알짜 상가 ‘이렇게 골라 투자해라’

송고 2018.09.12 14:48 | 수정 2018.09.12 14:45
김민철 기자 (mckim@ebn.co.kr)

시중 유동자금, 상가 등 수익형부동산 시장으로 유입

상가정보연구소, 투자 전략 5계명 내놔

정부의 주택시장 규제 압박이 거세지고 있는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 상가 등 수익형부동산 시장을 향하는 분위기다.

12일 상가정보연구소는 성공적인 투자를 위한 ‘알짜 상가 투자전략 5계명’을 제시했다고 밝혔다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “최근 들어 주택에 비해 상대적으로 규제가 적은 상가 투자로 눈길을 돌리는 투자자들이 많다”며 “상가의 경우는 주택에 비해 투자 전 분석해야 할 요소가 많기 때문에 보다 세심한 투자전력이 필요하다”고 말했다.

▶상권·입지조사는 많이 할수록 좋다

안정적 임대수익이 나오는 상가를 찾기 위한 시작은 상권과 입지분석이며, 아무리 강조해도 지나치지 않다.

이를 통해 투자자들은 투자 하려는 상권의 집객력과 소비력 파악은 물론 해당 상권이 도입·성장·성숙·쇠퇴기 중 어느 상황에 처해 있는지 객관적인 판단을 내릴 수 있게 된다. 나아가 상권별 피크타임, 유동인구 수 및 특성 파악, 배후수요의 소비력, 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등도 분석해야 한다.

▶수익률 높이는 핵심은 매입가에 있다

상가 투자에 있어 수익률을 예상하는 것은 기본이다. 높은 수익률을 올리기 위한 가장 중요한 비결은 바로 매입가다. 일반적으로 서울보다 지방, 대로변보다 이면도로 상가의 수익률이 높게 나오는 건 그만큼 매입가격이 저렴하기 때문이다.

이에 따라 투자자들은 매입가를 낮추기 위해 관심 지역의 경매나 급매물 정보에 귀를 기울일 필요가 있다. 임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하는 것도 방법이다. 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올려 수익률 상승을 도모하는 것도 좋은 방법이다.

▶ '무늬만 역세권' 조심하라

'역세권 상권' 하면 유동인구가 많고 안정적인 매출을 올릴 수 있다는 긍정적인 인식이 일반적이다. 하지만 전국 각지에 시시각각 수많은 역이 새로 생겨나는 지금은 '역세권'이라는 이름이 갖는 프리미엄이 점차 퇴색하고 있음을 알아야 한다.

노선별·역별로 승하차 인구가 천차만별이고 하나의 역세권에서도 출구별로 유동인구 편차가 크다. 실질적인 집객력은 떨어짐에도 역과 가깝다는 이유로 가격 거품이 낀 '무늬만 역세권' 상가는 피하는 지혜가 필요하다.

▶ 임차인·업종 선정에 심혈을 기울여라

상가 투자는 자신이 투자한 상가에 어떤 임차인, 업종이 들어오는가에 따라 중장기적인 성패가 갈린다고 해도 과언이 아니다. 따라서 외형적 가치에 점수를 두는 것이 아니라 어떤 업종 유치가 가능한지, 지불 가능한 임대료 수준이 어느 정도인지 파악해야 한다.

특히 한번 임차 업종이 정해지고 나면 인테리어 등 시설비, 권리금 형성 등으로 인해 업종을 교체하는 게 생각처럼 쉽지 않음을 명심하자.

▶ 대출비중을 줄여라

상가 투자를 하다 막심한 손해를 봤다고 하는 이들의 공통점 중 하나가 바로 무리하게 대출을 끌어 쓴 경우다. 특히 분양가가 높은 데다 상권이 활성화되지 않아 임차인 유치가 어려운 신도시나 택지지구 상가에 단기투자 목적으로 들어간 경우 공실이 발생하면 상가 푸어로 전락할 가능성이 크다.

저금리 기조를 활용한 레버리지 효과를 노리는 것은 좋지만 자칫 지나치면 하지 않은 것만 못하다. 금리 인상 가능성을 항상 염두에 두고 대출비중을 자기자본 대비 30~40% 이내로 가져가는 투자방식이 바람직하다.

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