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대출문턱 더 높아진다…DSR 내달 26일부터 운영

  • 송고 2018.02.18 13:37 | 수정 2018.02.18 13:38
  • 강승혁 기자 (kang0623@ebn.co.kr)

주담대·마이너스통장 등 모든 대출액 반영…

6개월 시범운영 후 10월부터 본격 적용

18일 금융당국에 따르면 시중은행들은 3월 26일을 기해 모든 신규 대출자에게 DSR 지표를 적용한다.ⓒ연합

18일 금융당국에 따르면 시중은행들은 3월 26일을 기해 모든 신규 대출자에게 DSR 지표를 적용한다.ⓒ연합

신규 대출 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장 등 신용대출까지 모두 살펴보는 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 내달 26일부터 도입된다.

DSR은 대출자의 모든 채무와 소득을 따져 원리금을 얼마나 잘 갚을 수 있는지 측정하는 지표다. 신규 대출을 할 때 대출자의 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영하는 것이 도입 취지다.

18일 금융당국에 따르면 시중은행들은 3월 26일을 기해 모든 신규 대출자에게 DSR 지표를 적용한다.

DSR는 6개월 동안 시범 적용되면서 주택담보대출(이하 주담대)과 신용대출 등 비(非) 주담대의 대출 심사에 보조지표로 쓰인다. 이어 10월부터는 대출이 제한되는 고(高) DSR가 정해지고, 고 DSR 대출의 비중도 규제된다.

◆모든 대출 원리금 살핀다…10월부터는 심사 더 깐깐해져
DSR가 주담대와 비 주담대의 대출 심사에서 보조지표로 활용되는 것은 아직 통계가 많이 누적되지 않았고, 따라서 신뢰도가 높지 않기 때문이다.

다만 DSR가 너무 높게 나타난 대출자는 신 DTI나 신용평가모형으로 승인된 대출의 한도가 줄어들거나, 경우에 따라선 대출이 승인되지 않을 가능성이 있다.

가령 신 DTI에 따라 30% 한도로 대출할 수 있는 것으로 나타났는데, 신용대출 등 기타대출이 많아 DSR가 너무 높다고 판단된 경우 한도를 20%로 줄이거나 대출을 거절할 수 있는 것이다.

금융당국 관계자는 "DSR를 통해 대출 심사가 더 정교해진다"며 "모든 채무를 다 보는 만큼 아무래도 심사가 한층 깐깐해질 것"이라고 말했다.

기존 총부채상환비율(DTI)이 연간 소득 대비 신규 주택대출 원리금과 기존 주택대출의 이자만 봤다면 1월말부터 시행된 새 DTI는 연간 소득 대비 모든 주택대출 원리금 상환액과 기타대출 이자상환액을 살핀다.

DSR는 연간 소득 대비 모든 대출 원리금 상환액을 본다. 신규 대출자의 기존 대출에 대한 고려 범위가 점차 넓어지는 것이다.

DSR는 마이너스통장이나 신용대출 등 기타대출을 포함한 모든 대출의 원리금을 살피는 가장 포괄적인 기준이다. 분할상환이나 만기일시상환 등 상환 방식 역시 고려한다.

일례로 만기 일시상환 주택대출은 총 대출금액을 대출만기로 나눠 반영한다. 마이너스통장 등 한도대출은 한도를 대출액으로 환산한다.

은행들은 제도 시행에 앞서 한국신용정보원과 통계청 등으로부터 대출자의 기존 대출액과 업종별 소득전망 등 데이터를 받을 예정이다.

2월말께 DSR 시행 실무 가이드라인을 확정해 3월부터는 모든 신규대출자의 DSR 비율을 수치화해 추적 관찰할 계획이다.

추적 관찰의 요체는 DSR 비율과 연체율의 상관관계다. 일반적인 연체율 수준을 넘어서는 고위험 대출자들의 DSR 비율이 어느 정도 선인지를 측정하는 것이다.

