오피스 빌딩 공실률 증가세 '주춤'

송고 2018.04.23 22:25 | 수정 2018.04.23 22:25
김민철 기자 (mckim@ebn.co.kr)

2018년 1분기 오피스 시장 임차 및 거래 활발

공유 오피스와 신규 공급 빌딩 향후 오피스 수요 견인 전망

1분기 오피스 빌딩 공실률 증가세가 주춤한 모습이다.

23일, 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)에 따르면 서울 전역 대형 오피스 빌딩의 2018년 1분기 시장동향을 분석한 결과, 평균 빌딩 공실률은 13.8%을 기록하며 전분기 대비 2.2%P 상승했지만 지난 분기에 이어 둔화세가 지속됐다고 밝혔다.

서울 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD) 3대 권역의 주요A급 오피스빌딩을 대상으로 집계한 결과 공실률 증가 등에 따라 3.3㎡당 빌딩 실질 월 임대료는 8만8531원으로 전분기 대비 1.2%p 하락한 것으로 조사됐다.

1분기의 서울 A급 오피스 평균 공실률은 도심권역이 15.7%로 전분기 대비 2.3%p 상승했고, 여의도권역이 25.4%를 기록하며 전분기 대비 6.0%p 대폭 증가했다.

강남권역 공실률은 4.63%로 전분기 대비 0.6%p 하락하면서 3대 권역 중에 유일하게 평균 공실률이 하락했다.

도심권역의 경우 시그니쳐타워에서 약50%의 면적을 사용하던 아모레퍼시픽이 용산 신사옥으로 이전하고, 여의도권역의 경우 전경련타워에 입주해 있던 LG CNS이 마곡 신사옥으로 이전한데다 교직원공제빌딩이 신규 공급된 것이 공실 상승의 주요 요인으로 조사됐다.

반면, 강남권역은 포스코 P&S와 ARC Place에의 신규 입주, 파르나스 타워에의 오피스 증평 등 오피스 수요가 증가하면서 당분기 공실이 하락했다.

여의도권역이 평(3.3㎡)당 6만8121원으로 전분기 대비 3.3%p로 가장 크게 하락했으며 도심권역은 평(3.3㎡)당 9만1213원으로 전분기 대비 0.5%p 하락했다.

이는 최근 도심권역의 몇몇 빌딩과 여의도권역에서 발생된 대형 공실로 인해 주요 빌딩에서의 렌트프리 기간이 확대된 데에서 비롯된 것으로 분석됐다.

한편, 강남권역은 평(3.3㎡)당 9만7564원으로 전분기 대비 0.1%p 소폭 상승했는데, 이는 권역 내 안정적인 수요가 지속되고 평균 공실률이 5% 미만대로 유지되면서 올해 초 주요 빌딩에서의 명목임대료를 상향 조정한 것이 실질 임대료 성장을 견인한 것으로 파악됐다.

올해 주요 권역에 공급될 A급 오피스는 1분기에 재건축 완료된 여의도 The-K 타워 (구 여의도 교직원공제회 사옥), 하반기에 공급될 도심권역의 센트로폴리스, 강남권역의 루체타워와 N타워가 있다.

박성민 JLL 리서치 팀장은 올해의 A급 오피스 시장에 대해 “경제 성장 모멘텀의 지속, 금융 및 IT 산업군의 호조, 공유 오피스 업체들의 가파른 성장세가 서울 오피스 수요 개선에 기여할 것”이라고 말했다.

또 “하지만 신규 공급으로 인해 중장기적으로 공실률은 현재 수준을 유지할 것으로 예상된다”면서, “신규 A급 오피스 빌딩 공급 자체가 동일 또는 타 권역으로부터의 이전 수요와 B급 오피스 빌딩으로부터의 업그레이드 수요 등을 일으키는 효과를 지켜보는 것도 재미있는 요소가 될 것”이라고 덧붙였다.

올해 1분기의 오피스 거래 시장 수익률은 지난해 말 금리 상승으로 인한 상승 압력에도 불구하고 투자 심리 및 풍부한 유동성이 지난 분기에 이어 긍정적으로 작용하여 4.5%를 유지했다.

1분기 거래량은 지난 해에 이어 올해 초부터 코어 (Core) 자산들의 거래가 비교적 활발하게 이뤄지며 전년동기대비 비슷한 수준이다.

박 팀장은 또 “앞으로도 시장의 견조한 유동성과 국내외 투자자들의 심리가 긍정적으로 작용하면서 거래가 활발할 것으로 전망되고, 거래 예정인 대형 오피스들의 규모를 고려할 때 프라임급 빌딩의 역대 최고가를 연내 갱신할 가능성이 커질 것으로 분석된다”고 설명했다.

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