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"고가 단독주택 보유세, 공시가격 도입후 오히려 줄어"

경실련, 2005년 이후 15개 고가주택의 공시지가·공시가격 비교
12년간 공시지가가 더 높아...땅값보다 7% 낮은 집값으로 세 부과

박상효 기자 (s0565@ebn.co.kr)

등록 : 2019-03-08 13:12

정부가 보유세 강화로 집값을 잡겠다며 지난 2005년 도입한 공시가격제도가 오히려 고가주택은 보유세 부담이 더 줄어든 것으로 나타났다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 7일 오전 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열어 이런 내용의 분석 결과를 발표하고 정부에 부동산 공시제도 개선안 마련을 촉구했다.

경실련이 서울에서 고가주택이 비교적 많은 5개 행정동 5개 행정동은 한남·이태원, 성북, 삼성·논현동, 15개 고가주택의 2005년부터 2018년까지 공시지가와 공시가격을 비교분석한 결과이다.

분석 결과 15개 고가단독 주택은 공시가격 도입 초기 2년을 제외하고 매년 공시가격(땅+건물)이 공시지가(땅값)보다 낮았다. 특히 12년간 땅값보다 평균 7%, 최고 12%까지 낮았다.
고가주택의 건물가격을 12년 동안 ‘0원’ 보다 낮게 책정한 것이다.

연도별로는 2010년이 12%로 가장 낮다. 땅값이 가장 비싼 한남·이태원동은 공시지가 대비 공시가격 비율이 14년 평균 90%로 약 10% 정도 낮았다.

2005년 이전 방식처럼 공시지가와 건물가액을 합친 집값과 현행 공시가격을 비교하면, 평균 84%로 현행 공시가격이 16% 더 낮았다. 아파트처럼 시세의 70%를 반영한 집값을 산출해보면, 현행 공시가격이 64%로 집값보다 36% 더 낮다.

결과적으로 정부가 보유세를 강화해서 폭등하던 부동산값 잡겠다고 도입한 공시가격 제도가, 오히려 고가단독주택의 보유세를 낮춰준 꼴이다.

현 공시가격 기준 15개 주택의 한 채당 보유세 누계액은 14년간 4억5000만원이다. 하지만 이전처럼 공시지가와 건물가액의 합계로 집값을 산출 후 보유세를 부과했다면 14년 누계액은 5억7000만원이다.

결과적으로 공시가격 도 이전 기준보다 세액이 1억2000만원, 21%가 줄었다. 아파트처럼 시세의 70%로 부과될 경우 한 채당 보유세 누계액은 8억3000만원이다. 고가단독 소유자들이 아파트소유자 보다 14년간 매년 3000만원씩 14년간 3억7000만원(45%)을 덜 냈다는 결론이 나온다.

▲ ⓒ경실련
이에 대해 경실련은 "2005년 공시가격 도입 이후 12년간 고가단독 소유자들은 땅값(공시지가)보다 낮은 공시가격 결정으로 세금을 부과해 이전보다 보유세 부담이 21% 줄었고 고가단독 보유자들이 지난 12년간 아파트의 절반 수준으로 세금특혜를 받아왔음이 드러났다"고 밝혔다.

개별주택 공시가격은 국토부가 2016년까지는 감정평가업자에게 단독으로 용역 계약을 체결해 이들이 조사 평가해 온 가격을 토대로 표준주택 가격을 결정 공시했고, 2017년부터는 감정원이 조사 산정한 가격을 토대로 표준주택 가격을 결정공시하고 있다.

표준 주택가격이 결정되면 개별지자체장들이 개별주택의 구조, 노후도, 용도 등을 고려해 산출한다. 그 후에 감정평가업자가 적정성 여부를 검증한다.

경실련은 "하지만 결과는 정부가 결정해 발표한 땅값보다 땅과 건물을 합산한 공시가격이 십년 넘게 낮았다"며 "정부의 엉터리 공시제도로 부동산부자들은 세금 특혜를 받아왔고 2005년 공시가격 도입 이후 아파트는 시세의 70%-75% 수준으로 공시가격을 결정했고 아파트 보유자는 이후 과세부담이 2배 이상 증가했다"고 주장했다.

고가주택을 보유한 부유층은 이전보다 공시가격을 낮춤으로써 14년간 아파트의 절반 수준만 부담하는 특혜를 누려왔다는 것.

경실련은 "엉터리 공시가격으로 인해 지난 14년간 거두지 못한 세액이 70조, 이번에 분석한 고가주택에서도 매년 평균 3000만원(14년 누계 3.7억원)씩 세금 특혜가 발생한 것으로 추정된다"며 "감사원은 공시가격 조사부터 가격 결정까지 전 과정에서 발생한 문제점을 철저하게 감사해야 한다"고 지적했다.

마지막으로 "15개 고가주택도 2018년 기준 공시가격은 평균 73억원, 보유세액은 6000만원으로 공시가격 대비 0.8% 수준에 불과하고, 정부가 부동산 부자들에게 걷겠다는 세율 5%와도 차이가 크다"며 "정부는 표준지, 표준주택 공시가격을 찔끔 인상하는 시늉만 내지 말고, 근본적인 공시제도 개선안을 마련해야 한다"고 말했다.