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'10년 임대' 분양전환시 장기대출· 분할 납부…분양가 산정은 '그대로'

  • 송고 2018.12.18 16:52 | 수정 2018.12.18 16:46
  • 박상효 기자 (s0565@ebn.co.kr)

국토부, 10년 임대주택 분양전환 지원 대책…임차인 주거불안 해소

분양가 지자체장 조정…LTV 70% 적용, 분양포기자에 최대 8년 연장

10년 임대주택에서 거주한 임차인이 해당 주택을 매입할 때 2~3% 저렴한 금리로 대출하고, 분양대금을 최대 10년간 분할 납부하는 하는 방안이 추진된다.

또 분양전환이 어려우면 최대 8년 더 임대로 살 수 있다. 하지만 10년 임대주택의 분양전환 가격은 일부 임차인의 문제제기에도 불구하고 원래 계약대로 감정평가 금액으로 정해지게 됐다.

국토교통부는 18일 이같은 내용의 '10년 임대주택 임차인의 주거불안 지원 대책'을 발표했다.

이번 대책은 높은 분양전환 가격으로 인한 자금 조달문제 등으로 분양전환이 어려운 임차인의 주거불안 해소를 위해 실질적으로 추진 가능한 지원이 필요하다는 배경에서 마련됐다.

10년 공공임대는 청약에 당첨된 입주자가 LH(한국토지주택공사)나 민간건설사가 주택도시기금을 지원받아 공공택지에 지은 아파트에 매월 임대료를 내며 살다가, 10년 뒤에 감정평가액 기준으로 분양 전환을 받을 수 있는 제도이다.

이후 2006년 판교신도시를 시작으로 본격적으로 공급돼 지금까지 전국적으로 LH 6만6천가구, 민간건설사 5만4천가구 등 12만가구가 공급됐다. 이 가운데 5만 6천가구가 경기 판교 등 수도권에 있다.

최근 판교 10년 임대의 분양전환 시기가 도래하면서 분양전환 가격을 놓고 갈등이 빚어지고 있다.

우선 국토부는 분양전환 가격 산정방식을 바꿔 달라는 10년 임대 임차인들의 요구는 받아들이지 않고 감정평가로 정하는 방식을 고수했다.

10년 임대는 '감정평가 금액 이하'로 정해지는데, 그동안 판교 등 수도권 인기지역의 집값이 급등해 10년 임대의 분양전환 가격이 크게 오를 전망이기 때문이다.

특히 5년 공공임대의 분양전환 가격은 조성원가와 감정평가 금액의 산술평균으로 결정돼 형평성 문제도 제기된다.

이에 대해 국토부 관계자는 "그동안 제기돼 온 분양전환 가격 산정기준 변경은 당초 계약체결시 감정가로 분양전환하기로 한 것을 사후에 법을 개정해 적용하는 것이라는 지적과, 이미 3만3000호가 계약 내용대로 분양전환된 점 등을 고려할 때 현실적으로 적용이 곤란하다"고 설명했다.

분양전환 가격 산정에는 원래 공급 계약에서 정한 바를 따라야 한다고 결론낸 것. 대신 분양전환 전에 사업자와 임차인 간 분양전환의 시기·절차, 대금 납부방법, 주택 수선·보수 등 분양 전환과 관련된 제반 사항을 협의하도록 제도화했다.

협의에도 불구하고 이견이 남아있는 사항과 분양전환가 등에 대해서는 각 지자체에 설치돼 있는 임대주택분쟁조정위원회가 조정할 수 있도록 했다. 분쟁조정위의 위원장은 시·군·구청장이 맡는다

분양전환 가격은 지자체장이 선정하는 2개 감정평가 법인이 평가한 감정금액을 산술평균해 산정되며, 임대사업자의 분양전환 통보 후 임차인의 사전 검토 및 자금마련 준비가 충분히 이루어질 수 있도록 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장했다.

또한, 분양전환 자금부담 완화를 위해 임차인이 무주택자이고 해당 임차 주택이 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하인 경우에는 은행과 사업자간 협약을 통해 장기저리대출 상품도 마련한다.

5년 임대주택과 마찬가지로 10년 임대주택도 해당 지역이 투기지역·투기과열지구로 지정되기 이전에 임차인이 입주 계약을 체결했다면 LTV(주택담보대출비율)70%·DTI(총부채상환비율) 60%를 적용받는다. 판교는 투기과열지역이어서 일반적으로 LTV·DTI 40%가 적용된다.

이와 함께 분양전환을 원하지 않는 임차인에 대해서는 임대기간 연장을 추진한다.

가격이 급등한 단지에서 해당 임차주택이 국민주택 규모이하인 무주택자 임차인이 분양전환을 포기하고 자녀교육·직장 등으로 임대기간 연장을 신청한 경우, 무주택 지속 유지 조건으로 최대 4년간 지속 거주할 수 있도록 하고, 주거취약계층(영구임대주택자격 충족자)은 4년간 추가 연장할 수 있도록 하여 최대 8년간 거주 가능하도록 한다.

연장이 가능한 경우는 지난 10년 간 10년 임대주택 가격이 같은 기간 전국 아파트 가격 상승률보다 1.5배 높을때다. 85㎡이하에 거주하는 무주택자만 해당한다.

다만, 임대기간 연장을 한 민간 사업자가 부도·파산 등의 경우로서 계속해서 연장하기 곤란한 경우 LH 등 공공사업자가 해당 주택을 매입해 연장할 수 있도록 할 계획이다.

국토부는 협의절차 제도화, 분쟁조정, 임대기간 연장 등에 대한 '공공주택 특별법' 및 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 마련해 내년 6월까지 개정 완료를 목표로 올해 안으로 입법예고를 추진할 방침이다.

내년에 분양전환이 예정된 단지는 판교 4천가구와 동탄·무안 1천가구 등 5천가구이며 2020년에는 판교 1천가구, 오산·제주 1천가구 등 2천가구가 분양으로 전환된다.

판교에 공급된 10년 임대는 총 5천644가구로, LH 물량은 3천952가구이며 민간은 1천692가구다. 민간 임대 중 661가구는 입주한 지 5년이 지난 후 조기 분양전환됐다.


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