서울의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

정부가 강도 높은 8.2부동산대책에 이어 돈줄을 옥죄는 가계부책 종합대책을 내놓으면서 부동산시장에 큰 파장이 예고되고 있다. 사실상 '집으로 돈을 버는 시대' 종결 선언에 이어 '빚내서 집을 사는 시대'의 종결까지 선언했다는 반응이다.

여기에 금리 인상까지 겹쳐 대출을 받아 집을 산 서민들의 금융비용은 늘어나고 추가 대출 규제로 인해 신규 주택 수요까지 급감하며 부동산시장의 침체기가 도래할 것이란 전망이다. 특히 내년 4월까지 집을 팔아야 하는 다주택자들의 경우 수요자들의 자금 여력 하락으로 매도가 쉽지 않을 것이란 우려도 나온다.

결국 새 DTI가 적용되고 다주택자들의 매도 마지노선인 내년 봄이 부동산시장의 주요 변곡점이 될 것이란 관측이다.

24일 가계부채 종합대책은 내년부터 新총부채상환비율(DTI)을 도입해 다주택자의 추가대출을 막고, 총체적상환능력비율(DSR) 도입해 가계부채 증가율을 8% 이내에서 관리한다는 것이 골자다.

문재인 정부 출범 이후 11.3대책에 이어 6.19대책, 8.2대책, 8.2추가대책까지 4차례 대책에서는 수요관리가 목적이었다면, 이번 대책에서는 대출을 막아 사실상 여유 자금이 있는 사람만 집을 구입할 수밖에 없는 여건이 만들어졌다는 평가다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "이번 대책은 가계부채 증가율을 5~10%P 내로 가계부채 총량을 관리하겠다는 의지를 표명한 것"이라며 "신규 분양시장의 물량을 감소시키는 역할은 분명히 있을 것이다. 은행과 집단대출 협약 자체가 어려워 분양 물량이 빠르게 감소하고 특히 고가 주택의 물량을 감소시키는 데 의도가 있다"고 분석했다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "이번 대책은 8.2대책에 이어 더 타이트하게 금융을 관리하겠다고 한 것으로, 실수요자를 무주택자로 본다면 무주택자들 중에서 자금능력이 깔끔하게 가능한 사람만 주택시장에 진입할 가능성이 있기 때문에 선택의 폭이 줄어들 가능성이 있다"며 그에 따른 주택 매매가격에 영향을 미칠 수 있다고 설명했다.

그는 "줄어드는 수요자들의 양에 따라 차이가 있겠지만 주택가격에 영향을 미칠 것"이라며 "지역 마다 차이는 있겠지만 입주 물량이 과도한 지역은 가격이 하락할 수도 있고 서울의 경우는 영향이 제한적일 수 있다"고 말했다.

양지영 리얼투데이 본부장은 "중도금 대출 보증한도를 80%로 줄이게 되면 사업성이 없는 단지는 이자 부담이 상대적으로 큰 제2금융권으로 몰릴 수밖에 없다"며 "여유 자금이 있는 소비자는 사업성이 좋은 즉 입지가 뛰어난 사업지에 청약을 넣을 수 있지만, 입지가 다소 떨어져 상대적으로 분양가가 저렴한 단지에 청약을 넣을 수밖에 없는 서민들은 이자 부담까지 높아질 수밖에 없다"고 전했다.

이어 "기준금리 인상이 확실시 되고 있는 상황에서 이자 부담은 더욱 커질 수밖에 없어 자산을 팔아서 원금을 줄이지 못하면 유동성 위험에 처할 수도 있다. 때문에 서민들의 내 집의 대한 구매력을 더욱 떨어지는 악순환 반복을 낳을 수 있다"고 지적했다.

강남의 한 중개업소 ⓒEBN

특히 다주택자들에게 어떤 영향을 미칠지도 관건이다. 정부는 내년 4월부터 다주택자들의 양도소득세를 중과하기로 했다. 이 때까지 집을 팔라는 신호를 줬는데 수요자들의 구매 여력이 떨어지며 4월까지 매도가 힘들 수도 있다는 전망이다.

이 때문에 다주택자 양도세 중과가 이뤄지는 내년 4월 이전까지 여유가 있었던 다주택자들의 매물이 올해 말까지 쏟아져 나올 가능성이 커졌다.

김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "내년 4월까지 다주택자에게 집을 팔라고 했는데 내년부터 본격적인 대출 규제가 적용이 되기 때문에 다주택자들의 집을 사줄 매수자들의 자금 여력이 하반기까지는 남을 것"이라며 "하지만 가격 하락 전망에 매수자들이 당장 매수하려 하지 않을 수도 있다. 이 때문에 공백기간이 길어질 수도 있다"고 말했다.

특히 자금 여력이 없는 다주택자들의 경우 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠질 수도 있다는 이야기다. 그는 "수요자들의 옥석가리기가 본격화되며 올 하반기 까지는 조정세와 함께 지방 시장은 타격이 본격화될 것”"이라고 덧붙였다.

전문가들은 다음달 예정된 주거복지 로드맵을 보고 최종 판단을 내릴 수 있을 것이라고 전망했다. 허윤경 연구위원은 "정부의 정책 기조로 볼 때 시장의 하방 압력으로 볼 수 밖에 없다"며 "11월 예정된 주거복지 로드맵에서 다주택자와 대출 규제에 에 대한 어떤 방향을 가져갈지 한 번 더 지켜보고 종합적인 판단이 가능할 것"이라고 내다봤다.

김지은 책임연구원은 "내년 봄이 오면 사이클대로 부동산시장이 돌아가야 하지만 정부 규제 방침으로 위축될 가능성이 크다. 내년 상반기가 중요한 변곡점이 될 것"이라고 강조했다.

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