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강남 이어 강북도 '입주폭탄'…역전세난 우려 심화

'래미안길음센터피스' 입주 앞두고 성북구도 전세값 하락세
올해 서울 5만여 가구 입주 예정…전세금반환보증 등 들어놔야

문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

등록 : 2019-02-11 13:55

▲ 리얼캐스트

올 들어 수천 세대에 이르는 대규모 새 아파트 단지가 쏟아지면서 서울 전세값을 끌어내리고 있다. 정부의 강력한 규제로 부동산 시장이 위축된 가운데 전세물량 폭탄으로 가격 약세까지 이어지자 역전세난 우려가 커지는 상황이다.

11일 부동산업계에 따르면 올해 강북 최대 규모 아파트인 '래미안길음센터피스' 입주가 이달 말로 다가오면서 해당단지는 물론이고 주변 구축 아파트까지 전세값 하락세를 보이고 있다.

길음 2구역을 재개발한 래미안길음센터피스는 지하 4층~지상 최고 39층, 24개 동, 전용 59~120㎡에 총 2352가구로 조성됐다. 오는 28일 입주를 앞두고 현재는 막바지 공사가 한창이다.

해당 단지는 지하철 4호선 미아사거리역까지 도보 3분 거리인데다 시청 등 도심권과 강남·강북권을 아우르는 버스 노선이 구축돼 교통 여건이 좋다. 또 반경 300m 안에 현대백화점, 롯데백화점, 이마트, CGV 등 대형 생활편의시설이 갖춰져 있고 영훈초·고교, 영훈국제중도 있어 교육환경도 양호하다.

때문에 래미안길음센터피스는 길음동 아파트 중에서 처음으로 매매가 10억원(84㎡ 기준)을 넘겨 주목받기도 했다. 업계 관계자는 "1월 현재 시세는 전용 84㎡ 기준으로 10억~11억원 선"이라며 "분양가 5억3800만~5억6700만원에 웃돈이 5억원 정도 붙은 것"이라고 말했다.

다만 최근 입주가 가까워지면서 전세값은 약세를 보이고 있다. 전세보증금으로 잔금을 치러야 하는 집주인들이 호가를 낮추고 있는데다 2000여 세대가 넘는 대규모 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 공급이 수요를 압도했기 때문이다.

부동산 조사업체 리얼캐스트에 따르면 래미안길음센터피스 전용 59㎡ 전세는 기본형이 3억2000만~3억3000만원, 확장형이 3억8000만원 선이다. 전용 84㎡ 전세 시세는 4억8000만~5억5000만원으로 지난해 말 대비 현재 1억원 정도 내렸다.

래미안길음센터피스 전세값 하락으로 주변 아파트와의 격차가 줄어들면서 구축 아파트도 덩달아 전세값이 떨어지고 있다.

바로 옆에 위치한 송천센트레빌 전용 59㎡은 지난해 9월 4억원에 전세 계약됐으나 공급이 크게 늘면서 가격이 최근 3억2000만원 선까지 하락했다. 올해로 16년차가 된 동부센트레빌은 2억7000만~2억8000만원 대에도 전용 59㎡ 전세 물건을 구할 수 있는 것으로 알려졌다.

여기서 끝이 아니다. 성북구를 중심으로 올해에만 6000여 세대 새 아파트 입주가 예정돼있어 이같은 하락세는 당분간 이어질 것으로 보인다.

당장 이달 말 석관동에서 '래미안 아트리치(1091가구)'가 입주 예정이고 오는 6월과 9월엔 '래미안 장위포레카운티(939가구)'와 '래미안 장위퍼스트하이(1562가구)'의 입주가 시작된다.

강남권도 이미 9500여 세대에 이르는 송파구 '헬리오시티' 영향으로 전세값이 하락세를 그리고 있는 상황. 이같은 분위기가 강남에 이어 강북으로도 확산되는 모양새다.

전셋값에 영향을 미치는 중요한 요소 중 하나는 입주 물량인데 올해 서울 내 입주물량만 약 5만 가구로 지난해와 비교하면 두 배가 넘는다. 특히 강동구, 성북구, 송파구 등 동남권 지역에 대단지 입주가 몰려있어 물량 급증에 따른 전셋값 하락이 예상되고 있다.

이에 업계에서는 역전세난 문제에 적극적으로 대비해야 한다는 우려의 목소리가 나온다.

우리은행은 최근 서울 아파트 전셋값이 평균 7% 이상 하락할 경우 역전세가 발생할 위험이 커진다는 분석을 내놨다.

2년 전인 지난 2016년 말 서울 아파트 전용 85㎡의 평균 전셋값이 4억531만원이었는데 이후 7.4% 뛰어 지난해 말 기준 4억3426만원으로 집계됐다.

전세 계약기간이 일반적으로 2년인 점을 고려할 때 갱신시기 전셋값이 2년 전보다 낮아지면 역전세가 발생할 가능성이 크다. 즉 서울 아파트 전셋값이 앞으로 7.4% 넘게 떨어진다면 역전세 발생 가능성이 있다는 말이다.

윤수민 우리은행 부동산연구실 선임연구원은 "역전세 발생이 우려되는 지역의 전세 세입자는 보증금을 지키기 위해 전세보증금 반환보증(보험)을 적극적으로 활용할 필요가 있다"며 "내년에 전세 만기가 도래하는 세입자도 올해부터 미리 준비해야 한다"고 말했다.