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분양가상한제의 동상이몽…"투기조장" vs "집값안정"

분양가상한제 2년반 만에 부활…'청약로또' 현상 우려
서울 12개 지역 첫 타깃 예상…건설사, 후분양제 도입 검토

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2017-11-07 14:55

▲ ⓒEBN
8.2 부동산대책의 후속 해법으로 민간택지 분양가상한제 부활이 예고된 가운데 업계의 우려 섞인 목소리가 끊이질 않아 주목된다. 분양가상한제가 시행되면 집값 안정에 효과가 있는 것으로 나타나는 반면 오히려 청약열기가 더 뜨거워지고 가격도 급등할 것이라는 우려도 크기 때문이다.

민간택지에 대한 분양가상한제는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다가 2년 반 만에 부활한다.

7일 관련업계에 따르면 국토교통부는 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안을 오는 8일 입법예고 절차를 거쳐 시행할 예정이다. 분양가상한제 대상 지역으로 지정되면 아파트 분양가를 주변 시세보다 평균 10% 이상 낮게 책정해야 한다.

최근 12개월간 해당지역 평균 분양가 상승률(전년 동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 지역, 3개월간 주택 거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 곳이다.

서울 대부분 지역은 이미 최근 석 달간의 집값 상승률이 물가 상승률의 2배가 넘어 기본 요건을 충족한 상태다. 올해 7~9월 서울 물가 상승률은 0.9%이며 같은 기간 서울 집값 상승률은 1.48%다. 자치구별로 보면 노원·강동·도봉·영등포가 물가 상승률의 2배를 넘는데, 올해 집값 상승을 이끈 강남4구(강남·서초·송파·강동) 중에선 강동만이 포함된다. 이밖에 경기도 분당, 대구 수성구는 추가 요건인 청약경쟁률이 높아 즉시 지정도 가능하다.

특히 3.3㎡당 평균 분양가가 4000만원이 넘는 강남 재건축 단지는 적용 대상 1순위로 꼽힌다. 강남 재건축 단지에 분양가상한제가 적용되면 3.3㎡당 평균 분양가는 10~15% 정도 떨어질 것으로 보인다. 다만 정비사업의 경우 기준이 관리처분인가 신청 전 단지부터 적용돼 올해 분양하는 강남 재건축 단지는 분양가상한제 적용에서 제외된다.

업계에서는 분양가상한제 도입이 단기적인 분양가 하락에 영향을 미치겠지만 오히려 청약 당첨으로 수억원의 시세 차익을 노릴 수 있어 청약 로또 현상을 부추길 수 있다고 지적한다. 반면 정부는 건설사와 투기 세력에게 긴장을 줄 수 있고, 분양가 인하로 집값 안정화도 꾀할 수 있다는 입장이다.

업계 관계자는 "분양가 상한제로 분양가가 땅값과 건축비 이내로 제한되면서 저렴하게 책정된다"면서도 "결국 아파트 입주 후 가격이 주변 시세를 좇아 대폭 오르면서 집 값 안정화에 역효과가 날 것"이라고 말했다.

실제 9월 서울 서초구 잠원동에서 분양한 '신반포 센트럴 자이' 경우 3.3㎡당 평균 분양가 4250만원으로 인근 아파트 시세(3.3㎡당 6200만원)대비 저렴하게 책정됐다. 이에 따라 당첨만 되면 향후 입주 시 2억~3억원 시세 차익을 볼 수 있어 '로또 아파트'라고 불렸으며 1순위 청약 경쟁률은 168대1에 달했다. 분양가 상한제도 마찬가지다.

심교언 건국대 교수는 "부동산 대책 주요 목적은 집값 안정화로 분양가상한제 도입은 좋은 취지지만, 실제로 효과가 있는 지 여부는 검증되지 않았다"며 "아파트 분양가를 제한하면 결국 2~3년 후 주변 시세와의 차이로 로또 분양이 될 것"이라고 말했다.

건설사들도 고민에 빠진 모습이다. 분양가상한제를 적용받지 않기 위해 후분양제 도입을 검토하고 있지만, 부채비율도 커지는 탓에 쉽게 결정을 짓기에는 어려운 부분이 있다. 실제 반포주공1단지(1·2·4주구)의 재건축 조합은 분양가상한제로 인해 후분양제 도입을 검토 중이다.

대형건설사 관계자는 "후분양제을 시행하면 주택사업자의 부채비율이 커지게 된다. 고스란히 후분양 때 분양가에 반영, 소비자 부담이 가중될 수 있다"며 "준공이 임박해서 분양을 하면 소비자들은 선분양 때와 달리 짧은 기간에 중도금, 잔금을 마련해야 하는 부담을 떠안게 돼 주택사업자와 소비자 모두 자금조달에 큰 부담을 가질 수밖에 없다"고 말했다.

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