강남 재건축이 맥못추는 진짜 이유는?...'4중 규제'

송고 2018.06.09 00:22 | 수정 2018.06.08 17:29
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

대출 규제·양도세 중과·재초환·보유세 개편 등 '4중 규제'에 울상

강남3구, 2017년대비 거래건수 4분의1 감소

강남 재건축 단지.ⓒEBN

강남 재건축 시장이 규제 '4중고'로 인해 얼어붙고 있다. 대출 규제와 양도소득세 중과 및 초과이익환수 부담금 등이 강남 주택시장을 누르는데다 보유세 개편 걱정까지 더해진 것이다.

보유세 개편안은 이르면 6월 말 정도 공개될 것으로 보인다. 보유세 인상 방안이 어떤 내용을 담을 지에 따라 주택시장의 분위기가 좌우될 것으로 보여 투자자 및 실수요자 모두 촉각을 곤두세우는 모습이다.

보유세는 종합부동산세(종부세)와 재산세로 나뉘는데 부동산 소유자라면 납부해야 하는 세금이다. 즉 고가 주택의 경우 단순 보유만으로도 높은 세금 의무가 추가될 가능성이 있는 셈이다.

재건축아파트 상승폭도 주춤하다. 부동산114에 따르면 재건축 시장은 매수, 매도자 모두 짙은 관망세를 보이는 가운데 거래가 되지 않자 개포, 잠실 위주로 가격이 하향 조정되는 분위기다.

특히 송파구는 강남 3구중 가장 큰 내림세를 나타냈다. 매수수요 감소로 잠실주공 5단지가 500만~1500만원, 잠실엘스가 1500만~2500만원 가량 하락했다.

강남권 거래량 감소도 눈에 띈다. 1년 전 5월과 비교하면 4분의1 수준으로 줄어들었다. 강남구의 경우 지난해 5월 628건이 거래됐지만, 올해는 154건에 불과하다. 서초구도 645건에서 166건으로 줄어들었다. 송파구는 848건에서 197건으로 쪼그라들었다.

8일 강남 공인중개업소에 따르면 강남 재건축 시장이 숨죽이고 있다. 당장 거래 가능한 물건 자체가 절대적으로 줄어든 데다 가격을 낮춘 급매물이 나오고 있지만 실제 거래는 이뤄지지 않은 상황이다.

개포동 A중개업소 관계자는 "양도세 중과가 시행된 지 두 달이 지났지만 매수·매도자 모두 문의가 뜸하다"며 "거래 자체가 없으니 호가도 없고 그냥 눈치보기만 계속되는 분위기"라고 말했다.

다주택자 양도소득세 중과는 현행 양도소득세 기본세율 6~40%에 10~20%포인트를 추가 과세하는 내용이다. 서울 전역을 비롯해 전국 40여 곳의 조정대상지역에서 다주택자가 보유주택을 매도할 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 추가 중과된다.

대치동 은마아파트도 매수세가 붙지 않은 상황이다. 대치동 B중개업소 관계자는 "재건축 사업에 속도가 나지 않는데다 초과이익환수금이 상당해 매수 문의가 거의 없다"며 한숨을 내쉬었다.

잠실주공 5단지도 마찬가지다. 5단지는 올 초 대비 1억~3억원 싼 값에 거래됐지만 양도세 중과 시행과 재초환 여파로 거래는 잠잠하다.

잠실동 C부동산 관계자는 "매수자들은 가격이 더 빠지길 기다리고 있지만 매도자들은 가격을 쉽게 내리지 않고 있다"며 "시장 분위기 자체가 가라앉아 매수·매도자 발길이 많이 끊긴 상태다"고 말했다.

양천구 목동 신시가지 일대도 조용하다. 특히 이곳은 안전진단 강화 조치 이후 투자자 추가 유입은 끊긴 분위기다. 인근 중개업소 관계자는 "안전진단 강화 조치 이후 현재까지 너무 조용하고 매수자는 물론 매도자도 전화 한통 없다"며 "아직 팔겠다고 추가로 내놓는 매물이 없고 매수 문의도 없다. 당분간은 관망세가 이어질 것 같다"고 말했다.

부동산 전문가들은 강남 재건축 물량이 워낙 적기 때문에 전반적으로 매물 부족 현상은 지속될 것으로 내다봤다. 게다가 정부의 규제로 부동산 시장은 매수·매도 심리가 크게 위축될 전망이다. 반면 다가오는 북미정삼회담과 지방선거 결과에 따른 단기적인 주택시장 영향은 미미할 것으로 예상했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 아파트값 과열 현상과 투기수요를 억제시키기 위해 할 수 있는 대책은 거의 다냈기 때문에 한동안 투자 심리가 상당히 위축될 것"이라며 "부동산 매매는 심리적인 부분이 크게 작용하는 만큼 관망세는 짙어질 것으로 예상된다"고 내다봤다.

김민영 부동산114 연구원은 "정부의 보유세 개편, 후분양 로드맵 발표와 더불어 북미정상회담, 지방선거 등 6월 부동산시장을 둘러싼 굵직한 이슈들이 예정돼 있어 주목을 끈다"며 "최근 주택 시장이 비교적 위축돼 있고 공약들이 실현되기까지는 시간이 걸리는 만큼 지방선거 결과에 따른 단기적인 주택시장 영향은 미미할 전망"이라고 말했다.

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