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재초환 부담금 2R…강남권 집값 하락 '신호탄' 될까?

반포현대 이어 이달말 문정동136 재초환 예상 부담금 공개 예정
재초환 공포 엄습에 강남 재건축 매수 문의↓

서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

등록 : 2018-08-09 17:28

▲ 강남 재건축 단지 모습ⓒEBN
재건축 초과이익환수 부담금에 대한 공포가 재차 엄습하고 있다. 지난 5월 서초구 반포현대 아파트에 이어 이달 말쯤 송파구 문정동 136번지 일대 재건축 단지의 부담금 예정액이 통보될 예정이다.

가뜩이나 국토교통부와 서울시는 최근 서울 집값이 과열 조짐을 보인다는 진단과 함께 고강도 단속에 들어간 상황이라 강남 재건축 단지들이 혼란에 빠진 모습이다.

실제 최근 한 달 간 정부의 규제에도 불구하고 강남권 매매시장의 저가매물이 거래되면서 시장은 상승세를 보이고 있다. 하지만 재초환 부담금 공포가 다시 엄습하면서 강남권 집값 상승폭이 더 확대될 지는 조금 더 지켜볼 필요가 있다는 업계의 분석도 나온다.

당초 반포현대 부담금이 850만원 정도로 예상됐는데 실제론 1억3569만원이나 나오면서 강남 재건축 시장이 얼어붙은 바 있다. 재초환 대상은 매수문의가 끊겼으며 이미 관리처분인가를 받아 부담금 부과 대상에서 제외된 단지들도 '풍선효과'가 나타나지 않았다.

반면 재초환 부담금이 장기적으로 집값을 떨어뜨리지 못할 것이라는 의견도 있다. 향후 주택 시장에 공급이 또 다시 부족해지면 기존보다 더 가격이 폭등할 것이라는 전망도 나온다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 1인당 평균이익 1억1000만원이 초과되면 무조건 세대당 2000만원은 기본이고 1억1000만원을 초과하는 개발이익의 50%를 추가로 납부하는 제도다. 분담금의 규모는 수천만원에서 수억원대로 분양가가 높은 재건축 단지일 수록 커지는 구조다.

9일 관련업계에 따르면 서울 강남 지역 집값은 7주째 상승세를 기록했다. 강남·서초·송파·강동 등 강남4구 상승에 서울 집값은 증가폭은 더욱 커지는 양상이다.

실제 한국감정원이 발표한 8월 둘째주(9일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향을 보면 서울 아파트 매매가격은 0.18% 상승하며 지난주(0.16%)대비 소폭 확대됐다.

이중 용산구가 '용산 마스터플랜' 기대감으로 상승세가 확연하다. 송파구와 서초구 등도 저가 매물의 빠른 소진 현상이 추가 상승 기대감으로 연결되며 상승세를 기록중이다.

시장에서는 이러한 상승세가 점차 둔화될 것으로 보고 있다. 정부가 투기 수요를 잡기위해 추가 대책을 고려중인데다 재건축 단지들이 재초환 부담금 예정액을 잇달아 통보받을 예정이기 때문이다. 부담액은 수억원에 달할 것으로 예상된다.

이에 강남권 재건축 초기 단지들은 사업 시점을 뒤로 미룰 수도 있고 사업이 불투명해지면 재건축 단지들의 호가 역시 떨어질 것으로 보인다.

강남의 한 중개업소 관계자는 "반포현대에 이어 재초환 부담금 공포가 다시 엄습하고 있어 매수 문의가 다소 줄었다"며 "한동안 투자 수요가 줄면서 거래량도 감소하고 가격 조정도 진행될 것"이라고 말했다.

이르면 이달 말쯤 문정동 136번지 일대 재건축 조합에 재건축 부담금 예정액이 통보될 전망이다. 문정동 136번지 일대 재건축 조합은 지난달 24일 송파구청에 재건축 부담금 예정액 산정을 위한 자료를 제출했다.

시·군·구청장은 재건축 부담금 예정액 산정자료 수령 후 30일 이내 통지하도록 돼있는 만큼 늦어도 이달 마지막 주에는 예정액이 공개될 것으로 보인다. 조합은 부담금이 조합원 1인당 1억4000만~2억원 범위에서 결정될 것으로 보고 있다.

이후 재초환 부담금 예정액 바통은 강남구 대치쌍용2차와 서초구 반포3주구가 이어받는다. 대치쌍용2차와 반포3주구는 6, 7월 각각 시공사 선정을 마쳤다. 시공사와 본계약 체결이 이뤄지면 한달 내 부담금 산정을 위한 자료를 구청에 제출해야 한다. 일정대로라면 올해 중 재초환 부담금 예정액이 통보될 예정이다.

이미윤 부동산114 연구원은 "한 달 만에 시장 분위기가 바뀌자 정부는 대출제한을 받는 투기지역 지정과 재건축 가능연한 연장 등의 추가 대책을 검토하겠다며 경고의 시그널을 보냈다"며 "재초환 부담금을 비롯해 정부의 추가 규제 조치와 저가매물 소진 이후 매도호가가 오르면서 매수 움직임은 다소 둔화될 것으로 예상된다"고 말했다.

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