금융당국과 은행권은 연체율이 의미있게 높아지는 DSR 비율을 찾아 고DSR의 기준선을 정립할 예정이다.

은행권에선 연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 70~80%선이 되면 고위험 대출로 분류될 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

금융당국과 은행권은 고DSR 대출을 전체 가계 대출의 일정 비율 이하로 관리하는 내용의 가이드라인도 설정할 예정이다.

쉽게 말해 은행들이 기존 대출의 상환 부담이 크거나 소득 상황에 비춰 신규대출이 어려운 고DSR 대출 신청자에게 신규 대출을 거절하거나 대출한도를 매우 보수적으로 적용하게 될 것으로 보인다.

당국은 은행권에 DSR를 우선 적용한 후 2금융권으로 확산시킬 계획이다. 은행들은 6개월간 시범 운영 기간 후 10월부터는 소득 대비 대출이 많은 신규 대출 신청자에 대한 추가 대출을 거절할 예정이다.

금융당국 관계자는 "내달 말부터 시작되는 시범운영기간에는 우선 DSR 자료 축적 성격이 강하지만 추후 고DSR 대출자에 대한 규제로 이어질 수 있다는 점에서 시중은행들이 각자 사전적인 대출제한에 나설 가능성이 있다"고 말했다.

◆내 DSR 몇 %로 계산되나
DSR의 기본 계산식은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 1년에 갚아야 할 원금이 1500만원, 이자가 500만원이고 소득이 5000만원이면 DSR는 40%다.

대출자마다 대출의 종류, 만기, 상환 방식 등은 제각각이다. 크게 주담대와 비 주담대로 나뉜다.

잔금대출을 포함한 일반 주담대는 원금의 상환 방식에 따라 전액 분할, 일부 분할, 일시 상환으로 구분된다.

주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건으로 빌린 경우 연간 원금 상환액은 2000만원(3억원÷15년)이다.

만기 때 한꺼번에 갚는 일시 상환은 대출총액을 대출기간으로 나누되, 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액이 3000만원(3억원÷10년)으로 늘어난다.

2억원을 5년 거치에 10년 균등 분할로 갚고, 나머지 1억원을 만기에 갚는 일부 분할 상환도 있다. 우선 분할상환 개시 이후 연간 실제 상환액은 2000만원(2억원÷10년)이다. 만기상환액은 대출기간에서 거치기간을 뺀 기간으로 나눈다. 즉 1억원을 10년으로 나눈 1000만원이 더해져 연간 3000만원이 원금 상환액으로 잡힌다.

주담대 가운데 중도금과 이주비는 상환 방식과 무관하게 대출총액을 25년으로 나눈다.

비 주담대는 전세자금대출, 신용대출, 예·적금담보대출, 보험약관대출 등이다. 할부금융, 리스, 학자금대출 등도 포함된다.

전세대출 원금은 DSR에 잡히지 않는다. 집주인이 돌려주는 전세보증금으로 원금을 모두 갚을 수 있다고 본 것이다.

마이너스통장 등 신용대출은 보통 만기가 1년이지만, 10년까지 연장되는 것으로 인정해 대출총액을 10년으로 나눠 DSR을 계산한다. 예·적금대출과 약관대출도 마찬가지다.

할부금융, 리스, 학자금대출 등은 1년간 실제 원리금 상환액이 반영된다. 다른 모든 대출도 이자는 실제 상환액으로 계산한다.

따라서 주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건에 연 3%의 금리로 빌린 A씨(연간 2000만원+900만원)가 금리 5% 신용대출로 4000만원을 또 빌리고(연간 400만원+200만원) 자동차할부 원리금이 매월 50만원(연간 600만원)이면 연간 원리금 상환액은 4100만원이 된다.

A씨는 현재 연봉이 6000만원인데, 앞으로 직장에서 승진과 임금인상 등으로 연봉이 더 오를 수 있다. 이 경우 최대 10%가 증액된다.

연간 원리금 상환액이 4100만원인 A씨가 소득을 6600만원까지 인정받으면 DSR는 약 62.1%로 계산된다.


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