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가계대출 옥죄자…막바지 분양시장 희소성↑

  • 송고 2017.11.23 00:00 | 수정 2017.11.22 22:07
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

내년 신 DTI·DSR 적용 예고…투자 수요 진입 더욱 어려워질 전망

역세권·대단지·브랜드·인프라 등 실거주시 만족도 높은 요소 '필수‘

ⓒEBN

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정부의 연이은 청약 및 대출 규제 발표로 내년 부동산 시장의 전망이 불확실해지고 있다. 모든 가계대출의 대출 가능 여부와 대출 한도를 결정하는 신 DTI와 DSR의 적용이 내년으로 예고된 만큼 연말 분양 시장의 희소가치는 더욱 높아질 전망이다.

23일 국토교통부에 따르면 지금까지는 추가 주택담보대출(이하 주담대)을 받을 경우 기존 주담대의 연간 이자만 부채에 포함됐지만, 신 DTI가 적용될 경우 기존 주담대의 원금과 이자가 모두 부채에 포함된다. 이로 인해 추가로 받을 수 있는 대출금은 현저하게 줄어들면서 다주택자의 부담이 대폭 늘어나게 된다.

모든 가계대출의 총체적 상환능력 비율을 따지는 DSR의 표준 모형도 공개를 앞두고 있다. 신 DTI는 내년 1월부터 적용, DSR은 내년 하반기에 1금융권부터 적용될 예정이다. 향후 순차적으로 연체 가산금리 산정체계 개편, 소액장기 연체채권 정리 방안, 정책 모기지 개편 등 가계부채 종합대책의 후속 대책이 예고된 만큼 내년 부동산 시장은 살얼음판을 걷는 긴장의 연속이 될 전망이다.

이로 인해 새로운 규제가 시행되기 전인 올 연말 막바지 분양의 희소성이 더욱 높아지고 있다. 특히 서울의 경우 각종 규제로 인해 투자 수요가 대폭 빠져나간 상황에서도 실수요의 적극적인 러시에 힘입어 안정적인 성적을 기록, 연말 막바지 분양시장을 향한 기대감을 고조시키고 있다.

실제 지난달부터 이달 현재 서울에 분양한 10개 단지(일반분양 3935가구)에 쏟아진 청약통장은 총 3만2588건이다. 각종 규제로 인해 예전처럼 수십 대 1의 경쟁률이 줄줄이 쏟아진 것은 아니었지만, 10개 단지 모두 안정적으로 1순위 청약 마감에 성공했다.

주목할 점은 단지별 당첨가점의 편차가 극과 극이라는 점이다. 투기과열지구에 해당하는 서울에선 전용 85㎡ 이하 면적에 청약할 경우 100% 가점제가 적용되는데, 단지마다 가점 높은 통장의 쏠림 현상이 나타나고 있다.

이달 분양한 고덕 아르테온 전용 84㎡A의 당첨가점 평균은 58.84지만, 서울 항동지구 제일풍경채 전용 84㎡A은 33.06점이었다. 지난달 분양한 래미안 DMC루센티아 전용 59㎡ 역시 평균 60점의 당첨가점이 필요했지만, 휘경 해모로 프레스티지 전용 59㎡A의 당첨가점 평균은 43.63이었다.

비슷한 시기에 분양했더라도 청약당첨 평균 점수의 편차가 크게 벌어진 만큼 수요자들의 신중하면서도 적절한 선택이 필요하다는 게 업계의 조언이다.

부동산 관계자는 "내년 신 DTI 및 DSR의 적용 예고 등 대출이 더욱 까다로워질 것으로 전망되는 만큼, 연말 막바지 청약 시장을 바라보는 수요자들의 시선이 점차 진지해지고 있다"며 "인기 단지와의 경우 당첨되기 위한 청약 가점의 벽이 너무나도 높은 만큼 시장 분위기를 고려한 적절한 청약 또는 청약통장을 사용하지 않는 방향으로 내 집 마련에 나서야 할 것"이라고 전했다.


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