건축심의 이후에 가능해지면서 사업 속도를 3~4개월 앞당길 수 있다는 기대 때문이다.

6월부터는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 공동사업시행 방식으로 시공사를 선정하는 곳이 쏟아져 나왔다.

방배14구역을 시작으로, 방배13구역, 반포1단지 1·2·4주구, 신반포 13·14·15·22차, 한신4지구 등이 대표적이다.

부동산업계 관계자는 "그간 조합에서는 일반분양 성공이 확실한 시점에서는 이익을 극대화하기 위한 도급제를, 불투명한 상황에서는 지분제를 선호해 왔다"며 "애초에 재건축 초과이익환수제가 부활하지 않는다면 공동사업시행은 인기를 끌지 못했을 사업이다. 막대한 세금을 회피하게 위해 서울시에서 제도적 장치를 마련해준 꼴"이라고 지적했다.

부동산 시장 위축으로 재건축 물량이 급감할 것이란 전망도 건설사들을 과열 경쟁으로 몰았다.

서울시는 "공동사업시행에서는 시공자 선정을 위한 과열된 수주전으로 금품·향응 수수와 조합·시공사간 결탁 비리 등을 차단하기 위해 공사 단가 제시한 내역 입찰로 조합원들이 공정한 기준으로 시공사를 선정할 수 있도록 했다"고 설명했다.

하지만 반포1단지 수주전은 말 그대로 진흙탕 싸움이었다. 과열 홍보·상호 비방 뿐만 아니라 현대건설이 세대당 7000만원의 이사비를 제공하겠다는 전례 없는 파격적인 제안으로 논란을 일으켰다.

급기야 정부까지 나서 이사비 지급에 제동을 걸었고, 조합도 받지 않겠다고 선언했지만 현대건설의 이사비 지원 논란은 시공사선정 당일까지 이어졌다.

일부 주민들 사이에서는 "벤츠 한 대 값이 날라갔다"는 아쉬움과 어깃장을 논 경쟁사를 비난하는 등 공정한 경쟁을 위한 공동사업시행 방식 도입 취지는 찾아 볼 수 없었다는 지적이다. 경쟁을 벌인 현대건설과 GS건설은 나란히 뒤늦게 공정경쟁을 약속하기도 했으나 공허한 외침에 그쳤다.

한 건설업계 관계자는 "재건축 초과이익환수제 부활이 불과 3개월 앞으로 다가온 시점에서 공동사업시행 방식으로 사업을 추진한다 하더라도 환수제 회피가 가능한지는 불투명하다"며 "부동산시장 위축으로 과열 경쟁을 부추기는 꼴이 됐다"고 지적했다.

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