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재건축 쓰나미식 규제에 리모델링 봄바람 부나

안전진단 강화 등 고강도 규제로 리모델링 사업 관심↑
강남·목동·노원 등 일부 단지 리모델링 선회 움직임 '꿈틀'

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2018-03-06 16:48

▲ ⓒEBN
"강남·목동·노원 등 재건축 추진이 어려워진 일부 단지들이 리모델링 사업으로 선회하려는 움직임이 나타나고 있어요."

정부의 재건축 안전진단 기준 강화 등 연이은 규제로 리모델링 시장이 관심을 끌고 있다. 앞으로 아파트가 30년 이상 지나도 심각한 구조적 결함이 없으면 안전진단 통과가 어려워진 만큼 재건축 대신 리모델링으로 방향을 트는 단지들이 늘어날 것이란 관측이 나오기 때문이다.

국토교통부는 재건축 안전진단 강화 방안을 지난 5일부터 시행했다. 새로운 기준은 이날부터 시·군·구청장이 민간 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰한 재건축 단지를 대상으로 적용된다. 이 방안은 재건축 안전진단 기준의 항목별 가중치를 '구조 안전성'을 20%에서 50%로 올리는 대신 '주거 환경'을 40%에서 15%로 내리는 내용을 담고 있다.

6일 관련업계에 따르면 지난해부터 정부의 고강도 규제가 쏟아지면서 그 대안으로 리모델링 사업이 재차 주목을 끌기 시작했다. 실제 리모델링으로 선회하려는 움직임이 일부 단지에서 나타나기도 했다.

서울 강남 대치2단지의 경우 정부의 재건축 안전진단 강화 발표 이후 재건축 대신 리모델링을 추진하는 방향으로 주민들의 의견이 기울고 있는데다, 목동과 노원 일대도 리모델링 추진 논의가 일어나고 있다.

리모델링은 기존 건물을 전부 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리, 증축 또는 대수선을 통해 내진 성능을 높여 주거환경을 개선한다. 추진 가능 연한이 재건축의 절반에 해당하는 15년에 불과하며 사업 절차도 상대적으로 간소하다.

특히 리모델링은 부동산 규제에서 자유로운 점이 최대 장점이다. 리모델링은 올해부터 부활한 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있는데다 재건축과 달리 조합원 지위양도 제한, 분양가 상한제 등의 규제도 적용받지 않는다.

리모델링은 용적률 제한이 없어서 '수직 증축'을 통해 신축 가구 수를 15%까지 늘릴 수 있다. 이에 이미 용적률을 다 채워서 재건축으로는 사업성이 나오지 않는 분당과 평촌, 일산 등 수도권 1기 신도시들이 재건축 대안으로 리모델링을 선택하기도 했다.

건설업계 관계자는 "재건축 안전진단 강화 시행으로 건물 상태가 양호한 단지들은 낮은 등급을 받을 가능성이 낮아짐에 따라 리모델링 추진이 탄력을 받게 될 것"이라고 내다봤다.

아울러 리모델링이 문재인 정부의 도시재생 뉴딜 정책에도 부합하는 정비 수단인 만큼 정부가 새로운 지원책을 내놓을 가능성도 있다는 기대감이 있다.

그러나 상당수 재건축 추진 단지들이 사업을 늦출 뿐 리모델링으로 방향을 틀기는 쉽지 않을 것이라는 관측도 만만치 않다. 리모델링은 아무래도 재건축보다 사업성이 낮고 추가부담금 부담도 더 크기 때문이다. 현재 리모델링은 최대 3개 층까지만 더 지을 수 있어 조합원 부담이 크게 줄지 않는다.

특히 내력벽 철거가 허용되지 않는 조건이 걸림돌이 될 것이라는 게 전문가들의 지적이다. 현재 내력벽 철거 허용 여부 결정이 내년 3월까지 유예된 상태다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "내력벽 철거 규제 완화 등이 해소되지 않는 한 시세차익 목적의 리모델링은 한계가 있다"며 "이에 리모델링을 하지 못하고 재건축으로 돌아선 곳도 많다"고 전했다.

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