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[르포] '폭풍전야' 강남 재건축…장기보유 물량 해제에도 매물품귀 '여전'

  • 송고 2018.01.24 16:14 | 수정 2018.01.24 18:45
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

25일 재건축 장기보유자 매매 허용…개포·반포 등 단지별 매물 2~3건 불과

아파트값 강세로 매도자들 가격 기대감↑…"일단 지켜보자"

강남의 한 공인중개업소ⓒEBN

강남의 한 공인중개업소ⓒEBN

#.1 "개포주공 1단지에 재건축 장기보유자 매매가 허용되더라도 매물은 크게 늘지 않을 거예요. 1단지 자체가 적은 평수로 구성돼 있는데다 투자를 해놓고 임대를 주신 분들도 많아서 여기에 해당되는 물건이 많지 않기 때문이죠." (개포동 A공인중개업소 대표의 말)

#.2 "반포주공 1단지(1·2·4주구)는 현재 물건이 3~4개 밖에 없어요. 내일(25일)부터 매매가 가능해짐에도 불구하고 매도자들이 매물을 내놓지 않고 있네요. 향후 가격 상승 기대감에 지켜보기 심리가 강한 것 같습니다." (반포동 B공인중개업소 대표의 말)

재건축 초과이익환수제 부담금 여파로 강남 재건축 시장이 폭풍 전야의 고요함에 휩싸인 가운데 장기보유 물량 해제로 매물품귀 현상이 활기를 띨지 주목되고 있다.

지난해 8.2부동산대책 발표 후 뚝 끊겼던 강남 재건축 거래가 오는 25일부터 재건축 장기보유자 매매 허용으로 다시 이뤄진다. 장기보유의 요건은 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 1가구 1주택이다.

이로 인해 거래가 막혔던 재건축 단지 중 실거주가 많았던 반포나 개포동 일대에서 25일 이후 매물이 나올 수 있을지 관심을 모으고 있다. 일부 재건축 단지는 초과이익환수제 적용도 피해 위험 요소가 상대적으로 적은 편이다.

24일 강남 공인중개업소에 따르면 강남 주요 재건축 단지 중 초과이익환수제 적용을 피한 단지들이 25일부터 재건축 장기보유자 대상으로 매매가 가능해진다. 하지만 현장에서는 개정안 시행을 앞두고 나온 사전 매물이 최대 4~5개에 불과하다.

가뜩이나 대다수 집주인들이 향후 가격 상승 기대감으로 매물을 쉽게 내놓지 않는 데다, 상황이 급해서 물건을 팔려고 하는 매도자가 아닌 이상 급할 필요가 없기 때문이다.

아울러 가끔 나오는 매물도 금방 소진되면서 아파트값은 상승세를 이어가고 있다. 지난주 서울 아파트값 상승률이 소폭 둔화됐지만 상승세는 여전하다. 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 0.53% 변동률을 기록하며 전주(0.57%) 대비 소폭 둔화됐다. 재건축과 일반아파트 상승폭도 소폭 감소했다.

그러나 서울 강남권 등 주요지역 아파트 소유자들이 4월에 시행되는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 장기 보유로 돌아서는 분위기가 나타나고 있어 물건 부족으로 인한 호가 상승은 지속 중이다.

윤지해 부동산114 연구원은 "올해 1월 시행된 재건축초과이익환수제를 통한 부담금 부과와 관련한 실무작업을 통해 재건축 투자 수요에 대한 추가 압박도 예고했다"며 "아직은 논의 단계지만 분양가상한제 시행과 보유세 인상, 재건축 허용 연한 재검토, 서울 근교에 대한 공급 확대 등 수요 측면과 공급 측면에서의 전방위 압박에 나설 것으로 보여 재건축 중심의 서울지역 매매가격 상승이 얼마나 더 지속될 수 있을지 주목된다"고 말했다.

업계에서는 장기보유 물량이 해제 되더라도 집주인들이 매물을 쉽사리 내놓을지는 지켜볼 필요가 있다고 말한다.

개포주공1단지.ⓒEBN

개포주공1단지.ⓒEBN

개포동 A부동산 대표는 "개포 1단지 경우 '투기과열지구 내 주택재건축사업의 조합원자격취득에 관한 특례'에 따라 2003년 12월 31일 이전에 조합이 설립됐기 때문에 이 시기 이전에 취득한 조합원의 매물은 거래가 허용돼 현재도 거래가 간간히 이뤄지고 있다"고 말했다.

이 관계자는 또 "현재 매물은 2~3건 정도에 불과하고 장기보유 물량 해제 효과는 크게 없는 상황"이라며 "집주인들이 가격을 더 올려 물건을 내놓으려고 해 매수자들도 관망하고 있다"고 덧붙였다.

사업 절차 막바지에 접어든 개포주공 4단지도 상황은 마찬가지다. 최근 일부 매물이 올라왔지만 25일부터 거래가 가능하다는 단서조항을 붙여놓은 데다 매도자들이 지켜보기 장세를 이어가고 있다.

대어급 반포주공 1단지(1·2·4주구)는 3주구와 달리 초과이익환수제를 피했음에도 매도자들이 매물을 내놓지 않고 있다.

반포동 B중개업소 관계자는 "내일부터 가래가 가능한데 현재 물건이 3~4건 밖에 없다"며 "8.2대책 전 32평이 28억에 팔렸는데 지금은 33~35억원에 매물이 나오고 있어 매도자들이 매물 내놓는걸 꺼려하고 있다"고 말했다.

정부가 초과이익환수제 부담금이 강남 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원이라고 공표한 상황에서 환수제를 피한 단지 집주인들은 추가 상승에 대한 기대감 때문에 더욱 매물을 내놓지 않고 있는 것이다.

반면 초과이익환수제에 적용된 단지들은 없던 매물을 내놓고 있다. 개포주공 중층(5·6·7단지)은 아직 조합 설립 전이라 거래가 가능한 상태로 금주 들어 다시 물건이 조금씩 나오고 있다. 정부의 초과이익환수제 예상 부담금 발표로 일부 매도자들이 서둘러 물건을 내놓은 것이다. 송파구 잠실주공 5단지는 초과이익환수 부담금 폭탄 예고에도 최근 2~3건의 매수세가 이어졌다.

전문가들은 강남 재건축 물량이 워낙 적기 때문에 전반적으로 매물 부족 현상은 지속될 것으로 내다봤다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 "초과이익환수제를 피한 재건축 단지들이 장기보유자 매매 거래 허용으로 더 가치는 높아질 것 같다"면서도 "지금 시장 자체가 중장기적으로 물건을 보유하고 있으면 가격이 더 오른다는 기대감 때문에 매물은 많이 나오지 않을 것"이라고 말했다.


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