강남 재건축, 초과이익환수금 대혼란 예고

송고 2017.12.26 15:21 | 수정 2017.12.26 15:23
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

초과이익환수제 부활 D-7…사업 규모 큰 강남 재건축 막판 속도↑

부담금 산정방식 생각보다 복잡해 소유주들 혼란가중

강남의 한 재건축 단지 전경ⓒ연합뉴스

재건축 초과이익환수제 부활이 한주 앞으로 다가온 가운데 강남 주요 재건축 단지들이 혼란에 빠진 모양새다. 재건축 단지마다 아직 초과이익환수금에 대해 정확한 셈범이 나오지 않은데다 부담금 규모도 미리 가늠하기 힘들어서다.

26일 관련업계에 따르면 강남 주요 재건축 단지들이 내년 부활하는 초과이익환수제를 피하기 위해 막바지 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 재건축을 추진 중인 단지들은 내년 1월 2일까지 관리처분인가 신청을 해야만 조합원들의 부담금이 줄어든다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부해야 하는 제도다. 부동산 투기 억제를 위해 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2013년 유예가 시작돼 올해 말까지 한 차례 연장된 상태다.

초과이익환수제 유예가 끝나 사업 이익에 대한 세금을 물게 되면 토지등소유자의 수익은 크게 감소할 수 있다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대까지 예상된다. 분양가가 높은 재건축 단지일수록 커지는 구조다.

이 제도를 두고 강남 재건축의 희비도 엇갈리고 있다. 올해를 한주 앞둔 상황에서 서초구 반포주공 1단지(1·2·4주구)와 한신4지구가 각각 26일, 28일 관리처분총회를 개최한다.

반면 절차에 따른 시간 여건상 관리처분 신청이 어려운 단지는 부담금이 사업 제약요인이 된다. 다른 단지에 비해 집값 상승폭이 큰 단지라면 부담금 규모에 따라 사업성이 갈릴 수도 있다. 반포1단지와 한신4지구 등 사업성이 높은 단지들이 이를 경계하는 이유다.

통상 재건축 사업은 조합설립 인가에서 사업시행 인가, 관리처분 인가 순으로 절차를 밟아야 하는데, 사업시행 인가 후 관리처분 신청까지 일반적으로 1~2년의 기간이 소요된다. 작년 말까지 사업시행 인가를 받지 못한 단지는 연내 관리처분 인가를 받기가 어렵다는 게 업계 전문가들의 설명이다.

이 가운데 반포주공1단지는 이날 총회를 앞두고 감정평가액과 관련해 조합원 간 갈등이 커지고 있다. 32평형 소유 조합원이 42평형 소유 조합원에 비해 상대적으로 감정평가액에서 불이익을 받았다는 불만이 나와서다. 그러면서도 인근 공인중개업소 측은 환수제 만큼은 피해야 한다는 생각이 강해 관리처분신청 계획안이 가결될 것으로 예상했다.

초과이익에 대한 부과율 및 부담금 산식ⓒ재건축 초과이익환수에 관한 법률 제12조(부과율)

아울러 해당 단지에 대한 세금계산 시뮬레이션 작업이 금융기관을 통해 들어가기도 한다. 향후 부과될 세금을 미리 산정해 사업성 판단 및 잔여 절차 속도를 조절하려는 조치다. 부담금 산정의 기준시점은 재건축 추진위원회 설립 승인일과 준공인가일이 된다.

초과이익은 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 개시시점(추진위 설립 승인)의 집값과 시세 상승분, 개발비용 등을 빼 계산한다.

부과금액은 초과이익 규모(과세표준)에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정된다. 초과이익이 1억원이면 인당 1600만원이 부과되며 2억원일 경우 인당 6500만원씩 부담하게 되는 것이다.

실제로 S은행의 시뮬레이션에 따르면 반포1단지의 경우 조합원 1인당 재건축 초과이익은 19억4986만원으로 추산되며 부담금으로 9억3993만원을 내더라도 10억원이 남는다. 공시가격 기준을 보면 2012년 조합원 1인당 주택가격은 13억8870만원이었다. 2022년 준공 후 조합원 1인이 가지게 되는 보유가치의 총액은 대략 44억4469만원으로 추산된다.

김은진 부동산114 연구원은 "부담금 산정방식이 생각보다 복잡한데다 실제 적용 사례가 적기 때문에 부담금의 규모를 미리 파악하기는 매우 어렵다"며 "재건축 과정에서 집값이 많이 오르면 그 만큼 부담금 규모는 커지게 되는데, 재건축 사업이 장기화된 강남권 일대 등 재건축 아파트의 경우 수천만에서 수억원대에 달하는 세금을 낼 가능성이 있다"고 전했다.

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강남 재건축, 초과이익환수금 대혼란 예고

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