목동아파트 전경ⓒEBN

정부의 재건축 안전진단 강화로 서울에서 재건축 사업을 추진하는 단지들의 희비가 엇갈리고 있다. 단기적으로 안전진단 강화는 안전진단 통과로 사업을 추진 중인 강남권 재건축 아파트 희소성과 가격 상승을 초래하는 역효과를 낳을 수 있는데다, 재건축 초과이익환수제와 마찬가지로 단지별로 양극화를 불러 올 것이라는 분석도 나온다.

이중 강남·서초구의 주요 재건축 단지는 안전진단을 일찌감치 통과하면서 이번 규제를 피했지만, 양천구 목동신시가지 단지와 송파구 올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리타운 등이 규제 직격탄을 맞은 모습이다.

국토교통부는 지난 20일 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선키로 했다. '재건축 안전진단 기준 정상화 방안' 골자는 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성의 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높여 노후화로 인해 구조적으로 위험해진 단지에 대해서만 재건축을 허용하는 것이다.

또 그동안 편법으로 운용된 '조건부 재건축'에 대해서는 공공기관의 적정성 검토를 받게 해 제도의 실효성을 높이는 내용도 포함됐다. 이에 따라 서울에서만 10만3822가구가 강화된 재건축 안전진단 기준의 적용을 받게 될 전망이다. 특히 양천구 목동과 노원구 상계동, 송파구 등지의 주요 재건축 단지들이 타격을 받게 됐다.

◆강남·서초 '여유'…재건축 닻올린 송파·목동 '패닉'
안전진단을 끝내고 재건축 사업이 한창인 강남·서초구의 주요 재건축 단지들은 안도의 한숨을 내쉬고 있다. 부동산114에 따르면 현재 강남·서초구에서 안전진단을 받아 재건축을 추진하고 있는 아파트는 각각 3만1080가구, 1만6330가구다. 압구정 구현대·한양아파트, 대치동 은마아파트 등도 이미 안전진단을 끝내 이번 규제 적용을 피했다.

강남의 한 공인중개업소 관계자는 "일대 주요 재건축 단지들은 이미 안전진단을 끝내고 사업이 한창 진행 중에 있다"며 "워낙 정부가 강남 집값 옥죄기 나서고 있어 이번 규제와 상관없이 매수 문의는 많지 않고 매도자들도 매물을 거의 내놓지 않고 있다"고 말했다.

대치동 A공인중개소 대표는 "안전진단 대책 이후 일부 집주인들이 시세 변동을 묻는 등 시장 분위기를 파악하려고 한다"며 "한동안 재건축 초과이익환수제처럼 반사이익을 기대하려는 심리가 커질 것 같다"고 내다봤다.

반면 안전진단 규제를 적용받은 목동과 송파는 패닉에 빠진 상황이다. 이중 목동신시가지 단지와 송파구 올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리타운 아파트가 이번 규제 직격탄을 맞았다. 가뜩이나 목동신시가지 14개 단지는 최근 재건축 연한을 채워 사업에 속도를 가할 예정이었으며 림픽선수기자촌 및 훼밀리타운은 아직 재건축 연한이 다가오지 않아 꼼짝없이 강화된 안전진단 규제를 적용받게 됐다.

목동의 B부동산 관계자는 "이전부터 목동아파트가 튼튼하게 지어져서 안전진단이 통과되지 않을 수도 있다는 말이 나오곤 했지만 이번 규제로 상황은 더욱 심각해졌다"며 "주민들은 열악한 주차공간과 층간소음으로 고생하고 있는데 현재 날벼락을 맞은 기분일 것"이라며 말했다.

송파구 올림픽선수촌과 훼밀리타운 아파트 등도 타격이 불가피해 보인다. 송파구 문정동의 한 중개업소 대표는 "올림픽훼밀리타운의 경우 양도세 중과 조치와 맞물려서 예전에 1∼2개였던 매물이 10개 정도로 늘었는데 이번 조치로 더 늘어날 것 같다"며 "근래 호가가 너무 높아서 거래가 잘 안 됐는데 재건축 사업 지연이 불가피하니 호가가 떨어질 것"이라고 말했다.

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◆양극화 우려…가격 급등 악순환 반복
정부의 연이은 재건축 핀셋 규제로 시장 양극화 현상이 심화될 것이라는 우려의 목소리도 나온다. 이미 안전진단을 통과한 아파트나 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트, 재개발 단지 등으로 수요가 몰릴 것이란 분석이다.

양지영 R&C 연구소 소장은 "안전진단을 앞둔 단지들은 재건축 사업 진행에 걸림돌이 생기게 되므로 거래와 가격에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다"면서도 "안전진단을 통과한 단지의 경우에는 규제를 피하는 기대감으로 매도자들이 매물을 거둬들여 매물 품귀현상으로 이어지는 등 가격 상승 가능성이 크다"고 전했다.

그러면서 "장기적으로는 재건축 사업 탄력의 걸림돌이 생긴 만큼 특히 강남의 수급불균형을 더 심화시켜 또 다시 가격급등을 낳는 악순환 반복이 될 것"이라고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "안전진단 규제를 피한 단지의 몸값은 뛰고, 그렇지 않은 재건축 단지 가격은 하락하는 등 시장 불안이 더욱 가중될 가능성이 높다"고 말했다.

일각에서는 재건축 시장이 한동안 관망세를 지속할 것으로 내다본다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부가 안전진단 강화 카드를 내세우면서 인근 사업 초기단지 중심으로 실망감이 커졌다"며 "재건축 아파트값 거품이 빠질 가능성이 높아 매수자들은 신중히 투자할 필요가 있다"고 조언했다.

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