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서울시, '용도지구' 43% 폐지…56년만에 재정비

대표적 토지이용규제… 시대적 여건 변화, 반영해 대대적 정비
지정목적 달성, 타 법령 유사·중복규제 등 4개소 총 86.8㎢ 우선폐지

박상효 기자 (s0565@ebn.co.kr)

등록 : 2018-12-07 15:26

서울시가 건축물을 지을 때 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 토지이용규제인 ‘용도지구’ 재정비를 추진한다. 지정 당시의 목표를 달성해 규제의 실효성이 사라졌거나 타 법령과 유사·중복되는 용도지구를 통·폐합해 불합리한 토지이용 규제를 없애고 시민 불편을 최소화한다는 목표다.

서울시는 우선적으로, 그동안 중복규제를 받아온 '김포공항주변 고도지구', 현 시점에서 지정 취지가 약해진 '시계경관지구' 등 4개 용도지구에 대해 폐지를 추진한다고 7일 밝혔다. 서울시 전체 용도지구 면적의 43%(86.8㎢)를 차지한다.

그동안 용도지구를 간헐적으로 신설·폐지한 경우는 있었지만, 용도지구에 대한 대대적인 재정비는 1962년 제도가 정착된 이후 56년 만이다. 현재 서울시 전체 용도지구는 507개소, 약 198.3㎢이다.

▲ 폐지 추진 용도지구 현황도(4개지구)
‘용도지구’는 용도지역, 용도구역과 함께 토지이용을 규제·관리하는 대표적인 법적 실행 수단으로 높이를 제한한 고도지구, 경관을 보호하는 경관지구, 화재를 예방하는 방화지구 등이 대표적이다.

용도지구는 용도지역 내 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 같은 제한을 강화·완화하고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 지정된다. 1962년 '도시계획법' 제정으로 용도지구가 대거 새로이 도입·폐지되면서 정착됐다.

하지만 제도 도입 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 타 법령과 유사·중복되면서 토지이용규제가 복잡해져 토지 이용의 불편을 초래하는 문제가 발생하고 있었다.

이번에 우선폐지를 추진하는 4개 용도지구는 △김포공항주변 고도지구(80.2㎢) △특정용도제한지구(5.7㎢) △시계경관지구(0.7㎢) △방재지구(0.2㎢)다.

김포공항주변 고도지구는 공항시설 보호와 비행기 이착륙시 안전을 위해 지난 1977년 4월 당시 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐지만 현재 타 법령인 '공항시설법'이 규제한 높이를 준용해 운영되고 있어 중복규제로 용도지구 폐지를 추진한다. 지정면적은 80,2㎢로 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%다.

특정용도제한지구는 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육군사관학교 주변(1972) 서울대 주변(1970)2개 지구(5.7㎢)에 지정됐다.

50여 년이라는 시간이 지나면서 개발 등 도시 여건이 변화했지만 서울시내 56개 대학 중 두 곳에만 특정용도제한지구가 지정돼 타 대학교 주변지역과의 형평성 문제가 제기돼왔다. 또한, 또, '교육환경법'이 정한 '교육환경보호구역'과도 유사한 중복규제다.

또한 시계경관지구는 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 1977년 서울-경기 접경지역 3개 지구(양천구 신월동 일대, 금천구 시흥동 일대, 송파구 장지동 일대) 총 0.7㎢가 지정됐다.

시는 최근 서울-경기 인접도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고, 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획(자연녹지지역 등)으로도 가능한 만큼 폐지를 추진한다는 계획이다.

마지막으로 방재지구는 풍수해 등 재해예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 상습침수구역 5개소(노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동), 0.2㎢가 지정됐다.

방재지구로 지정해 상습침수구역을 재건축·재개발 구역으로 지정, 정비사업을 통해 침수방지대책을 함께 추진하려는 취지였다. 다만, 일부 지역은 정비사업을 통해 당초 지정 목적인 침수방지를 달성했지만 2개소는 정비사업 구역을 해제해 방재지구 지정의 실효성이 사라진 상태다.

아울러, 도시기본계획의 기초조사인 재해취약성분석 결과를 활용해 서울시 전역의 종합적 재해방재대책으로 방재도시계획제도를 마련해 나갈 계획이다.

서울시는 이번 4개 용도지구 폐지에 이어서 2019년도에는 미관지구를 폐지하고 경관지구로 통합하는 방안에 대해서도 추진, 토지이용 간소화와 주민불편 최소화에 나선다는 계획이다.

권기욱 서울시 도시계획국장은 "이번 용도지구 재정비는 시대적·공간적 도시여건 변화에 따라 반드시 추진했어야 할 도시계획적 과제 중 하나였다"며 "그동안 다소 경직된 제도로 운영돼 온 용도지구를 현 상황에 맞게 전반적으로 정비해 도시계획 차원의 공익을 지키면서도 시민들의 토지이용 규제를 최소화하는 합리적인 도시관리정책을 운영해나가겠다"고 말했다.