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국토부, 재건축 안전진단 기준 강화…서울 10만3822가구 타격

  • 송고 2018.02.20 16:31 | 수정 2018.02.20 16:31
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

구조안전성 가중치 '20→50%' 대폭 확대

목동·상계동·송파구 등 주요 재건축 단지 '어쩌나'

강남 재건축 단지 전경ⓒEBN

강남 재건축 단지 전경ⓒEBN

아파트 재건축 추진 여부를 결정하는 절차인 안전진단 관련 규제가 참여정부 때 수준으로 회귀하고 있다.

국토교통부는 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선키로 했다고 20일 밝혔다.

'재건축 안전진단 기준 정상화 방안' 골자는 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성의 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높여 노후화로 인해 구조적으로 위험해진 단지에 대해서만 재건축을 허용하는 것이다.

또 그동안 편법으로 운용된 '조건부 재건축'에 대해서는 공공기관의 적정성 검토를 받게 해 제도의 실효성을 높이는 내용도 포함됐다. 이에 따라 서울에서만 10만3822가구가 강화된 재건축 안전진단 기준의 적용을 받게 될 전망이다.

서울에서도 양천구 목동과 노원구 상계동, 송파구 등지의 주요 재건축 단지들이 타격을 받게 됐다.

앞서 재건축 안전진단 제도는 낡아서 구조적인 문제가 생긴 아파트에 대해서만 재건축을 허용하기 위해 2003년 도입됐다. 안전진단의 평가 항목은 구조안전성을 비롯해 주거환경, 비용편익, 설비노후도 등 크게 5개로 정리되는데 그 중에서 구조안전성은 말 그대로 건물이 노후화로 인해 붕괴 등 구조적 위험이 있는지 살피는 항목으로 평가 항목 중에서 가장 충족하기 어려운 요소다.

이로 인해 정부는 재건축 관련 규제를 강화하거나 완화할 때 이 구조안전성 항목의 가중치를 조절해 왔다. 이 항목의 가중치는 참여정부 시절인 2003년 45%에서 2006년 50%까지 올라갔다. 그러나 2009년 40%로 낮아졌고 다시 재건축 관련 규제를 대폭 완화한 2014년 9·1 대책으로 인해 2015년부터 20%로 더 내려갔다.

이번에 구조안전성 항목의 가중치가 50%로 껑충 뛰면 안전진단 기준이 과거 참여정부가 강남 재건축 단지를 집중 견제했던 2006년 수준으로 회귀하는 것이다.

재건축을 결정하는 첫 관문인 안전진단 기준을 높인 것은 재건축 연한을 상향 조정하는 것보다 더 강력한 규제로 해석된다. 재건축 연한을 채운다고 해도 건물이 재건축을 할 만큼 충분히 노후화되지 않으면 사업을 추진할 수 없게 되기 때문이다.

아울러 국토부는 현재 최대 30년으로 돼 있는 재건축 가능 연한을 높이는 방안도 검토 중이다. 재건축 연한은 지자체가 조례를 통해 건축연도에 따라 20~40년으로 정할 수 있었으나 9·1 대책으로 인해 20~30년으로 최대 연수가 줄어든 바 있다.

국토부가 연한을 조정한다면 과거와 같은 20~40년으로 되돌릴 가능성이 큰 것으로 관측된다. 연한까지 조정된다면 재건축 관련 규제는 과거 참여정부 때 수준으로 완전히 돌아가게 되는 셈이다.

전문가들은 재건축 초과이익환수제와 마찬가지로 단지별로 양극화를 불러 올 것이라고 지적했다.

양지영 R&C 연구소 소장은 "안전진단을 앞둔 단지들은 재건축 사업 진행에 걸림돌이 생기게 되므로 거래와 가격에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다"면서도 "안전진단을 통과한 단지의 경우에는 규제를 피하는 기대감으로 매도자들이 매물을 거둬들여 매물 품귀현상으로 이어지는 등 가격 상승 가능성이 크다"고 전했다.


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