전셋값 하락·역전세난…갭투자 '적신호'

송고 2018.05.03 15:09 | 수정 2018.05.03 15:41
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

서울 아파트 전셋값 두달 이상 약세…전세가율 격차 벌어져

"갭투자의 가장 큰 리스크는 공실에 따른 집값 하락이에요. 공실이 발생해서 전세가가 오르지 않으면 집값이 오르기 힘들고 잘 팔리지 않기 때문이죠."

서울 아파트 전셋값이 두 달 이상 약세를 보이는 가운데 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 현실화되면서 갭투자자들이 전전긍긍하고 있다.

갭투자는 전세가와 매매가의 차이가 크지 않은 곳에서 전세를 끼고 아파트를 매입해 전셋값을 대폭 올려 시세차익을 얻는다. 하지만 갭투자는 전세가의 지속적인 오름세가 전제돼야 하는데 전셋값이 떨어지는 상황이 발생할 경우 그 피해는 세입자에게 돌아가기 때문에 주의가 필요하다.

3일 KB국민은행이 발표한 4월 월간주택가격 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 66.2%로, 3월(67.2%) 대비 1%포인트 하락했다. 주택시장 침체기인 2015년 2월 66.8%를 기록한 이후 3년 1개월 만에 최저치다.

중소형 아파트가 밀집한 노원구의 전세가율이 지난달(70.3%)보다 하락한 69.5%를 기록하며 2015년 5월(69%) 이후 처음 60%대로 떨어졌다. 노원구의 경우 정부의 재건축 안전진단 강화 조치 이후 최근 매매가격이 약세로 돌아섰으나 전세가격이 매매가보다 더 많이 내리면서 전세가율이 60%대로 하락했다.

노원구 상계동 S부동산의 한 관계자는 "작년 하반기까지만 해도 갭투자 문의가 꾸준히 이어졌다"면서도 "현재는 전셋값이 계속 하락세를 보이고 입주물량 폭탄으로 역전세난 우려까지 커지면서 갭투자를 시도하는 경우가 급격히 줄고 있다"고 말했다.

마포구의 전세가율도 68%를 기록하며 2015년 3월(69.5%) 이후 3년 만에 70% 아래로 내려왔다. 마포구의 전세가율은 2016년 7월 79%를 기록하는 등 지난 3년간 줄곧 70%를 웃돌아 전세를 끼고 주택을 사는 갭투자가 기승을 부렸다.

전셋값이 높다 보니 전세를 끼고 3억∼4억원만 있으면 중소형 아파트 한 채를 구입할 수 있어 실수요자는 물론 투자자들까지 대거 가세한 것이다. 마포구는 최근 전셋값 상승폭이 크게 둔화한 가운데 매매가격은 여전히 강세를 보이면서 매매가격과 전세가격의 격차가 점점 벌어지는 추세다.

다른 도심 인기 지역인 용산구는 전세가율이 54.4%로 비강남권 가운데 가장 낮았고 성동구는 65.1%로 4년여 전인 2014년 1월(65.1%) 수준으로 전세가율이 내려갔다.

게다가 강남·서초·송파·강동 등 서울 강남4구 아파트 전셋값은 올들어 지난달 말까지 평균 1.58% 하락했다.

이처럼 매매가와 전셋값 격차가 점점 벌어지면서 갭투자자들이 줄고 있는데다 자칫 역전세난이 발생하면 깡통전세로 추락할 수 있어 갭투자시 주의가 필요하다. 특히 이주수요가 많은 지역은 피해야 한다고 중개업소 관계자들은 말한다.

부동산업계 관계자는 "갭투자시 비용대비 시세차익을 고려하고, 잠재 주택수요가 풍부한 단지나 신규 수요가 점차 늘어나는 단지를 고르는 것이 좋다"며 "매입하는 아파트 지역의 주택수급도 과잉인지 아닌지를 따져봐야 한다"고 조언했다.

이 관계자는 또 "가급적이면 최대 6억 미만의 아파트로 접근하는 것이 안정적이며 특히 새 아파트 정점이 지난 아파트는 피하는 것이 좋다"고 덧붙였다.

전문가들은 전세가율이 하락하면서 지난해까지 기승을 부렸던 갭투자 수요가 많이 감소할 것으로 내다봤다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "양도세 중과 등 다주택자에 대한 규제로 집값 상승폭이 한풀 꺾였고, 일부 단지는 매매가도 하락하고 있어 당분간 갭투자 자체가 소강상태를 보일 것"이라고 말했다.

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