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청약시장 '후끈' vs 매매시장 '냉랭'

  • 송고 2018.11.05 14:33 | 수정 2018.11.05 15:05
  • 서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

대출규제 등 잇단 규제로 매매시장 거래절벽 우려 커

이달 말 청약제도 개편 앞두고 1주택자 몰려

서울 강서구 아파트촌 모습.ⓒEBN

서울 강서구 아파트촌 모습.ⓒEBN

#.1 "매수·매도자 모두 문의가 뜸하네요. 거래 자체가 없으니 호가도 없고 그냥 눈치보기만 계속되는 분위기에요." (서울 용산구의 S중개업소 대표의 말)

#.2 "주택시장 침체와 달리 분양시장은 여전히 수요가 상당해요. 이달 말부터 개편될 새 청약제도를 앞두고 1주택자들이 견본주택관에 몰리고 있는데다 로또단지도 1순위 청약을 앞두고 있어 수요자들의 기대감이 높은 상태에요." (서울 서초구의 B중개업소 대표의 말)

주택시장의 관망세가 짙어지고 있다. 지난달 31일부터 총부채 원리금상환비율(DSR) 대출규제가 본격적으로 강화돼 다주택자 대출이 막히면서 거래량이 줄고 매수 관망세가 짙어진 영향이다.

가뜩이나 9.13부동산대책 등 잇따른 정부의 규제로 거래량이 급감하고 시장의 양극화가 심해진 상황에서 금리 인상까지 더해지면 부동산 경기가 크게 위축될 것이라는 의견이 지배적이다.

반면 청약시장은 수요자들이 몰리고 있다. 가을 청약시장에 청약수요가 몰리는 이유는 개편되는 새 청약제도를 앞두고 1주택자들이 막차를 노리고 있기 때문이다. 이르면 이달 말부터 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급된다.

'로또분양' 열풍도 재차 재연되고 있다. '로또분양'은 인근 분양권 시세보다 저렴하게 분양하는 것으로, 주변 집값이 급격히 하락하지 않는다면 입주 시기에 상당한 시세차익이 가능하다. 금주에는 서울 서초구 '래미안 리더스원'이 1순위 청약접수를 앞두고 예비 청약자들이 대거 몰릴 전망이다.

◆숨죽인 주택시장…"거래절벽 우려"
주택시장이 연이은 규제로 얼어붙고 있다. DSR대출규제가 강화된 데다 연내 기준금리 인상 걱정까지 더해진 것이다.

DSR은 신용 대출과 자동차 할부 등 모든 빚을 1년 치 소득으로 나눈 비율로, 지난달 31일부터 DSR 비율이 70%를 넘으면 위험 대출, 90% 이상이면 고위험 대출로 규정한다. 여기에다 연내 국내 기준금리 인상 가능성도 높아지면서 주택보유나 구입에 따른 금융비용이 증가될 것으로 보인다.

서울 강북권의 한 공인중개업소 대표는 "DSR 대출규제가 본격적으로 강화되면서 매수세가 움츠리고 있다"며 "호가도 크게 내리지 않은 채 매수세만 끊겨 거래 공백현상이 벌어지고 있다"고 말했다.

일부 지역에선 집을 사겠다는 사람은 이미 매입을 끝낸 상태이며 나머지 매수의뢰인들도 실제거래가격보다 호가가 1억 이상 올라 추격매수를 멈춘 상황이다.

용산구 S중개업소 대표는 "손님이 요즘 거의 없고 거래도 매달 한두건 했을 정도면 아주 잘했다고 할 정도로 거의 없는 상황"이라며 "앞으로 시장이 지금보다 더 거래절벽으로 갈 것 같다"고 말했다.

거래가 줄어들면서 강남권 중심으로 아파트값도 동반 하락하고 있다. 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 둔화세가 뚜렷해져 0.03% 변동에 그쳤다. 이중 고가재건축 아파트가 밀집한 강남구(-0.05%), 강동구(-0.04%), 송파구(-0.01%)는 하락했다.

이미윤 부동산114 연구원은 "9.13대책으로 다주택자의 추가 대출이 어려워진 가운데 DSR대출 규제까지 시행돼 주택자금 마련이 어려워졌다"며 "주택임대사업자의 세제 혜택 축소와 1주택자 청약 제한 등의 전방위적으로 강화된 9.13대책 효과가 서서히 나타나 고가아파트 밀집 지역을 중심으로 거래량 감소세가 뚜렷해질 것"이라고 내다봤다.

'래미안 리더스원' 견본주택관을 찾은 방문객들이 입체 모형도를 보고 있다.ⓒEBN

'래미안 리더스원' 견본주택관을 찾은 방문객들이 입체 모형도를 보고 있다.ⓒEBN

◆새 청약제도 개편 전 청약시장 열기 '핫'
새 청약제도 개편을 앞두고 막차를 노리는 1주택자 수요자들이 신규 분양 단지로 대거 몰리고 있다.

분양업계에 따르면 지난 1일 대구 달서구 '월배 삼정그린코아 포레스트'는 1533가구 모집에 4만4765개의 1순위 청약통장이 접수되며 평균 46.4대 1의 경쟁률을 기록했다. 경산시에서 분양한 '경산 힐스테이트 펜타힐즈'도 99가구 모집에 1만7000여명이 신청해 평균 173대 1을 기록했다.

부산에서는 지난 2일 청약을 진행한 대림산업의 'e편한세상 연산 더퍼스트' 청약접수결과 427가구에 1041명이 청약하며 2.44대 1의 경쟁률을 기록했다. '괴정 한신더휴' 견본주택관에는 오픈 3일 간 1만6000여명의 인파가 몰렸다.

서울에서는 로또아파트로 불리는 서초구 '래미안 리더스원'에 대한 관심이 높다. 단지는 정부의 분양가 규제 등으로 7개월여 만에 분양이 재개된 곳이다. 닷새간 오픈한 견본주택관에는 1만5000여명이 몰렸으며 상담 문의가 쏟아졌다.

서울 잠실동 40대 최 모씨는 "로또 청약으로 기대감이 높아 오픈 첫날 견본주택관에 왔다"며 "유주택자라 청약제도가 개편되기 전 마지막 청약 기회라고 생각하고 1순위 접수를 할 것"이라고 말했다.

'래미안 리더스원'의 3.3㎡당 분양가는 4489만원대로 전용 84㎡ 기준 평균가는 16억원대다. 인근 래미안에스티지S(2018년 1월 입주) 등과 비교하면 여전히 3억원 가량 저렴하다.

단지는 지하 3~지상 35층, 12개동, 총 1317가구 규모다. 이중 일반분양 물량은 232가구로, 전용면적별로는 59㎡ 4가구, 74㎡ 7가구, 83~84㎡ 185가구, 114㎡ 29가구다. 135~238㎡는 7가구를 일반분양한다. 1차 계약금은 5000만원이며 오는 6일 해당지역 1순위 청약접수를 진행한다. 입주는 2020년 10월 예정이다.

다만 모든 전용면적이 9억원을 초과해 중도금 집단대출을 받거나 특별공급물량이 제공되지 않는 만큼 일부 고액 현금보유자들의 '현금 잔치'가 될 것이라는 우려섞인 전망도 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "로또청약과 대출규제 강화로 강남 실수요자 대신 돈 있는 사람들만 아파트를 가져가는 악순환이 반복될 것"이라고 말했다.


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